¿Viviría en una ciudad construida por su empresa?

La economía está en auge, numerosos trabajadores llegan del extranjero y de áreas rurales menos prósperas, provocando escasez de viviendas. ¿Suena actual? Pero fue igual en el siglo XIX, cuando se crearon cientos de asentamientos industriales, sobre todo en la zona de Renania y del Ruhr.

La mayoría de cuyas viviendas se ubicaban directamente en las instalaciones de la fábrica, el derecho a la vivienda venía incluido en el contrato de trabajo y estaba supeditado a cierta buena conducta. Cualquiera que ejerciera la huelga o se afiliara a un sindicado corría el riesgo de perder su casa. Los residentes de la colonia Basf, cuyos hijos tenían 14 años pero no estaban empleados en la fábrica, incluso se comprometieron a "no tolerar lo mismo en el apartamento", según la asociación Rhein-Neckar-Industriekultur.

Supervisores, capataces y administradores vivían también en esta especie de colonias industriales. Sus casas, más cómodas, estaban preferentemente junto a la entrada, así podían vigilar a los empleados incluso después del trabajo.

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Agradecidos también tras la jubilación

A pesar de todo, las casas estaban mejor equipadas que las de los barrios populares de la época: tenían jardines e incluso huerto o sitio para animales. Los responsables del mantenimiento de la fábrica se encargaban también de las reparaciones.

El crecimiento de las ciudades ha hecho que muchos de estos antiguos asentamientos ya no estén en las afueras, sino en el centro. Y, en algunos casos, cuentan con protección arquitectónica como monumentos con valor histórico. Las compañías los han vendido a fondos de inversión y compañías de seguros o a los propios inquilinos.

Si los antiguos obreros de la fábrica aún viven allí, es mucho más probable que toleren el ruido, las emisiones y otras molestias. Si el turno de la noche hace ruido, no se apresuran a llamar a la policía, sino que se complacen de que su antigua empresa siga funcionando.

Atraer y retener profesionales

La Iniciativa Pyme "Job & Wohnen" de la Asociación Federal de Pequeñas y Medianas Empresas (BVMW) entronca ahora con esta tradición. La asociación representa a alrededor de 900.000 pequeñas y medianas empresas con alrededor de 12 millones de empleados. "No importa de qué compañía, todos nos informan de sus problemas para conseguir gente", dice el presidente de la Comisión Federal de Leyes de BVMW, el abogado Peter Diedrich. Algunas compañías se ven obligadas por ello a rechazar lucrativos clientes o sufragar los costes por los retrasos en las entregas de los pedidos.

Un apartamento asequible en la ciudad atraería a los profesionales más codiciados y evitaría la rotación de personal, ya que se lo pensarían dos veces antes de cambiar de trabajo si así perderían también la vivienda barata.

Como para una empresa pequeña, a diferencia de un gran grupo industrial, no tiene capacidad financiera para afrontar la construcción, Dietrich ha diseñado un modelo cooperativo en el que se asocian al menos tres pymes para hacerlo. La primera cooperativa se lanzó a finales de junio en Berlín. Las siete compañías de diversos sectores pretenden construir un asentamiento en Spandau con aproximadamente 100 apartamentos en los próximos años. Las primeras familias podrían mudarse a finales de 2020. Otros dos asentamientos ya están planificándose.

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Sin clases a precios asequibles

La empresa de ingeniería GSE, con unos 50 empleados, participa en el proyecto con cinco apartamentos. "Creemos que es una buena idea, porque notamos la escasez de trabajadores cualificados y queremos aumentar nuestro atractivo como empleador", dice el ingeniero civil Jorg Enseleit. "Anunciaremos estos apartamentos, pero también preguntaremos a nuestros actuales empleados si están interesados".

El alquiler será increíblemente barato para las condiciones de Berlín, donde se calcula que cuesta de media unos 8,50 euros por metro cuadrado. Aquí costarán 6,5 euros al mes por metro cuadrado, gracias en parte a que un treinta por ciento de los apartamentos está financiado con fondos públicos.

"No habrá ni ‘primera clase‘ ni ‘clase económica‘ en el complejo", promete el impulsor del proyecto Diedrich que, en cambio, augura "un bonito apartamento para todos". La iniciativa prevé un coste total de construcción de 2.350 euros por metro cuadrado: mucho más barato de lo habitual.

Construir mas barato

Es beneficioso porque la cooperativa no compra tierras: los asentamientos se construyen en terrenos municipales arrendados o en terrenos que los miembros de las cooperativas aportan como bienes raíces no necesarios para sus operaciones. Esto último ha sido posible porque los legisladores han otorgado permisos para "barrios urbanos de uso mixto". Sin embargo, los proyectos anteriores se hicieron en zonas puramente residenciales con buenas conexiones de transporte público.

También se ahorra dinero a través de elementos de construcción prefabricados: "dependiendo del número de plantas permitidas en cada ubicación utilizamos hormigón o madera", dice la arquitecto Eva Dedering. "Hemos desarrollado una sistema modular para que los apartamentos de 1 a 4 habitaciones se puedan combinar de manera flexible". Sus diseños muestran bloques blancos con elementos coloridos y vegetación, con guarderías y cafés comunitarios.

"Modelo sin ánimo de lucro"

La arquitecto está convencida de que el proyecto hará escuela. Si hubiera una aprobación tipo, sería incluso más rápido y más barato. Y si el estado reembolsara el IVA en las viviendas de la empresa, como en el caso de los edificios de hoteles y oficinas, y reservara el impuesto a la transferencia de tierras para las viviendas subvencionadas, como piden las empresas asociadas, los alquileres podrían bajar aún más.

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"Como compañía, no pretendemos obtener ningún beneficio con los apartamentos", enfatiza Enseleit. Los miembros de la cooperativa contribuyen con el 20 por ciento de los costos de inversión, el 15 por ciento lo aporta el banco de inversión berlinés Investitionsbank Berlin (IBB) como financiamiento público. El resto son préstamos. "Vemos una mayor apertura en la política berlinesa", elogia Diedrich. "Job & Living" se ve a sí misma como una alternativa a la limitación del precio de los alquileres a los llamados a las nacionalizaciones de la vivienda. "La expropiación no crea un solo metro cuadrado de espacio vital adicional", dice Diedrich, "pero nuestro modelo sin ánimo de lucro sí". También hay un gran interés en Múnich, Hamburgo, Dresde o Rostock.

Por cierto, en Múnich, donde la situación es aún más tensa que en Berlín, el Comité de Empresa de Stadtwerke, una de las empresas de servicios públicos municipales más grandes de Europa, ha tomado la iniciativa. Desde 2016, una cooperativa ha construido 550 apartamentos, de modo que los conductores de autobuses y los ingenieros eléctricos puedan seguir pagando una vivienda en su propia ciudad. En los próximos años, se planean otros 500 apartamentos. La idea fue nominada en 2017 para el premio de comités de empresa a nivel nacional.