Despidos y parálisis, lo que Ospinas advierte sobre la vivienda si no se toman medidas

El sector vivienda parece estar peor de lo que algunos pensaban. En diálogo con Dinero, el presidente de Ospinas, Juan Pulido, contó las decisiones y condiciones de mercado que tienen en jaque esta actividad.

Dijo que en los meses de junio y julio del presente año se cayeron las ventas de Ospinas en un 50% en vivienda por cuenta de varios asuntos como la circular 11 de la Superfinanciera, que ordena a las fiduciarias a pedir información adicional cuando un cliente quiere comprar vivienda. El propósito es sano, cuenta Pulido, pues se busca mejorar el control contra el lavado de activos, pero tiene espantados a los clientes por el excesivo papeleo.

También dijo que la elección de Iván Duque en la Presidencia de la República no tuvo los efectos positivos que se esperaban en el sector y que estamos ad portas de una ‘macro recesión que incluye despidos y parálisis de proyectos de vivienda’.

¿Cómo está el tema de vivienda por estos días?

Estamos muy preocupados por el sector inmobiliario en general, pero especialmente en vivienda ya que vemos una terrible desaceleración en la compra y venta de inmuebles.

Lo primero que vemos es que hay mucha precaución de los capitales en Colombia. Eso quiere decir que los grandes capitales de las familias o los inversionistas no institucionales no reaccionaron favorablemente después de la elección del Presidente. Todos esperábamos que una vez elegido Iván Duque, volviera una calma a los mercados y los capitales volvieran. 

Sabemos que el sector inmobiliario es el primero que siente la ida o venida de capital. Lamentablemente, ha habido una reacción tenue en el consumo y en intención de compra, pero los capitales no volvieron, ese es el panorama macro del sector.

¿En vivienda cómo está el asunto?

Acogimos con entusiasmo las medidas del Ministerio de Vivienda de hace 2 meses sobre los incentivos en cuota inicial, más otras iniciativas con las que el Gobierno -en genuina actitud- pensaba motivar e incentivar el consumo.

El tema central es que los impuestos prediales en todo el país se dispararon de una manera escandalosa en los últimos 10 años. La realidad de ahora es que en muchos casos un apartamento tiene un valor catastral superior al valor comercial. Ese es un primer desestimulo. 

Y segundo, nadie está arrendando por más de medio punto porcentual del valor de su inmueble. Hay un exceso de oferta para arrendar en un país en donde el 46% de los hogares vive en arriendo. Todo esto fue la primera estocada al intento de reanimar el sector por parte del Ministro de Vivienda.

La estocada número dos la dieron las propias fiduciarias por su reacción a un comunicado (Circular 11 de 2019) de la Superintendencia (Financiera).  Antes yo iba con mi familia a una sala de ventas o entraba a la página web, y con un millón de pesos o 5 millones ‘pisaba’ un negocio. Mientras se surtían los trámites, Sarlaft hacía su trabajo para buscar o  detectar posible lavado de activos con esos dineros. Hoy en día ninguna fiduciaria recibe ese datáfono o tarjeta. 

Le dicen a los interesados traiga estos 20 formularios, esta declaración de renta, su fotocopia, partida de bautismo, la foto de sus hijos, el RUT y ánimo, aquí lo espero... ¿Quién vuelve? ¡Nadie!

Para darles una idea: en Vivienda de Interés Social (VIS),  que es el mercado que mueve el 80% de las ventas de este país y cerca de $18 billones al año; solo en el mes de junio y julio las ventas nuestras, en el caso caso de Ciudad Verde en Soacha, se desplomaron a la mitad. Un proyecto que en 10 años nunca bajó de 70 unidades mensuales, hoy está en 35.

La preocupación es enorme.

¿Qué les ha dicho la Superfinanciera?

Sabemos que se han reunido con Camacol. La Superintendencia tiene buenas intenciones con el tema del lavado de activos, pero le dio una estocada brutal a las ventas de vivienda.

En Colombia, más de la mitad de las ventas de vivienda las hacen inversionistas: alguien compra para asegurarse una renta de pensión o un ingreso en la vida diaria. Hay gente con 5 o 10 apartamentos y viven de eso.

El inversionista de hoy ya no compra porque dice: el valor catastral es superior al comercial, lo voy a arrendar y no me van a dar un valor adecuado. Tampoco se valoriza porque la oferta de arriendo es monstruosa. Y segundo, ahora voy a comprar y me enchufan -sin exagerar- 25 hojas de papel que debo tramitar.

Nadie compra locales hoy, nadie compra vivienda de estratos 5 y 6 hoy, el VIP, Mi Casa Ya y otros programas, funcionan por un oxígeno del gobierno, pero no es suficiente.

