Debate de altura

El pasado mes de diciembre arrancó en pleno centro de Bogotá la cimentación de uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos del país. Se trata de la construcción de la torre más alta de Colombia, con 66 pisos, que incluye seis pisos de sótanos para parqueaderos, 117 oficinas, 53 pisos de apartamentos, 364 habitaciones de hotel y tres pisos de locales comerciales: el proyecto BD Bacatá.

Con ventas por $240.000 millones en 2011, este proyecto ha logrado vincular a más de 1.600 inversionistas mediante la venta de derechos fiduciarios denominados Fidis. Esto es, básicamente, una participación en el hotel o el centro comercial, que le permitirá al titular participar de las utilidades futuras que estos generen (los apartamentos y oficinas se venden individualmente).

“Las expectativas de ventas fueron superadas en 20% y alcanzamos el punto de equilibrio, por lo que ya está cubierto el desarrollo constructivo”, afirma Emilio Borrella, director general de BD Promotores Colombia, consorcio que desarrolla el proyecto.

Sin embargo, estos buenos resultados y su agresiva campaña publicitaria en medios masivos de comunicación han despertado inquietudes y cuestionamientos por parte de algunos expertos del mercado de capitales y del sector inmobiliario frente a los mecanismos utilizados y la información entregada a los inversionistas.

Leonel Ariza, abogado especialista en el mercado de valores, no entiende por qué la Superintendencia Financiera no exigió que el ofrecimiento masivo de los Fidis, mediante los cuales se capta ahorro del público para llevar a cabo un proyecto de esta magnitud, se sometiera a las reglas propias de una oferta pública en el mercado de valores, con lo cual se le habría entregado mayor información a los inversionistas sobre los riesgos en que van a incurrir.

Lo mismo piensa un gestor inmobiliario, quien considera que una inversión de este tamaño se hace típicamente como un fondo inmobiliario o una titularización, pues los inversionistas pequeños no tienen la capacidad de análisis para leer los riesgos que puede tener un desarrollo particular.

De acuerdo con Borrella, “aunque hay muchas herramientas financieras, la figura de los derechos fiduciarios nos pareció muy interesante, tanto para nosotros como para los inversores. Nos amoldamos a una figura 100% colombiana que está regulada por la Superintendencia Financiera. Era la figura que mejor se acomodaba a nuestro modelo de negocios”, afirma.

De hecho, comenta que se van a quedar con una participación importante de los derechos fiduciarios (entre 10% y 35%), lo cual demuestra “que estamos limitando los riesgos. Le creemos a la renovación del centro de Bogotá. Creemos saber lo que puede pasar con esta zona de la capital pues lo hemos visto en otras ciudades del mundo”, agrega.

Valor o no valor

Para Ariza, los Fidis deberían haberse considerado un título valor pues cumplen las condiciones que exige la ley para ser considerados como tal: derecho de naturaleza negociable que haga parte de una emisión, cuando tenga por objeto o efecto la captación de recursos del público. “Los Fidis son derechos susceptibles de negociarse (así sea por la vía de la cesión), que se emiten en forma masiva o individual pero continuada, en el sentido en que se crean para ser entregados a un suscriptor, y que son aptos para captar recursos del público”, afirma.

Sin embargo, para la Superintendencia Financiera los derechos fiduciarios no tienen la calidad de valor, pues no son negociables de manera ágil, además de no haber sido reconocidos explícitamente como tal por el gobierno nacional.

Ariza se pregunta entonces, ¿cuál es la diferencia que hay con un título emitido en un proceso de titularización, con lo que hace un fondo inmobiliario? “La Superfinanciera es la encargada de proteger el ahorro del público y no debería permitir que por interpretaciones legales se escape de la regulación del mercado de valores”, afirma el abogado.

Por su parte, la Superintendencia Financiera considera que hay que ser cuidadosos para no limitar indebidamente el mecanismo fiduciario pues muchas veces es utilizado para vincular inversionistas a diferentes tipos de proyectos que no necesariamente están interesados en participar en el mercado público de valores, pues su finalidad es mantenerse como parte del proyecto.

“No considera esta Superintendencia que la información que se suministra en dicha clase de negocios sea de inferior calidad a aquella que deben entregar los emisores de valores. Simplemente, tiene propósitos y orígenes diferentes y para esto revisamos los contratos de adhesión y la rendición semestral de cuentas que debe hacer la fiducia”, señala la entidad en una comunicación enviada a Dinero.

La información es el dilema

Para los expertos en finca raíz y del sector inmobiliario, no es claro que los inversionistas hayan recibido información suficiente sobre los riesgos asociados al proyecto. De hecho, al cierre de esta edición no se conocía oficialmente el nombre del operador del hotel y, por tanto, no hay un contrato de operación, que resulta clave para determinar la rentabilidad esperada. Por ejemplo, las preguntas van desde qué niveles de ocupación esperan y qué efecto tendrá sobre la rentabilidad si las expectativas del hotel no se cumplen.

Extraoficialmente se menciona que la cadena internacional Eurostar operará el hotel. Además, Borrella afirma que todos los cálculos se hicieron con los niveles de ocupación y tarifas del antiguo hotel Bacatá. “Un escenario bastante conservador si consideramos que el rascacielos será un proyecto icónico de Bogotá y de la renovación que está teniendo el centro de la ciudad”, dice.

Agrega que ha sido testigo de la transformación del centro –por los nuevos centros comerciales, torres y cambios de las universidades– y que faltan habitaciones, pues la oferta existente es de muy bajo perfil y con tarifas elevadas.

Para Borrella, un fideicomiso es una figura asociada a un patrimonio y a un modelo de renta que puede tener éxito o no, como todo negocio. “No les ocultamos eso a nuestros clientes sino que enfatizamos aspectos como que las rentas obtenidas por la operación del hotel estarán exentas del impuesto a la renta por 30 años. Esperamos iniciar entregas a finales de 2014”.

Es claro que el debate central no es si el BD Bacatá será un buen negocio, sino si quienes están entrando en él lo están haciendo con la información suficiente, clara y oportuna para evaluar todos los riesgos y determinar si la inversión se ajusta o no a su perfil. La discusión está abierta.