Venta segura

El año pasado la Asociación de Centros Comer-ciales de Colombia, Acecolombia, anunció que el número de centros comerciales en el país pasó en una década de 60 en 2003 a 183 en 2013; es decir, la industria que agremia se triplicó en apenas 10 años. Lo anterior es el resultado lógico de un proceso de franco desarrollo de un sector que sigue atravesando por uno de sus mejores momentos y que –con argumentos sólidos– afronta un panorama promisorio.

“Nuestro país ha tenido un destacado crecimiento económico, y por eso Colombia está hoy en el mapa mundial; porque tenemos potencial, capacidad y recursos, y nos hemos convertido en destino de inversiones globales, pues aumentamos la clase media, duplicamos la clase alta y hemos logrado reducir la pobreza”, afirma optimista Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Acecolombia.

Para el especialista, aunque el aumento en número de centros comerciales ha sido constante y significativo, su potencial sigue siendo enorme y parece no agotarse. De hecho, pasó de ser uno más de los sectores del comercio, a convertirse en el modelo de desarrollo del retail en nuestro país y, por ello ,“es hoy uno de los segmentos más dinámicos en la economía colombiana. Prueba de ello es que en los últimos cinco años esta industria duplicó su tamaño en ventas, al pasar de $14,3 billones en 2008, a $27,3 billones el año pasado”, agrega Betancourt, de Acecolombia.

Según datos de la firma especializada Mall & Retail Colombia, el potencial de crecimiento es aún mayor, pues apenas 11,9% de las ventas del sector comercial en el país proviene de centros comerciales, mientras en Chile representa 25%; en Perú, 24%; en México, 20%; en Brasil, 19%, y 17% en Argentina, por mencionar países cercanos. “El año pasado abrieron 23 nuevos centros comerciales, con 382.000 m2 de área comercial, lo que indica más de 1.000 m2 por día y 2.840 locales comerciales nuevos en el país. Esta cifra es la más alta que se registra en el sector, desde 2006, cuando se alcanzaron los 317.755 m2”, afirma Leopoldo Vargas Brand, gerente general de Mall & Retail.

De acuerdo con la información que maneja esta firma, para el periodo 2014-2017, la industria de centros comerciales en Colombia seguirá marchando a todo vapor y alcanzará un crecimiento de 22%. Esta tendencia es posible sin consecuencias negativas para el sector –en términos de saturación– gracias a que en el país sigue siendo bajo el nivel de penetración del segmento, que está dado por la cantidad de área en metros cuadrados de comercio por cada 100 habitantes, el indicador universal.

“Según la International Council of Shopping Centers (ICSC), Colombia en 2013 alcanzó los 8 m2 por cada 100 habitantes, cifra todavía muy baja frente a los 15,3 m2 de Chile y muy inferior a los Estados Unidos, donde alcanza los 194 m2”, agrega Vargas Brand, de Mall & Retail, autor del Modelo de Referenciación Competitiva de Centros Comerciales.

Pero el auge constructor de centros comerciales avanza sin tregua y en muy buena medida de la mano del desarrollo y el interés expansivo de las tiendas por departamentos en el país. Las sinergias que genera esta combinación de fuerzas constituyen una fórmula ganadora que parece tener mucha tela nueva de dónde cortar. “No en vano, en Colombia el crecimiento de la clase media y en especial el aumento del consumo por parte de la misma, sumado al éxito del formato de centros comerciales y la enorme acogida que tienen entre los ciudadanos, ha llevado a que el desarrollo y expansión del retail se concentre en este modelo de negocio, más que en tiendas de la calle”, explica Betancourt, de Acecolombia.

El análisis del gremio de los centros comerciales en el país evidencia realidades contundentes. Por ejemplo, la clase media es la base que ha sustentado el desarrollo reciente de esta industria, pues representando 41% de la población colombiana, ha pasado en los últimos ocho años de ser responsable de 34% del total del consumo nacional, a 66%. “Un hogar de este segmento de la población ha pasado de comprar 250 artículos mensuales en promedio (año 2008) a 480 (2013). Es decir, prácticamente se ha duplicado en este periodo el consumo de la clase media en el país, lo que se refleja en todas las ciudades capitales y, por supuesto, en las intermedias”, agrega Betancourt.

Más allá del centro

Desde que en esta industria el modelo de negocio cambió y empezó a migrar de la venta original de locales a diversos dueños hacia el desarrollo de centros comerciales para alquiler por parte de un solo propietario o administrador, la construcción de este tipo de edificaciones en el país se disparó. Hace apenas cinco años las estadísticas de Acecolombia mostraban que, de cada diez centros comerciales, nueve eran para la venta y uno para alquiler; en la actualidad esa proporción es de 1 a 1.

“Aunque Colombia ha tenido una historia sustentada sobre la multipropiedad, esto ha venido cambiando de manera progresiva. Hasta hace solo 4 años, 93% de la industria estaba bajo el modelo de condominio. Actualmente los centros comerciales para alquiler han pasado de ser 7% a un poco más de 15% al cierre de 2013, marcando el cambio en el modelo de desarrollo y manteniendo el crecimiento, pues para 2017 representarán cerca de 25% del total existente”, sentencia Betancourt.

