Se construye de todo

Hace 12 años, cuando nació, su fuerte eran las remodelaciones. Hoy en día, Constructodo hace honor a su nombre. Centros comerciales, edificios, conjuntos residenciales, oficinas, hoteles, centros vacacionales, bodegas y terminales de transporte, son algunos de los proyectos que figuran en su hoja de vida. En dos lustros, la planta de personal pasó de 5 a 400 empleados, y su sede de operaciones se amplió de Bogotá a Cali, Cartagena y próximamente Santa Marta.

La clave de su rápido crecimiento ha sido tener varios frentes de trabajo, y manejar cada uno de ellos como un negocio independiente. A diferencia de otras compañías, donde hay un supergerente que toma las decisiones sobre todo el portafolio de productos, en Constructodo cada proyecto tiene su propio administrador y una estructura administrativa aparte. En otras palabras, hay tantas subempresas como productos se estén desarrollando. Esto no quiere decir que los proyectos anden como ruedas sueltas por la compañía. Hay gerentes integrales que se encargan de coordinar los de cada área de servicio: turismo, comercio, oficinas y vivienda.

César Javier Mesa, gerente comercial de Constructodo, considera que otra de las fortalezas de la compañía es que siempre ha sido muy innovadora. Precisamente la idea que tuvieron hace 8 años de vender sobre planos, les ha permitido tener un buen flujo de caja, al punto que entre el 30 y el 40% del valor de los proyectos se realiza con recursos propios, gran parte de los cuales proviene de la preventa. Lo demás se consigue a través de las corporaciones. Aunque iniciar la comercialización del producto cuando apenas está en planos es una buena alternativa de financiación, también es riesgoso. Si por alguna razón los costos de construcción son más altos de los estimados al principio, es imposible trasladarle este imprevisto al cliente, por lo cual es necesario conocer muy bien el negocio para evitar que se afecte la rentabilidad del proyecto.

Obviamente, la compañía no se habría podido desarrollar tan rápido si no hubiera sido porque le ha vivido dos booms de la construcción en sus 12 años de existencia. El primero fue entre 1984 y 1986, y el segundo entre 1991 y 1994. El dinamismo en la demanda por finca raíz y las buenas condiciones de tasas de interés y disponibilidad de recursos, fueron factores claves para que las constructoras pequeñas pudieran crecer.

Otra de las razones que le permitió a Constructodo consolidarse tan rápido en el mercado es su capacidad de reacción. "Nosotros nos anticipamos a lo que demanda el mercado, porque tenemos un equipo de mercadeo que permanentemente está analizando el comportamiento de la finca raíz y estudiando las necesidades de cada sector. No obramos con base en el instinto, sino de las necesidades insatisfechas", explicó Mesa. Estos estudios hicieron que fueran uno de los precursores en la construcción de condominios en Melgar, con el Edén Las Cascadas, en la vía a Carmen de Apicalá. Con los años también realizaron Bosques de Peñalisa, un conjunto de casas campestres ubicadas en Ricaurte vía Girardot, y la Riviera Campestre de Sumapaz, apartamentos ubicados a la entrada de Melgar. Actualmente están terminando la renovación del Club Campestre Girardot, que también contará con un gran condominio. Además, construyen en Cali el Centenario International Trade Center, que además del área de oficinas tendrá un hotel de la cadena Howard Johnson.

E n oficinas, fueron de los primeros en descubrir el potencial de la carrera 15 entre calles 100 y 127 en Bogotá. Epcocentro, los tres Omnicentros, Francicentro, Orbicentro y las torres del Banco Ganadero, son algunos de los proyectos que realizó la compañía. Ahora están nuevamente en obra por este sector. Empezaron a construir Omni 93, un edificio de oficinas y locales situado en frente del Centro 93.

Actualmente, dos de los proyectos más ambiciosos que adelantan son el centro comercial de San Victorino y los tres nuevos terminales de transporte que tendrá Bogotá. El primer proyecto está localizado en la carrera 10 entre calles 10 y 9, un sector muy tradicional de la capital cerca a la plaza de San Victorino, en donde se encuentran infinidad de puestos de comercio informal que venden todo lo imaginable. La idea de Constructodo es dar una alternativa más formal y segura para vendedores y compradores, poniendo al servicio unos 400 locales entre 50 y 200 m2, amplias zonas de circulación y restaurantes de comida rápida. Según Mesa, hasta el momento se han vendido más de 100 unidades a un precio que oscila entre $2.500.000 y $4.500.000 metro cuadrado.

La compañía también está a cargo de la construcción de los terminales de pasajeros del Norte (kilómetro 17 de la Autopista Norte), la Sabana (Avenida Ciudad de Quito con Avenida 19), y del Sur (Autopista Sur Avenida Bosa). No sólo están haciendo las obras de infraestructura de cada una de las centrales, sino que están vendiendo la zona comercial.

El proyecto de los terminales tiene un costo superior a los $70.000 millones, y con él se pretende descongestionar el transporte en Bogotá, al centralizar en tres sitios estratégicos la llegada y salida de pasajeros. La idea es que los buses intermunicipales sólo hagan una parada al llegar a la capital de la República, con lo que se contribuiría a ordenar el tráfico. En la actualidad todo el flujo de transporte masivo proveniente de fuera de la ciudad llega al actual terminal, en la Avenida Boyacá al lado de la Avenida de La Esperanza, pero puede recoger y dejar pasajeros en cualquier parte.

Los nuevos terminales también tendrán una importante zona comercial, con la construcción de entre 200 y 300 locales por proyecto. La idea es brindar toda una gama de servicios a los 20.000 pasajeros diarios que se espera recibir en promedio en cada central. El público cautivo ha hecho que las ventas se hayan comportado en forma muy dinámica, al punto que ya se negoció el 50% de los locales, a sólo dos meses de haber iniciado su comercialización. Los precios del metro cuadrado están entre $4.500.000 y $5.500.000. Según cálculos de la compañía, a finales de 1996 debe estar funcionando el Terminal del Sur, y en 1997 los de la Sabana y el Norte. ero no todo ha sido color de rosa. Hace unas semanas Constructodo estuvo en las primeras páginas de los periódicos por cuenta de una manifestación de personas de la tercera edad que aseguraron que una obra de la empresa les estaba averiando su casa. Según Mesa, lo que sucedió es que los 120 ancianos que viven en una sede de Provida ubicada en la calle 75 entre carrera 15 y Caracas, quisieron pedirles que los ayudaran a mejorar sus instalaciones, y acudieron a la protesta pública para lograrlo. "En realidad, la vivienda de ellos está a dos casas del edificio de oficinas que estamos haciendo, y no hay probabilidad de que le hayamos causado algún perjuicio", indicó. Hoy en día, todo está arreglado y la compañía se comprometió a ayudar voluntariamente al mantenimiento de la sede de Provida.

La empresa no ha estado ajena a la caída en la demanda que se ha presentado en la construcción, como consecuencia de las altas tasas de interés y las dificultades para la consecución de créditos con el sector financiero. Por esta razón, están empezando a volcarse hacia los segmentos de mayor absorción en el mercado, como son la vivienda entre $15 millones y $40 millones, y ya están en la búsqueda de tierra para desarrollar proyectos de ese tipo. Esperan que, a pesar de la recesión, puedan continuar su carrera ascendente, y llegar a convertirse en uno de los grandes constructores del país.