No hay que olvidar que vamos para 3 años de una recesión real en este sector, traducidas en caídas porcentuales en licencias, ventas, vivienda, habilitación (tierra), todo...

¿Y qué dicen los otros?

Nadie hace mucha bulla porque el sector viene muy golpeado desde finales del año 2016. Pero esta ausencia de alarma puede poner en serios aprietos al sector. Así como vamos estamos ad portas de quiebras y de la primera macro recesión, así como despidos, y paralización de proyectos, sobretodo en las mayores constructoras. Quisiera saber qué opinan ellos.

Y si estamos tan mal, ¿cómo se explica que el metro cuadrado esté a $5 millones en la Avenida de las Américas, por ejemplo? 

Los precios son un círculo vicioso que es pernicioso. No es que hayan subido los insumos, curiosamente algunos han bajado en los últimos dos años. Así mismo, están muy estables asuntos como el valor de los costos indirectos o los honorarios, incluso algunos están trabajando a riesgo. ¿Qué sube? los impuestos, el tema de las demoras en licencias para plan parcial o habilitación de tierra, y el precio de la tierra; todo está encadenado y ahí esta el círculo vicioso.

El POT no se aclara y no hay nuevas tierras habilitadas la única tierra disponible es renovación urbana en gran escala que es prácticamente imposible en Bogotá por el tamaño burocrático que hay que enfrentar.

Sumado a los impuestos, la gente que tiene su tierra sabe que es más barato demoler un edificio que irme al norte a un lote nuevo que no está habilitado.

Hace 30 años el costo de la tierra en cualquier proyecto no superaba el 10% y era escandaloso superar el 10, hoy es normal el 20%. Y si en un VIS superó el 14% no hay poder humano de hacer eso.

A $5 millones o $6 millones el metro cuadrado en el occidente de Bogotá es consecuencia de todo eso. Es el mismo precio del estrato 6 en Medellín. Me puedo comprar una mansión en Cerrito (Pereira) con piscina y lujos, todo está fuera de contexto y ese es el círculo pernicioso.

INFORMACIÓN DE CONTEXTO

En diálogo con SEMANA; el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, reconoció que los ciclos de rotación de inventarios se elevaron. Pero cree que esto ha empezado a cambiar y mejorará aún más en el segundo semestre.

Por todo lo anterior y debido a la importancia del sector para el crecimiento de la economía, el Gobierno decidió tomar cartas en el asunto e inyectarle una nueva dinámica.

Malagón trabaja desde hace dos meses con constructores y otros líderes en diseñar una batería de medidas tácticas, que se suman a sus planes estratégicos lanzados a comienzos de este año.

En materia de VIS, tomaron tres decisiones clave para que el sector siga creciendo y el Gobierno logre la meta de construir 520.000 unidades en el cuatrienio. Por un lado, adoptaron el sistema de subsidios concurrentes. Eso quiere decir que a los que ya entrega el Gobierno en tasa y cuota para familias con ingresos inferiores a 2 salarios mínimos, se suman los subsidios que entregan las cajas de compensación. También habrá garantías para que los subsidios a la vivienda social se mantengan hasta 2024 y para ello, en los próximos días, expedirán un Conpes. La tercera medida permite que en las ciudades con más de un millón de habitantes la VIS pueda tener un tope de hasta 125 millones de pesos.

En el caso de la vivienda no VIS, que registra el mayor represamiento en estos momentos, el Ministro anunció tres medidas más. Una de ellas empezó a regir hace unos días y tiene que ver con una tasa compensada para constructores que les permitirá tener un descuento de 2,5 puntos en sus créditos, por un periodo de cuatro años para créditos por $300.000 millones.

La segunda medida apunta directamente a reducir los inventarios en vivienda de más de $112 millones (ya construida), para la cual un comprador tendría que hacer un esfuerzo gigantesco para pagar la cuota inicial. En este caso, el Gobierno plantea que el crédito otorgado cubra el 90% del valor de la vivienda –no el 70% como es tradicional– ya sea a través del Fondo Nacional del Ahorro o de leasing habitacional. La tercera medida complementa esta decisión: para mitigar el riesgo de los bancos, el Fondo Nacional de Garantías otorgará un respaldo hasta por $650.000 millones.

Para el ministro Malagón, el Gobierno en este cuatrienio tiene la prioridad de la financiación de la vivienda social. Pero también está comprometido con adoptar medidas que reactiven la demanda de los colombianos interesados en comprar vivienda de un valor superior. Esto logra el doble objetivo de garantizar acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, permitir que los constructores salgan de su inventario y comiencen de nuevo a reactivar el ciclo de la construcción.

Una apuesta optimista que exige victorias tempranas para recuperar la confianza del sector. Y de todos los colombianos.