| 7/15/2019 12:02:00 AM

¿El mercado de vivienda corre riesgo?: responde María Mercedes Cuéllar

María Mercedes Cuéllar, experta en el mercado financiero, pone la lupa sobre lo que está pasando con el negocio de finca raíz y el futuro de la ley de financiamiento.

No tiene pelos en la lengua para expresar su inconformidad con la ley de financiamiento, ni para pronosticar que es factible esperar una caída en los precios de la vivienda, antes de que esta empiece su recuperación.

Se trata de la economista María Mercedes Cuéllar, quien fue la primera mujer en ser Viceministra de Hacienda, la primera directora de Planeación Nacional y la primera codirectora del Banco de la República. También dirigió gremios financieros (el Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, Asobancaria y Felaban).

Ahora como consultora y miembro de juntas directivas sigue muy pendiente del desempeño de la economía y hasta tiene tiempo para hacer cálculos sobre el sector vivienda, en donde es una verdadera especialista. Este es su diagnóstico de lo que pasa actualmente con la economía nacional.

¿Cómo está viendo el crecimiento del PIB?

María Mercedes Cuéllar: Creo que vamos a crecer más que el año pasado, pero el debate es qué tanto más. Hay sectores muy complicados, en particular el de vivienda, con caídas de casi 9%, que además venía mal de trimestres pasados. En la calle se ven muchos letreros de se vende, porque las transacciones se están demorando más de lo habitual. Por ejemplo, vender una vivienda de estrato alto de $1.000 millones o $1.500 millones se demora más de dos años en Bogotá. Esto implica que hay una cantidad importante de inventarios congelados. El sector no se va a recuperar rápidamente y menos con todos los impuestos que lo gravan.

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¿A cuáles impuestos se refiere?

M.M.C.: Al predial, por supuesto, y a la cascada de gravámenes que se están imponiendo a las personas naturales, una tendencia que viene desde hace unos cinco años. A eso hay que sumarle el impuesto a las transacciones de viviendas que valen más de $900 millones, creado en la última reforma, más el impuesto al patrimonio, que es absolutamente antitécnico. Ese impuesto tiene mucho problema, porque el contribuyente acaba tributando muchas veces sobre el mismo activo. Si uno lo analiza, el patrimonio es lo que queda después de consumir parte del ingreso, sobre el cual ya se habían pagado impuestos anteriormente (el imporrenta). Entonces, cuando se paga el impuesto al patrimonio se está tributando sobre el ahorro y además se grava cada año el mismo patrimonio, independientemente de si este genera renta. Se podría decir que es una especie de pirámide de impuestos sobre una misma renta, que es el ahorro del contribuyente. Además, por la forma como está diseñado y por las bajas tasas de interés actuales, puede acabar siendo más alto el impuesto que la renta que produce el patrimonio.

Todo indica que no le gustó la Ley de financiamiento.

M.M.C.: En general me parece fatal. Es muy complicada. El ministro Alberto Carrasquilla presentó una ley y salió otra. Esa gran diferencia entre lo radicado y lo aprobado nunca se había dado. Inicialmente se buscaba usar impuestos indirectos (IVA) para compensar la reducción de los impuestos a las corporaciones, pero como no se pudo, tocó cargarles más impuestos a las personas naturales. Ahora la moda es que las empresas paguen impuestos bajitos, así como también las nóminas y Colombia viene en ese proceso. El problema es que, con un mercado laboral tan informal, se les cargan los impuestos a muy pocas personas y por eso no funciona. No se ha podido lograr que toda la población pague.

¿Está de acuerdo entonces con las demandas a Ley de financiamiento?

M.M.C.: Tiene varios problemas de trámite y uno de los más graves es la forma como fue aprobada. En una misma noche fue tramitada en Senado, donde pasó, y en Cámara, donde se aprobaron 80 artículos y se levantó la sesión. Al día siguiente convocaron de nuevo a plenaria de Cámara y votaron lo que se aprobó en Senado y no se sabe qué pasó con los 80 artículos que se había aprobado antes. Eso genera interrogantes enormes, porque las leyes no se aprueban dos veces. Esta vez no hubo conciliación, si se hubiera dado sería otra historia. Hay otras cosas más puntuales sobre artículos específicos y dudas por el hecho de que no se tramitó como ley tributaria, sino de financiamiento. Esta última, según la Constitución, se debe tramitar como complemento del presupuesto cuando está desfinanciado. Busca generar los ingresos que faltan, pero la Ley que se aprobó era una reforma tributaria, que contempla grandes reducciones de impuestos y nuevos impuestos para compensar esas reducciones. En esa medida sería inconstitucional.

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¿Qué fallos se podrían esperar de esas demandas?

M.M.C.: La mayoría de las leyes las demandan y los fallos han sido diferentes. Por ejemplo, en una de las tantas veces que han revivido el impuesto al patrimonio, en 1993, lo demandaron porque lo disfrazaron con un título de deuda. El fallo salió después de que los contribuyentes pagaron y la Corte Constitucional le ordenó al Gobierno devolverles la plata. Otras veces no ha ordenado las devoluciones o les da alcance hacia adelante. En otra ocasión, una reforma tributaria que sacó Juan Carlos Echeverry no la publicaron a tiempo, pues las normas establecen que hay que hacerlo antes del 31 de diciembre y lo hicieron el 2 de enero, pero la Corte resolvió esa vez que no había problema. En esas decisiones hay mucha política. Depende de qué tan importante les parezca lo procedimental y eso es lo que genera incertidumbre.

¿Es grave que haya más de 20 demandas contra la Ley de financiamiento?

M.M.C.: No todas las han aceptado, pero más importante que el número lo que puede preocupar es su contenido, su defensa y lo que determine la Corte, la cual en el pasado ha tomado decisiones inesperadas, como la del Upac. El gobierno del momento nunca pensó que lo fueran a tumbar. Si se cae la ley de financiamiento, al actual Gobierno le subiría el recaudo, porque bajaron una cantidad de impuestos. Tan solo el de la eliminación del IVA para la importación de bienes de capital tiene un costo de $7 billones, así que todo el producto de la reforma se va a compensar con esa reducción.

Volviendo a la vivienda, ¿qué tan optimista es frente a una recuperación del sector?

M.M.C.: Uno de los puntos más complicados de la vivienda es que no hay claridad sobre los precios. Si es el que se pone en lista para vender, que generalmente se negocia, si es el del predial o es el comercial. El impuesto predial en una época fue bajo y muchos pedían que subiera, pero subió tanto en Bogotá que ahora supera los avalúos comerciales en los estratos altos. La demora en las ventas indica que muchos no quieren vender para no perder. Mantienen la ilusión de que el precio es más alto. Creo que el mercado se va a tener que ajustar antes de que pueda recuperarse, es decir, primero se va a dar una baja de precios.

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