Antioquia: momento de sumar fuerzas

La vivienda es un importante jalonador de la economía debido, entre otros, a que en Colombia existen, según el Dane, 1.378.829 hogares sin vivienda. En Antioquia se concentra el mayor déficit: 130.419 familias sin casa propia, que equivalen al 9,46 por ciento nacional.

Según Camacol, de las 16.873 viviendas que se vendieron en el país en agosto; 1.926 están en Antioquia. El departamento se consolida entonces como un polo de desarrollo del sector, ya que, para hacer frente a su déficit, tiene una alta participación en los indicadores de crecimiento.

La expansión potencial del mercado se concentra principalmente en Urabá y en el Valle de Aburrá, con el 75 por ciento de las obras departamentales en este último. A su vez, el oriente antioqueño, especialmente Rionegro, tiene potencial de vivienda para estratos 4 a 6.

Los municipios del sur del valle de aburrá suman 8.572 opciones de residencias nuevas entre lotes, apartamentos y casas

Además, los municipios del sur del Valle de Aburrá suman 8.572 opciones de residencias nuevas entre lotes, apartamentos y casas. Según Galería Inmobiliaria, el metro cuadrado en Itagüí, Envigado, Sabaneta y La Estrella oscila entre 2.900.000 y 6.500.000 pesos.

Camacol Antioquia indica que el departamento tiene cerca de 22.000 viviendas nuevas en venta. Sin embargo, no es suficiente tener mucha oferta y un alto déficit de vivienda propia para asegurar un panorama promisorio, ya que una de las dificultades principales está en que las familias no tienen los recursos para acceder a una propiedad.

De allí que la punta de lanza de las estrategias para la disminución del déficit cuantitativo de vivienda y el crecimiento del sector constructor esté en el segmento VIS, tanto a escala regional como nacional. Las VIS, a diferencia de otros segmentos residenciales, permiten que las familias con bajos ingresos sean beneficiarias de varios subsidios al mismo tiempo, lo que les posibilita adquirir su vivienda propia.

En el caso de Medellín, los subsidios juegan a favor. El alcalde Daniel Quintero sancionó el Proyecto de Acuerdo 005 de 2020, en el que se define que los hogares que tengan ingresos iguales o inferiores a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes serán sujetos del subsidio municipal de vivienda. Un beneficio complementario a Mi Casa Ya, a los subsidios de las cajas de compensación familiar y al asignado por el departamento mediante Viva, la Empresa de Vivienda e Infraestructura de Antioquia.

La concurrencia de los subsidios podría llegar a cubrir el 100 por ciento del valor de la vivienda. Sin embargo, “la tarea no es solo de apoyo financiero y subsidios. Como sociedad e instituciones encargadas de promover vivienda de interés social y comunidades más sostenibles hay que garantizar hábitos de ahorro y concienciación financiera, al tiempo que se debe velar por la calidad de las intervenciones”, afirma Francesco Orsini, de la dirección de Vivienda y Hábitat de la Caja de Compensación Familiar de 

Antioquia, Comfama.

Según Sandra Forero, presidenta de Camacol, el 68,3 por ciento de las ventas que se esperan para el sector –para el cierre de 2020– están en el segmento de interés social. En Antioquia, la apuesta del sector a la vivienda VIS se concentra en Bello y Caldas, al norte y sur del Valle de Aburrá, respectivamente.

“La principal dificultad con la que se encuentran los constructores al ejecutar grandes proyectos de VIS en esos dos municipios es la falta de disponibilidad de servicios públicos en los lotes. Para potenciar el desarrollo se requiere una articulación pública y privada que facilite el acceso a servicios públicos, espacio público e infraestructura social para que los proyectos de VIS reactiven económicamente el sector y atiendan el alto déficit habitacional de los antioqueños”, asegura el ingeniero y constructor Víctor Tamayo, gerente de AEI Constructores, una empresa reconocida en el sector por tener los proyectos con más unidades de vivienda de interés social en el Valle de Aburrá.

Los gremios manifiestan que el crecimiento del sector debe estar acompañado del esfuerzo de las administraciones locales en el desarrollo de infraestructura y espacio público. Según Forero “a través de regalías o alianzas público-privadas”. La articulación entre las constructoras, EPM, Área Metropolitana y los gobiernos locales es fundamental para el desarrollo de proyectos VIS en la región.

Lo que se busca con la unión de las administraciones en el desarrollo de obras públicas es que los municipios no se vuelvan ‘dormitorios’. Es decir, ciudades donde las personas compran residencias para dormir y descansar; porque sus actividades laborales, de estudio, recreación, esparcimiento e incluso la compra de productos y servicios las realizan en otros municipios.

En el panorama de la articulación, los constructores también invitan al sector financiero a compartir el riesgo en el desarrollo económico con acciones como la disminución de las tasas al crédito constructor. La Superfinanciera indica que, en promedio, la tasa para el crédito constructor está en 11,61 por ciento para la VIS y 10,39 por ciento para la no VIS. Y, según Camacol, los desembolsos de créditos para constructores presentaron una variación anual negativa de -12,4 por ciento en VIS y de -33,7 por ciento en no VIS. 

Los municipios del Valle de Aburrá comparten vías, están integrados por el sistema de transporte y convergen en el desarrollo de infraestructura física y en la protección ambiental. Por esto, para favorecer la sostenibilidad deben reunir esfuerzos que jalonen la economía y compartir el riesgo entre todos los actores.

La carta que falta para que el sector avance en el departamento –como proyecta el gremio y traza el mercado– está en la articulación de todos los actores públicos y privados que intervienen en el desarrollo de la vivienda para contribuir a la calidad de vida de los antioqueños.

Falta actualizar el predial

Existe una dificultad importante en Antioquia: la desactualización predial. Según José Giraldo, gerente de Catastro de Antioquia, solo 13 por ciento del departamento está actualizado catastralmente.

Solo por citar un ejemplo, Bello cuenta con viviendas campestres que superan los 1.000 millones de pesos, en zonas de estratos 1 y 2. Según la Lonja regional, así sucede en casi todo el departamento, donde se construyen fincas de lujo al lado de tierras rurales de familias de bajos ingresos.

La administración municipal de Guatapé informó a la Lonja que los campesinos han tenido que desplazarse porque en lotes vecinos se han construido hoteles y lujosas casas. Sin embargo, desde 2013 ese municipio no se actualiza catastralmente, por lo que estas pagan el valor predial de una casa campesina. Por su parte, el alcalde de Santa Fe de Antioquia, Felipe Pardo, aseguró que en el municipio hay haciendas lujosas que tributan como si fueran humildes casas campesinas de estrato 1.