La nueva figura ha sido muy bien acogida por el mercado y la evidencia muestra que solo en 2014 se adelantan 78 nuevos proyectos de centros comerciales en el país, con inversiones estimadas en US$3.900 millones. Una cifra sin precedentes, impulsada por varios factores adicionales que vale la pena analizar. En primera instancia, lograron modernizar todo el sector. No en vano, para este año se adelantan –igualmente– procesos de remodelación y revitalización de la oferta comercial en 34 centros comerciales tradicionales del país en 13 ciudades.

La proliferación regional del moderno formato ha sido de tal magnitud que 60% de los nuevos proyectos de este año se está llevando a cabo en ciudades intermedias. “Es el terreno donde mayor es la expansión comercial, generalmente bajo el formato pequeño; es decir, de 5.000 a 20.000 m2, con supermercado y ya, en algunos casos, con la inclusión de tiendas por departamento y de construcción”, dice el director de Acecolombia.

El fenómeno se podría resumir en un hecho concreto: hace siete años eran 16 las ciudades intermedias en las que había centros comerciales y ahora son 44. En general, hoy en todas las ciudades de más de 150.000 habitantes se están desarrollando este tipo de proyectos e, incluso, en las más grandes hay todavía espacio para crecer y zonas por atender, opinan los especialistas.

Esta realidad la sustenta la experiencia internacional, pues no es solo colombiana. De hecho, países como Perú, Chile, México, Brasil y Venezuela afrontan un panorama similar, donde la expansión en ciudades intermedias es interesante y se ha convertido también en una gran alternativa para muchos constructores, que cada día ven menos opciones y áreas de terreno en las ciudades capitales, y mayor potencial y oportunidades de valorización en las regiones.

Por eso decir ahora que la industria de centros comerciales en Colombia atraviesa por un momento histórico no falta a la verdad, pues está hoy más que nunca en los planes de inversionistas, desarrolladores e, incluso, en los planes de expansión de grandes marcas internacionales, gracias a un dinamismo que generará también la posibilidad para muchas marcas nacionales de abrir fronteras y salir a mercados externos, pues la necesidad de ampliar la oferta con nuevas marcas es una realidad que trasciende lo nacional.

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Buena influencia

El papel del comercio en la generación de empleo ha sido clave. Según Acecolombia, en las aperturas de los últimos tres años, cada centro comercial nuevo ha generado en promedio 620 fuentes de trabajo directo, sin contar la fase de construcción. Un dato importante si se tiene en cuenta que se abrió un centro comercial nuevo cada 18 días.

Opinan los protagonistas
El actual auge de centros comerciales en el país viene acompañado, como es lógico, de mayor competencia. ¿Dónde están ahora las oportunidades y los desafíos? Ideas para tener en cuenta.

Nicolás Jaramillo, Vicepresidente de proyectos e Inversiones de Constructora Conconcreto
“Aún se evidencian oportunidades para seguir creciendo, pero con el incremento de la oferta los desarrolladores deberán ser cada vez más cuidadosos en cómo y dónde realizan sus inversiones y tener en cuenta que el proceso de posicionamiento de un centro comercial requiere de tiempo y aliados estratégicos para alcanzar los resultados esperados”.

Luis Felipe Cobo, Presidente de Mall Plaza Colombia
“Las marcas y operadores deberán considerar y evaluar su presencia teniendo en cuenta al menos las características, potencia, mix comercial, ubicación, propuesta de valor hacia el consumidor y compromiso del desarrollador con el resultado del centro comercial, y no solo basar su decisión en un tema de precios y valores de arriendo”.

Ana Isabel Coba Osorio, Gerente del Centro Comercial Plaza de las Américas
“Encontrar el equilibrio en la forma de comunicarse con sus clientes y brindar el servicio que ellos buscan, realmente es fundamental para cualquier centro comercial; somos nosotros quienes debemos adaptarnos a nuestro entorno, cómo hablan nuestros clientes, qué quieren y cómo les gusta verlo, para así cambiar y mejorar lo que el centro comercial ofrece”.

Juliana Rojas Rojas, Gerente General del Centro Comercial Avenida Chile
“El tráfico, la inseguridad y los cambios de clima han hecho que las actividades de entretenimiento y consumo, en un gran porcentaje, se concentren en los centros comerciales, que hoy sustituyen en muchos casos la dinámica de los barrios, la tienda y el parque, y proveen una nueva experiencia”.

Alessandra Santoro, Gerente General de El Retiro Shopping Center
“La tendencia del sector apunta no solo al crecimiento de la oferta inmobiliaria, en lo que a locales comerciales se refiere, sino también a servicios complementarios o usos mixtos, como camas de hotel, oficinas y consultorios, con un conglomerado de empresas nacionales e internacionales que buscan como destino a Colombia”.