| 3/31/2014 7:00:00 AM

Con vecinos morosos, que pereza las asambleas

Se estima que al menos 10% de quienes viven en propiedad horizontal en el país están atrasados en sus pagos. Esta cifra disminuye en esta época de asambleas, pero vuelve y sube a medida que avanza el año.


Uno de los servicios públicos más costos que pagan los colombianos, al menos los que viven en conjuntos cerrados o en propiedad horizontal, es la administración. Aunque los precios varían dependiendo del estrato y del tamaño del inmueble, el costo puede arrancar desde los $40.000 mensuales en sectores populosos, donde hay miles de unidades, hasta más de $3 millones en edificios exclusivos con pocos apartamentos.

De este monto, el 80% se lo lleva el costo de vigilancia, pues se pagan por turnos de 24 horas y además con parejas de celadores. En las ciudades intermedias, en muchas ocasiones reducen ese costo, contratando a los vigilantes sin cumplir todas las normas laborales, pero en Bogotá, que es donde es más escrito el control Estatal, este rubro se encarece demasiado, porque mayoritariamente los conjuntos cumplen con las normas. Si a esto se le suman cámaras de seguridad, perros entrenados y otros aparatos para control de acceso, el precio se sube más.

Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, explica que por el elevado costo de la seguridad, al que se le deben sumar las pólizas de seguro y el pago a quienes ejercen las labores de administración, contabilidad y aseo, entre otras, a los conjuntos les quedan pocos recursos para hacer obras.

Esto, sumado a la persistente morosidad de muchas personas, hace que con frecuencia se deba recurrir a las cuotas extraordinarias, para asegurar el manteamiento de los inmuebles, que con el encarecimiento de la finca raíz, se ha convertido en un tema clave para la venta de unidades usadas.

Frente a la cultura de no pago, Molano explica que en promedio se ubica en un 10% y mayoritariamente se debe a la decisión de no pagar, más que a una falta de recursos y esto se ve, con especial fuerza, en los estratos altos. “Hay gente que teniendo el dinero no paga porque no está de acuerdo con la administración o porque cuando sabe que ya se va a ir un cobro prejurídico paga una parte, para luego volver a entrar en mora, y así sucesivamente”.

En su experiencia ha visto que durante el año, la morosidad puede llegar al 40%, pero a medida que se acercan las asambleas, muchos pagan para poder tener voz y voto.

Luis Eduardo García, de la firma Valenzuela y Compañía, una de las que administra más conjuntos en Bogotá (en total 5.000 unidades), dice que en su caso tienen una cartera más sana y la atribuye a la buena situación económica del país, pues cuando esta desmejora el primer servicio que la gente deja de pagar es la administración.

García y Molano coinciden en que los morosos se pueden controlar desde la administración, para evitar que quienes no pagan acumulen sumas millonarias, que después se vuelven difíciles de recuperar. La clave, insisten, es estar pendientes ante cualquier retraso para empezar a negociar.
Por este motivo, subrayan la necesidad de profesionalizar la labor del administrador (que un 90% es ejercido por mujeres) y no dejársela a un propietario desempleado, que no tiene los conocimientos.

“La informalidad hace que muchos de estos administradores les de pena cobrar, más si son vecinos, para evitarse un mal ambiente”, agrega Angélica Martínez, de Marca, la mayor administradora de conjuntos del país.

Justamente, los administradores consideran que más que manejar a los morosos, que es un tema regulado por ley, su mayor trabajo está en lidiar con las diferencias entre los vecinos y, en general, los conflictos que se derivan de convivir en propiedad horizontal y que se presentan en todos los estratos. De hecho, entre los más pudientes los problemas se agravan con demandas y abogados de por medio.

Los líos de convivencia, los costos de seguridad y los morosos son los temas centrales de muchas de las asambleas que por esta época reúnen a miles de propietarios. Tan solo en Bogotá se estima que existen 1,5 millones de propiedades horizontales.
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