| 11/1/1994 12:00:00 AM

Un volcán en erupción

La titularización inmobiliaria puede tener un impacto transformador sobre las ciudades del país.

Nunca antes los mercados inmobiliario y de capitales habían interactuado tan intensamente como sucede hoy en día, estimulados por el auge de dos mecanismos, uno financiero y el otro jurídico, que han transformado la forma de invertir en finca raíz.

Actualmente el abanico de opciones de inversión que ofrece el mercado de valores es muy amplio. El primero de ellos son los derechos de participación en fideicomisos inmobiliarios, mecanismo jurídico que vincula a los inversionistas a un patrimonio autónomo en una proporción determinada de acuerdo al monto invertido.

Dicha figura tiene una larga trayectoria matizada por desafortunadas experiencias que condujeron a que los inversionistas perdieran credibilidad en ellos. Sin embargo, la existencia de un adecuado régimen jurídico y de estrictos instrumentos de control, han permitido que los derechos de participación se conviertan en un mecanismo adecuado para realizar inversiones en finca raíz o en el desarrollo de proyectos de construcción.

Los títulos valores inmobiliarios son otra opción que ofrece el mercado. Estos nuevos papeles se originan en procesos de titularización de activos inmobiliarios. En este caso el inversionista adquiere un activo financiero representado o garantizado por uno o varios bienes inmuebles, o uno o varios proyectos de construcción.

Por ser tan reciente su aparición, los efectos de este mecanismo todavía son inciertos. Sin embargo, se ha llegado a pronosticar que la titularización será para el mercado inmobiliario lo que el UPAC ha sido para la construcción. Se trata de un instrumento que canalizará importantes volúmenes de capital hacia el desarrollo de proyectos cuyo impacto urbano transformará las ciudades del país.

Los derechos de participación y los títulos valores inmobiliarios se confunden frecuentemente porque ambos productos parten de mecanismos fiduciarios. No obstante tratarse de dos inversiones de naturaleza diferente, los derechos de participación determinan una relación jurídica entre el inversionista y un patrimonio autónomo, del cual es adherente participando proporcionalmente de los beneficios que se obtengan, así como de las pérdidas que pueda originar. El inversionista en este caso invierte a largo plazo, y espera hacer sus utilidades al final del mismo, con la venta o adquisición del inmueble.

Al contrario de lo que sucede en los derechos de participación, el riesgo en los títulos valores está limitado al monto de la inversión. Estos papeles incorporan características diferentes dependiendo de si son títulos de participación, de contenido crediticio o mixtos.

Los primeros se asimilan a los derechos de participación. Al igual que una acción, tienen liquidez en cualquier momento. La utilidad, a diferencia de los rendimientos o dividendos que arroja periódicamente, se obtiene con la valorización del papel en el mercado, y no directamente del activo inmobiliario.

Por su parte, los títulos de contenido crediticio son papeles garantizados o respaldados por inmuebles los cuales se asemejan a cualquier título de renta fija, conceden a su tenedor un rendimiento predeterminado y una fecha cierta de redención, así como la obligación de retornar el capital invertido.

Los títulos mixtos son una mezcla de los anteriores papeles pues el inversionista, dependiendo de la forma como esté estructurado el título, obtiene una participación indeterminada en el patrimonio autónomo, recibe un rendimiento periódico fijo y tiene una fecha cierta de redención.

Hay que resaltar que los rendimientos que obtienen los inversionistas de títulos valores inmobiliarios están íntimamente relacionados con el papel y dependen de las características del mismo, las cuales están

condicionadas por el activo inmobiliario que representan o que los respalda.

En la actualidad el mercado de los derechos fiduciarios se ha incrementado gracias al ingenio de empresarios que han creído en este tipo de inversión, promoviendo dos clases de derechos. Los que ofrecen una participación sobre inmuebles ya construidos y de alta valorización son derechos de bajo riesgo cuya rentabilidad es superior a la ofrecida por el mercado de capitales, y los que ofrecen una participación sobre proyectos en construcción cuyo riesgo es mayor por la alta rentabilidad que pueden proporcionar.

Entre los derechos de participación sobre inmuebles ya construidos se destacan los títulos Oikos de los cuales hay doce en el mercado por un monto de $18.184 millones. Son desarrollados por Oikos S.A., compañía pionera en este campo. Estos derechos ofrecen participaciones en inmuebles destinados a oficinas y comercio, los cuales se encuentran arrendados en la mayoría de los casos a multinacionales que pagan cánones superiores al 1% sobre el valor comercial del inmueble.

