El plan de reactivación: ¿es hora de comprar de vivienda?

En abril de 2018, en plena expectativa de la época electoral y aún con la resaca del alza del IVA, solo 2,7% de los hogares colombianos consideraban ese un buen momento para comprar vivienda. Un año después, y ya con nuevo gobierno, las personas que piensan que no es conveniente comprar vivienda superan a quienes sí lo creen.

Este indicador forma parte de las preguntas con las que Fedesarrollo calcula la confianza de los consumidores. Y señala la crisis que vive el sector de la construcción de vivienda, que ostenta el deshonroso título de ser el que menos crece y uno de los culpables de que el PIB crezca por debajo de lo esperado.

El diagnóstico está claro. La Vivienda de Interés Social (VIS), viene creciendo a buen ritmo –pasó de avanzar al 15% para hacerlo al 18%–. Pero la vivienda de mayor valor, llamada No VIS, está estancada pues hay un elevado inventario de unidades construidas pero no vendidas. Eso además desanima a los constructores a la hora de hacer proyectos nuevos.

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El problema radica además en que construyen al año casi la misma cantidad de viviendas VIS (104.000) y No VIS (105.000). Pero estas últimas generan más valor agregado, por sus materiales y acabados. Y además, 79% del PIB de la construcción corresponde a la vivienda No VIS. En cambio, el precio de una vivienda social equivale casi a la suma de materiales y mano de obra.

Jonathan Malagón, ministro de Vivienda, admite que se necesitan estímulos para que el sector vuelva a crecer, razón por la cual lanzó un paquete de medidas. Eso sí, aclara que este no es un problema reciente. "La rotación de inventarios pasó de 7 a 15 meses en los últimos 10 años, lo que evidencia la dificultad para vender", sostiene. Dice que los constructores medianos y pequeños, que le han apostado todo a proyectos de vivienda de estratos altos, no han podido vender y han sido los más afectados.

El paquete

El ministro aclara que al Gobierno le interesa que se reactive toda la vivienda; pero que su prioridad sigue en la VIS, la que recibe subsidios.

Para garantizar esa ayuda, una de las medidas de reactivación consiste en darles aval fiscal a los recursos que se van a destinar a subsidios hasta 2024. Esto implica que al estar garantizado el dinero, los hogares puedan tomar su decisión de compra (que demora entre 2 y 3 años), con la tranquilidad de que en ese momento habrá subsidios.

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A esa garantía de recurso se sumará un ajuste a los precios máximos de la vivienda VIS. Hoy son los mismos en todo el país, pero ahora subirían de $112 millones a $125 millones en las ciudades con más de 1 millón de habitantes.

Igualmente, planean juntar los subsidios de las cajas de compensación con los del Gobierno para que las familias beneficiadas –aquellas con ingresos de máximo dos salarios mínimos– puedan contar con más recursos para hacer el cierre financiero. De esta forma, el subsidio más alto pasaría de 30 salarios mínimos mensuales (unos $25 millones de hoy) a 50 salarios mínimos ($41 millones).

Otra de las disposiciones del Gobierno, que beneficia a la vivienda No VIS, consiste en aumentar el porcentaje que financian los bancos, actualmente del 70% del valor de la vivienda y se pasará a 90%. Así los compradores tendrán que hacer un menor esfuerzo para conseguir la cuota inicial, que ya no sería del 30% del inmueble sino del 10%. Malagón aclara que esta no es una medida obligatoria para los bancos, sino que abre la puerta para que la usen los que quieran.

Además crean un programa de garantías para los compradores de vivienda No VIS, que no cuentan con un respaldo suficiente para acceder al crédito hipotecario, por ejemplo, los profesionales recién graduados. Este aval, provisto por el Fondo Nacional de Garantías (FNG), les puede subir un poco el valor de la cuota, pero los convierte en sujetos de crédito. Para esto, el FNG tendrá un presupuesto de $650.000 millones.

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El paquete de reactivación incluye también una oferta de créditos blandos para constructores, a través de Findeter. Podrán pedir prestado con una tasa de interés compensada de 200 puntos básicos, es decir, si les prestan a 10%, les baja a 8%. Esta medida estará vigente por un periodo de 4 años y tendrá un presupuesto de $300.000 millones.

Con más confianza

Sandra Forero, presidente de Camacol, el gremio de los constructores, recibió con optimismo el paquete de medidas, en especial por asegurar los recursos para los subsidios hasta 2024.

Estima que con esto podrían construir unas 130.000 unidades de viviendas VIS al año, lo que además servirá para que este segmento genere más valor agregado y más PIB. En cuanto a la oferta para viviendas No VIS, le parece una muy buena ayuda la garantía del FNG.

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Malagón confiesa que con el resultado del primer trimestre tuvieron que reducir sus proyecciones para 2019. Pero que con el paquete de medidas en la segunda parte del año el sector podrá crecer 3% y entre 1% y 2% en todo 2019. En 2020 podría avanzar a ritmos de 4%.

Forero comparte la visión positiva, aunque cree que para una recuperación completa falta hacer ajustes en trámites y regulaciones sobre el uso del suelo, que dependen de los gobiernos regionales. Así que, en su concepto, en manos de los nuevos alcaldes y su disposición a garantizar la seguridad jurídica estará la suerte de este vital sector.