| 10/7/2017 12:01:00 AM

Estos son los pasos para no perder tiempo ni dinero al iniciar un proyecto inmobiliario

Pese a que existe una gran cantidad de información, procesos y procedimientos preestablecidos para el sector inmobiliario, es común que en el día a día se vayan perdiendo los lineamientos básicos de cómo se deben analizar y gestionar estratégicamente este tipo de desarrollos para aprovechar al máximo esta oportunidad de negocio.

Los empresarios, inversionistas, desarrolladores, profesionales inmobiliarios y, en general, cualquier persona que esté interesada en el desarrollo inmobiliario debe leer y documentarse constantemente para evitar desviarse de lo que realmente se quiere hacer y asegurarse de que se está ejecutando lo que realmente se necesita.

De esta manera es más fácil evitar errores en situaciones que parecían de rutina o evidentes, incluso, en los profesionales más experimentados.

Por lo anterior, y con la finalidad de apoyar al sector inmobiliario, CNK Consultores de manera simplificada orienta sobre una guía de 9 pasos básicos que debe mantener en la mira cada vez que realice un desarrollo inmobiliario:

1.- Conceptualización del proyecto

La conceptualización de un proyecto inmobiliario inicia con la identificación de una propiedad o terreno, con ciertas características que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada. Esta conceptualización comprende la pre-estructuración legal y financiera del proyecto, estudios de factibilidad y conceptual, análisis de riesgos. Evaluación de la viabilidad del desarrollo inmobiliario.

2.- Legislación, marco jurídico y fiscal de operaciones inmobiliarias

Revisar que sea viable la obtención de los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. Considerar el régimen jurídico de la propiedad, ordenación urbanística y régimen de suelo, el registro público de la propiedad, valuación de inmuebles, cargas fiscales y marco jurídico aplicable a operaciones inmobiliarias.

3.- Plan de negocios y financiamiento

Documentar el análisis de la información, la viabilidad y factibilidad del proyecto inmobiliario. Desarrollar la propuesta, su enfoque, su objetivo, analizando diversos factores como: el marketing y benchmarking, riesgos, contingencias y oportunidades, fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas, los recursos a emplear (financieros, jurídicos, legales, humanos, tecnológicos, etc.), alcances, costos y utilidades. Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del proyecto inmobiliario, recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas, créditos puente y créditos directos, buró de crédito, tasas de interés, garantías, etc.

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4.- Compra o aseguramiento de la propiedad

La compra o aseguramiento de la propiedad resulta trascendental y se puede efectuar después del estudio de factibilidad. Asegure el evalúo de la propiedad, que se encuentre libre de gravamen, el financiamiento, la escrituración y la gestión de trámites.

5.- Diseño, planeación y organización del desarrollo

Abarca el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos.

6.- Estudios y permisos

Realizar y gestionar los estudios, permisos y documentación que requieran las autoridades gubernamentales para la realización del desarrollo inmobiliario.

7.- Construcción

Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al diseño, lineamientos y la planeación definida.

8.- Mercadotecnia inmobiliaria

Evaluar y desarrollar estrategias de comercialización y difusión de acuerdo a las necesidades o deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronósticos y presupuesto. Publicidad, relaciones públicas y promociones en sitio.

9.- Comercialización: venta / renta y administración

Efectuar la promoción y venta del desarrollo inmobiliario, o renta y administración del mismo si su objetivo no es la venta.

Aunque cada desarrollo inmobiliario es único y tiene sus peculiaridades, es importante tener siempre presente estos pasos, que son indispensables para garantizar el éxito del desarrollo y asegurar la rentabilidad de los inversionistas, así como el prestigio y la imagen de la empresa desarrolladora.

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Por otro lado, Dinero habló con Ricardo Mora, gerente general de CNK Consultores, acerca de algunas características que tiene que tener cualquier persona a la hora de hacer una inversión en un proyecto inmobiliario.

Dinero: ¿Cuál es el proceso adecuado para iniciar una inversión en un proyecto inmobiliario sin fallar en el intento?

Los interesados en adquirir inmuebles nuevos deben:

-Conocer o investigar el nombre de la constructora que lidera el proyecto.

-Que el tradente del inmueble sea el legítimo titular del derecho de dominio, es decir, que su condición de propietario se encuentre inscrita en el certificado de libertad y tradición del inmueble.

