Consejos para comprar una vivienda para arrendar

Los negocios de finca raíz son muchos. El típico es el que hacen los inversionistas menos arriesgados que consiste en comprar una vivienda para arrendarla. Vivir de la renta y además, ganar con la valorización de los predios. Aquí el peligro está en equivocarse en la elección del inmueble.

Uno con problemas, por ejemplo de equipamiento, puede requerir de inversiones extras que hacen que su negocio deje de ser atractivo. Cambiar una tubería o arreglar un baño es bastante costoso. Si el problema del inmueble es de ubicación, puede ocurrir que los niveles de vacancia sean muy altos. Un apartamento que dure 4 ó 6 meses desocupado empieza a ser una fuerte carga financiera para el dueño.

Finanzaspersonales.com.co habló con expertos en el mercado inmobiliario, quienes ofrecen recomendaciones muy útiles para quienes están pensando en comprar vivienda para ponerla en arriendo.

1. No compre un apartamento que se pase de $200’000.000

Es clave comprar una vivienda que no sea muy costosa. De acuerdo con los datos de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los inmuebles ubicados en estrato 4 se alquilan más rápidamente, dice Javier Mejía, Coordinador de Estudios e Investigaciones de la Lonja. La idea es que la vivienda pueda llegar a un mercado amplio. Son muy pocos los colombianos que pueden pagar un arriendo costoso. Por eso resulta importante que el canon mensual del arrendamiento sea menor a los 2 ó 3 salarios mínimos, que no pase el $1’500.000 bajo ninguna circunstancia.

El inmueble para este tipo de negocios entonces debe costar como máximo $200’000.000. En una ciudad como Pereira, este monto es muy alto, incluso se puede hablar de un máximo de $150’000.000, dice Iván Darío Restrepo, Gerente de Proyectos de Vivienda de Coninsa Ramón H.

2. No escoja una vivienda con una cuota de administración cara

Al arrendar, la cuota de administración define si una persona toma o no la vivienda. Esta cuota debe estar acorde con el inmueble. Es difícil negociar un apartamento estrato 4 con una administración de más de $200.000.

El problema de administraciones costosas lo tienen principalmente los edificios con pocos apartamentos. Uno de 8 ó 10 apartamentos, tiene una cuota excesivamente alta. El consejo de Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, es comprar en conjuntos con bastantes unidades donde los costos estén diluidos entre muchos los residentes.

En el tema de costos, los servicios públicos deben estar de acuerdo con el apartamento o la casa. Aunque no pasa muy seguido, sí hay gangas, casos en los que una edificación la venden con precios de estrato 3, a pesar de quedar en un barrio de estratos 5 ó 6. El problema es que así el precio de venta sea muy bueno, las personas no van a querer arrendarlo porque prefieren uno en otro sector con servicios más baratos, señala Pombo.

3. Adquiera una vivienda con buena infraestructura y equipamiento comunal

Siempre es mejor comprar en un conjunto. La vigilancia privada y la seguridad de la residencia son básicas. Verifique que haya portero las 24 horas del día, por ejemplo. También es importante que tengan equipamiento comunal (canchas, zonas de niños, gimnasio, salón comunal, piscina).

Por lo general, los conjuntos o complejos de muchos apartamentos o casas ofrecen, con una administración muy baja, todos esos beneficios adicionales, dice Restrepo. Las zonas comunales son clave, así que antes de comprar mire bien el conjunto. Verifique el estado de la edificación y el mantenimiento de las zonas comunes. La administración debe funcionar bien.

4. Elija una vivienda de tamaño pequeño o mediano

No se exceda. Las personas que buscan vivienda para arrendar usualmente quieren algo sencillo y de tamaño pequeño o mediano. De hecho, los apartamentos con 3 o menos habitaciones, sala comedor y baño se comercializan muy bien. No importa que no tenga jacuzzi en el baño o que no tenga más de 300 metros cuadrados. Si se compra un inmueble ostentoso, después no encuentra a quién arrendárselo.

5. Es mejor usado que nuevo

Una decisión complicada es escoger entre nuevo o usado. Lo que usted debe tener en cuenta al decidir es que la diferencia entre el canon de arrendamiento entre nuevo y usado no es tan grande como la de sus precios de venta. La gente no paga más porque sea nuevo. El usado se arrienda bien siempre que esté en un buen estado, dice Pombo. La sugerencia aquí es conseguir un buen usado de menos de 10 años.

Los muy viejos no se recomiendan, pues las diferencias con los edificios modernos son grandes. Estas construcciones vienen sin equipamiento comunal y tienen problemas como la falta de red de gas. El desgaste de los años puede resultar bastante costoso. Arreglar daños de tubería, cambiar los pisos o poner gas cuesta millones.

6. No se equivoque en la ubicación

Busque un barrio en desarrollo con perspectivas de valorización. En Medellín por ejemplo, hay sectores estrato 3 y 4 en occidente como Laureles, Conquistadores y Belén que son muy apetecidos. El municipio de Envigado está experimentando un crecimiento importante y en estratos más bajos, Bello también es una opción. Cedritos o las edificaciones cerca a la autopista entre 100 y 130 son sectores que funcionan para el negocio de arriendo, afirma Restrepo. Las viviendas que están ubicadas cerca a universidades también tienen una buena demanda