Entre los derechos de participación sobre proyectos de construcción se destacan los promovidos por Luis Fernando Correa & Asociados, quienes han desarrollado bajo esta figura varios proyectos, siendo el de mayor envergadura la construcción del centro de negocios de El Salitre donde se localizará el hotel Forte El dorado. Los derechos emitidos para este fin se denominan Hits y han tenido una gran acogida entre pequeños y medianos inversionistas.

Para Gabriel Díaz, presidente de Oikos, los títulos de participación han permitido la democratización de la propiedad raíz, un activo ligado con la idiosincrasia del colombiano que quiere seguridad y alta rentabilidad. Lit persona que invierte en derechos de participación busca la forma más cercana de sentirse propietario. Es consciente cíe que se trata de inversiones de largo plazo.

Es conveniente dotar a estos derechos de atributos similares a los de un título valor con el fin de hacerlos más competitivos. Por tal razón Oikos anuncia periódicamente un precio de referencia sobre el cual el tenedor puede liquidar su inversión a través de la compañía que los recompra apoyada en un fondo de sustentación que brinda liquidez inmediata.

Sin embargo, el mercado de los derechos de participación, a juicio de Gabriel Díaz, debe avanzar hacia un mercado secundario en donde participen activamente los inmobiliarios, se logre una adecuada formación de precios y se pueda obtener liquidez inmediata. Si esto se alcanza, habrá señales claras en el mercado sobre las tendencias que presenta el valor de la propiedad raíz representada por derechos fiduciarios.

Para Pablo Trujillo, presidente de Fiduciaria Alianza, los derechos de participación estan dirigidos a un segmento de población con un sentido del riesgo y de pertenencia ligado con la propiedad raíz. Quien invierte en derechos de participación va en busca de un resultado final, a diferencia de quien invierte en un título valor.

Fiduciaria Alianza ha liderado el mercado de los derechos fiduciarios introduciendo nuevos productos tales corno el fondo inmobiliario que acaba de lanzar, a través del cual los inversionistas aportan unas sumas de dinero que se invertirán en propiedad raíz hasta conformar un portafolio. Este será liquidado en 1999, momento en el cual distribuirá a los participantes las utilidades obtenidas. Este fondo se constituye en una alternativa atractiva de inversión de largo plazo y con buenas expectativas de rentabilidad, dado el auge que se prevé seguirá teniendo la finca raíz.

El mercado de títulos valores inmobiliarios está constituido a la fecha por cuatro títulos, todos ellos de participación sobre inmuebles y proyectos de construcción por un monto de $99.087 millones. Además, se encuentran en proceso de estudio otros tres títulos de participación por un valor de $22.800 millones, los cuales esperan salir al mercado en el presente mes.

De estos procesos se destacan la titularización de dos fondos inmobiliarios constituidos por Fiduciaria Central por un valor de $31.000 millones y por Fiduciaria Davivienda por un monto de $50.000 millones. Entre los dos representan aproximadamente el 82% del monto autorizado a la fecha en títulos inmobiliarios. Los portafolios de estos dos fondos estarán conformados por inmuebles ya construidos, lotes, proyectos de construcción, títulos valores inmobiliarios y papeles de renta fija.

El fondo inmobiliario de Fiduciaria Central, denominado Edificar, tiene una duración de cinco años, al final del cual será liquidado y las utilidades repartidas entre los tenedores de títulos. La conformación del portafolio recae en un comité integrado por expertos inmobiliarios quienes tendrán la responsabilidad de la optimización del portafolio.

Según María José Martínez, presidente de Fiduciaria Central, el comité asegura la transparencia con la cual se invertirán los recursos del público. Los miembros no tendrán incompatibilidades y conflictos de interés frente a la función asignada, la cual se desarrollará bajo un reglamento de inversiones adoptado por la fiduciaria, al cual el inversionista puede tener acceso.

De igual forma, el Fondo Inmobiliario de Fiduciaria Davivienda brinda la posibilidad de invertir en un portafolio de inmuebles, a través de títulos de participación que, además de la valorización que obtengan en el mercado, contemplan el reparto anual de utilidades originadas en el arrendamiento y venta de los activos que lo integran. Según Alfonso Vargas, presidente de Fiduciaria Davivienda, tales características asociadas con el tiempo de duración del fondo que es de 20 años, hacen que estos papeles se comporten en forma similar a una acción, compitiendo en igualdad de condiciones con los demás títulos transados en el mercado. Vale la pena destacar que en forma similar al fondo inmobiliario de Fiduciaria Central, Fiduciaria Davivienda establecerá periódicamente un precio de referencia a partir de la valoración del portafolio, con el propósito de orientar al mercado sobre la tendencia que debe tener el precio del título.
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