-Que el inmueble se encuentre libre de limitaciones al dominio y/o gravámenes, tales como usufructos, arriendos, falsa tradición, hipotecas, embargos entre otros.

-En caso de ser una vivienda nueva que, en la escritura de transferencia, se encuentre inscrito el acto jurídico de Certificación Técnica de Ocupación, que lo deberá expedir la compañía de supervisión técnica contratada para la obra o proyecto.

-Entre otras cosas, podrá exigir copia de planos, licencias, permiso de ventas, tradición del inmueble (Es decir, escrituras públicas), copia del reglamento de propiedad horizontal si fuere el caso.

D: ¿Cuándo una persona puede retirarse de una inversión inmobiliaria sin que ésta le cueste lo invertido?

Cuando se hace una inversión inmobiliaria, a través de una fiduciaria, normalmente el retiro del fideicomiso puede costar entre el 20 y el 30% del dinero que haya aportado.

La única manera de que esto no sea así es demostrando algún tipo de incumplimiento: si la constructora ha incumplido en alguna de sus obligaciones contractuales; si el proyecto no se le otorga la licencia de construcción o hay algún incumplimiento en la obtención de permisos.

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Si no pasa nada de esto se está en la obligación de pagar la penalidad de acuerdo al contrato.

D: ¿En Colombia hay una burbuja inmobiliaria?

No hay burbuja inmobiliaria en Colombia. Se tiene completamente identificado que la construcción en el país en los últimos 30 años ha sido dinámica, con unos puntos muy altos y otros “inferiores”, pero no hay burbuja inmobiliaria.

Los precios en el mercado están en este momento muy estabilizados y apenas está creciendo un par de puntos por encima del crecimiento del país. Si nosotros analizamos el crecimiento del país ha iniciado con más o menos del 1,5% y a veces llega hasta el 6% del crecimiento y el incremento de los premios de las construcciones es muy similar.

En algunos puntos puede crecer un poco más, pero se debe a la oferta del mercado y no a una especulación. Cuando hay burbuja inmobiliaria es porque hay especulación, y está demostrado que solamente en unos proyectos muy puntuales ha habido una baja en el costo del metro cuadrado, pero en su mayoría se han mantenido o ha seguido el mismo ritmo del crecimiento del país.

D: ¿Cuál es el proceso adecuado para iniciar una inversión en un proyecto inmobiliario sin fallar en el intento?

El proceso adecuado para hacer una inversión en un proyecto inmobiliario, sin fallar en el intento, debe iniciarse con un análisis de la rentabilidad que se espera para que de acuerdo a eso se mire cuál es el nicho que se quiere: si estamos hablando de oficinas, de hoteles, centros comerciales o vivienda.

Una vez escogido el nicho que se quiere, de acuerdo a la rentabilidad que se está esperando, se tiene que buscar si se quiere una inversión a corto, mediano o largo plazo. Si lo que se busca es una rentabilidad de retorno de una inversión o si se quiere una rentabilidad para una venta antes de que el proyecto termine.

Luego de esto se debe analizar cuáles son los sectores que se puede llegar a tener una alta valorización, lo que depende también del proyecto que se está buscando. En Bogotá hay sectores que pueden tener una alta valorización a largo plazo y pueden ser proyectos muy rentables, pero puede que no para el corto plazo.

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Existen otros en los que simplemente por arriendo se puede pedir un precio mayor que en otras zonas y se tiene una rentabilidad menor desde el punto de vista económico, pero mayor desde el punto de vista de la inversión.

Lo importante para no fallar en el intento es tener claro la rentabilidad que se quiere y el retorno de la inversión.

D: ¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de escoger una constructora o una inmobiliaria?

Lo que se debe tener en cuenta para escoger una consultora inmobiliaria es analizar que cuente con todos los permisos de ley para poder vender un proyecto. Dependiendo de la ciudad se pueden ver en Planeación o en el caso de Bogotá con la Secretaría del Hábitat, se debe revisar que esté inscrito y tenga los permisos de enajenación.

Se puede también hacer un análisis de la experiencia que tiene, si hay alguna sanción por parte de los entes gubernamentales por incumplimiento en los proyectos que ha tenido. Una vez visto todo esto y que se cumpla con todo ya se entra a analizar directamente el proyecto.

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