Cae venta de viviendas no subsidiadas, pero suben los créditos

Aunque 2014 fue un año récord en ventas totales de viviendas nuevas, si a esta cifra se le quitan las de interés prioritario para ahorradores, que tienen un subsidio alto del Gobierno y que se conocen como Vipas, la cifra ya no resulta tan alentadora.

De acuerdo con una encuesta realizada por la Galería Inmobiliaria, presentada durante foro de vivienda de Asobancaria, el año pasado las ventas cayeron 9,2% en unidades y 2% en valor. Esto como resultado de una fuerte contracción de los principales mercados de vivienda por cantidad de habitantes. Es decir, en Bogotá las ventas se redujeron 21%, en Medellín 10%, Cali 2% y Bucaramanga 15%.

La baja total no fue mayor, debido al buen comportamiento de la Costa Atlántica, en particular de Barranquilla y del desarrollo de proyectos de vivienda en los municipios cercanos a las principales áreas metropolitanas.

Esta situación también hizo que el año pasado se redujera la cantidad de personas que compran vivienda por inversión, así como la de aquellos que salen de la casa de sus papás para adquirir su primer techo propio. En 2013 este último grupo representó 43% de los compradores y un año después fue el 36%. Alberto Isaza Robledo, gerente de Galería Inmobiliaria, explicó que este fenómeno se produjo por la eliminación del subsidio a la tasa de interés para los créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas de clase media (que costaban hasta $200 millones).

No obstante, el año pasado se presentó un factor a favor de los compradores de vivienda nueva y es que los constructores ampliaron los plazos para pagar la cuota inicial de 13 a 18 meses en promedio, lo que les permitió acumular más fácil el dinero para ese primer pago y luego sí pedir el crédito.

Como consecuencia, la evolución de la financiación hipotecaria sigue al alza. En 2004 apenas 32% del valor de las viviendas vendidas se pagó con crédito. En 2010 subió a 40% y en 2014 a 57%.

“Es más, los compradores cada día se endeudan más y aunque existen financiaciones de más largo plazo, mayoritariamente (62%) pactan su crédito a 15 años, así prepaguen”, aclaró Isaza.

Aunque inicialmente los compradores buscan viviendas usadas, dado que pueden obtener mejores áreas, finalmente se inclinan por la nueva debido a las facilidades de financiación de la cuota inicial y la expectativa de que se valorice más rápido que la usada. Y a la hora de compra, más que el precio, lo que les interesa a los compradores es la ubicación y el diseño.

Además, los compradores no solo analizan el precio de la vivienda, sino el valor de la cuota mensual, pues de ella depende la capacidad de compra de las familias. Según las cuentas de la Galería Inmobiliaria, en los últimos 10 años esa capacidad de compra se ha reducido en apenas 6 puntos, pero de esos 6 puntos, 4 se perdieron en 2014.