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| 2/6/2019 10:00:00 PM

Con subsidios para compra y mejoramiento de vivienda, se busca impulsar al sector

Con subsidios a la compra y al mejoramiento de vivienda el Gobierno busca que este sector vuelva a crecer a 3%.

Convencido de que la recuperación del sector de edificaciones (casas, oficinas y bodegas) ya empezó, el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, se prepara para dar la batalla en el Congreso con nuevas normas que permitan un repunte más acelerado de esta actividad, lo que no solo beneficiará a constructores, compradores y bancos, sino que podría tener un impacto como estrategia para la reducción de la pobreza.

La aspiración para el cuatrienio es que se construyan 520.000 Viviendas de Interés Social (VIS), que se mejoren 600.000 viviendas que están en ruinas y que se pueda volver propietarios a más personas de estrato 1.

Luego de un semestre en el Gobierno, estos son los planes de Malagón.

Dinero: ¿Cómo ven al sector tras la caída de 2018?

Jonathan Malagón: Nos interesa consolidar la recuperación que empezó en el cuarto trimestre. Este es un sector muy cíclico y, por lo general, ha registrado ciclos cortos, pero lo que vimos recientemente no fue un ciclo corto si no la desaceleración más larga registrada desde la crisis del Upac. En ese momento se experimentaron 10 trimestres consecutivos de desaceleración y esta vez fueron siete. Así que tras una de las crisis más extendidas en la construcción de edificaciones esperamos este año crecer 3%.

D: ¿Eliminar subsidios a las viviendas de entre $105 millones y $340 millones no frena la reactivación?

JM: Desde que se crearon esos subsidios se sabía que eran transitorios y nacieron como una medida contracíclica. Pensar que el sector ya no puede vivir sin ellos no es correcto, pues el fundamento de la política es dar otro tipo de subsidios, que sí son permanentes, como Mi Casa Ya, y que están enfocados en VIS. Los programas contracíclicos no tienen sentido si vamos a poder crecer más de 2% y más cuando los recursos son escasos.

D: ¿Cómo va Mi Casa ya?

JM: Este programa combina dos instrumentos de política: el subsidio a la cuota inicial y el de la tasa de interés. Le meta era entregar 20.000 subsidios anuales y el año pasado la superamos al colocar 30.000.

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D: ¿El subsidio a la tasa no evidencia que uno de los problemas del sector es el costo del crédito hipotecario?

JM: No creo. El problema en el país está en que muchas personas no logran conseguir la cuota inicial, pero cuando sí la tienen y suman el subsidio se convierten en sujetos de crédito. Tener más familias compitiendo por eso subsidios ha hecho que los bancos estén más dispuestos a prestar y hoy tenemos la mejor tasa de interés de la historia reciente. Lo que falta son más compradores de vivienda, pues 43% de la población hoy vive en arriendo, uno de los datos más altos de América Latina, donde el promedio es 20%.

D: ¿Cómo afecta al sector la ley de financiamiento?

JM: Todo subsidio sirve y todo impuesto desestimula. Lo ideal habría sido dejar los subsidios a las viviendas de estrato medio y a la VIS; pero, como no se pudo, también hay que ver que en términos de impuestos al sector no le fue mal. En la propuesta inicial se planteaba eliminar la exención a los suelos para VIS y logramos mantenerla. También se mantuvieron exentas las tasas de interés de los bancos cuando prestan para VIS y es factible que la reducción de renta se convierta en un subsidio implícito al comprador, pues este es un mercado competido y al bajar los impuestos corporativos, muchas constructoras trasladarán esa rebaja a los precios finales para ganar cuota de mercado. En lo que respecta al impuesto para viviendas de más de $918 millones es claro que desestimula y va a complicar las transacciones en ese segmento, pero creo que sin querer la ley de financiamiento va a terminar fortaleciendo a la VIS.

D: ¿Además de los subsidios hay otro factor que pueda impulsar la vivienda este año?

JM: Sí, los macroproyectos, que son aquellos que construyen privados con más de 3.000 unidades. Tenemos identificados 100 en todo el país, que se desarrollan en 9.000 hectáreas de suelo, lo que equivale a 4% del territorio de las 10 ciudades más grandes. En ellos se construirán 371.000 viviendas VIS. No obstante, tenemos una preocupación de política respecto a Mi Casa Ya, que ha funcionado bien para los estratos 3 y 2 pero no para el 1. El porcentaje de familias de ese estrato que han accedido al programa no supera 10%.

D: ¿Y qué ha frenado al estrato 1?

JM: Nos dimos cuenta de que, así tengan subsidio, no logran el cierre financiero. En promedio les faltan $5 millones para la cuota inicial y ser sujetos de crédito, pues muchos no están bancarizados. No pueden ahorrar más dado que gastan 71% de sus ingresos en el pago de arriendo y, con el agravante, de que esos arriendos al ser informales son mucho más caros. Así que para este grupo de personas vamos a crear el programa Semillero de Propietarios, en el que se les da un subsidio de arrendamiento de hasta $500.000 mensuales por dos años. El beneficiario se debe mudar a un arriendo formal, lo que hace que el canon baje y la condición es que todos los meses ahorre $200.000 en un producto financiero especial, que es una cuenta ahorro voluntario contractual, como la AFC. A la vuelta 24 meses la familia ya tiene los $5 millones ahorrados y un historial bancario, que es tan importante como la cuota inicial.

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D: ¿Cuáles son las metas de ese programa?

JM: La idea es que se beneficien 200.000 familias y este año empieza con los primeros 40.000. Para evitar los colados, solo se pueden postular familias que no ganen más de dos salarios mínimos y que no sean propietarias. Los candidatos naturales son los de Familias en Acción. Este programa cuesta $250.000 millones en el cuatrienio.

D: ¿Cómo está el déficit habitacional?

JM: Hay un problema de medición porque en Colombia se crean más hogares cada año que las iniciaciones de vivienda, lo que indicaría que el déficit debe subir, pero va bajando. No es culpa del Dane, es del instrumento (la encuesta de hogares). Por ahora se sabe que 5,2% de la población no tienen casa (déficit cuantitativo) y 9,2% vive en casas en ruinas (déficit cualitativo). Para estos últimos tenemos un programa de mejoramiento llamado Casa Digna, Vida Digna, que vale $3 billones y que se debe hacer entre tres: el Ministerio de Vivienda, el de Agricultura y Prosperidad Social. En Colombia hay 1 millón de familias que necesitan un mejoramiento de vivienda. La mitad de ellos son pobres justamente por la mala calidad de sus casas. La meta es arreglárselas a 600.000 familias en el cuatrienio. La ayuda va de $6,5 millones a $14,9 millones por familia y creemos que con esto podremos sacar a 1 millón de personas de la pobreza.

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