| 8/15/2010 4:25:00 PM

Subsidiar los arrendamientos: una solución maravillosa

Proyectos de viviendas de interés social que se arrienden con subsidio son una solución ingeniosa y eficaz para reducir el déficit cualitativo de vivienda en el país, para mejorar la asignación del patrimonio de los colombianos y para facilitar la compra futura de casas. ¿Cómo es el programa?

La propuesta de un subsidio para disminuir los cánones de arriendo para los estratos más pobres tiene mucho sentido financiero. Va en contravía del programa del gobierno, que propone aumentar sustancialmente el numero de propietarios, pero se puede defender fácilmente con cifras.

Un estudio reciente de Camilo Serrano de Iazi y Martín Hoesli de la Universidad de Ginebra muestra con un análisis financiero que el portafolio típico de los colombianos está exageradamente concentrado en vivienda.

Desde ese punto de vista claramente convendría diversificar el portafolio de los nacionales hacia otros activos como podrían ser los financieros (fondos de pensiones y otros) y con ello mejoraría su eficiencia, es decir, aumentaría la rentabilidad y disminuiría la volatilidad en los rendimientos.

Por eso, tiene tanto sentido el proyecto que promueve la presidenta de Unifianza y ex presidente de Fedelonjas, Clemencia Parra. Es el de hacer proyectos de vivienda de interés social para arrendar, en los cuales los inquilinos reciban subsidios al canon de arrendamiento.

El ‘país de propietarios’ parece atractivo desde el punto de vista de la estabilidad social, pero no es siempre tan ventajoso como parece. El estudio de Serrano y Hoesli permite ver que los patrimonios de los colombianos están demasiado expuestos a los cambios en los precios de la finca raíz. Pero además de esa consideración financiera, los arriendos reducen rápidamente el déficit cualitativo de vivienda, porque sacan a las personas de los inquilinatos y de lugares de residencia inadecuados.

Si fuera poco, facilitan la movilidad de las personas, un asunto que puede hacer más eficiente la economía.

Pero adicionalmente, las estadísticas muestran que el trabajo en este mercado toca un número creciente de personas. Mientras hace 25 años el 70% de los colombianos eran propietarios y 30% arrendatarios, las proyecciones para 2010, dice Clemencia Parra muestran que este año el 58% son propietarios y 42% arriendan o tienen otro tipo de arreglo de vivienda.

Lo que se debe hacer
Pero para que el mercado de arriendos funcione, hay que producir algunos cambios adicionales. De un lado, sostiene Clemencia Parra, habría que aumentar la oferta de inmuebles para alquilar. La oferta, dice, es adecuada en estrato 3, pero no hay mucho desarrollo en estratos 1 y 2. "Para 1 y 2 hay que hacer trabajos con los municipios que son en muchas ocasiones dueños de tierra, o con desarrolladores", afirma.

Habría que establecer incentivos para que los dueños de los predios los aporten y preferiblemente, señala la experta, promover la participación coordinada para que también aporten los contratistas, los proveedores de materiales, los administradores inmobiliarios, los financiadores y los afianzadores.

De igual forma sugiere una reforma a la ley de arrendamientos de vivienda urbana en lo que tiene que ver con la restitución de los inmuebles. “Si un inquilino deja de pagar arriendo, hoy la restitución se demora 8 meses si todo sale muy bien. Lo usual es que se tome entre un año y medio y dos años”, dice.

En esas condiciones, los inversionistas en inmuebles para arriendo pierden todo el interés en el negocio. La propuesta de Clemencia Parra es que se establezca una categoría de vivienda arrendada con subsidio, que tenga un régimen de restitución diferente al normal. “Si esas personas no pagan tres meses, hay una restitución de forma casi inmediata”, propone.

Por último, dice, en un esquema bien diseñado, los arriendos pueden fácilmente convertirse en pagos para la compra de la casa, a través de los leasings inmobiliarios. Esta figura funciona muy bien in viviendas caras pero hoy no opera en estratos 1 y 2.

Es una propuesta novedosa, llamativa y oportuna por cuanto no se ha terminado de establecer la forma en la que la vivienda sea una de las locomotoras para halar el crecimiento del país los próximos cuatro años.

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