| 3/7/2019 12:01:00 AM

Hipotecas en reversa: opción para financiar la vejez

El Gobierno quiere instaurar en el país las hipotecas en reversa, un mecanismo que permite a mayores de 65 disfrutar en vida del capital acumulado. Así funcionaría.

Eliseo Ramírez es un ingeniero civil de 71 años, casado, con cuatro hijos y 6 nietos. Durante toda su vida trabajó (y sigue trabajando) en diferentes obras de construcción, que le sirvieron para convertir a sus hijos en profesionales y para que su familia llevara una vida de clase media. Pero como siempre trabajó independiente no ahorró para la pensión, así que para financiar la vejez suya y la de su esposa vendió la casa familiar y se pasó a un apartamento de menor tamaño.

Si bien no paga arriendo y dos personas gastan mucho menos que 6, el dinero no le alcanza. Ya no consigue tantos contratos y se está ‘comiendo’ los pocos ahorros que le quedan.

Casos como los de Eliseo son frecuentes en el país, sobre todo si se tiene en cuenta que en Colombia hay 1,3 millones de hogares urbanos cuyo jefe tiene 65 años o más. De ellos 68% poseen vivienda y andan en la edad en la que ya deberían haberse jubilado.

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Pero tres de cada cuatro mayores de 65 no tienen pensión en el país. Además, tener techo propio es un alivio, pero también viene con cargas como impuestos y mantenimiento, que absorben una parte importante de la mesada de los pocos con pensión. Y plantean una pesada carga para aquellos que no la tienen. Por otra parte, esas personas por su edad suelen tener un gran gasto en temas médicos y de salud. El proyecto de ley de vivienda que tramita el Gobierno en el Congreso les ofrecería una alternativa.

La iniciativa propone permitir en el país las llamadas hipotecas en reversa, préstamos dirigidos a mayores de 65 años, en los cuales la persona no le paga al banco por el dinero que le presta, sino que es el banco el que le entrega una suma mensual para que tenga un ingreso extra.

La ventaja es que la persona puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento. Al final, sus herederos podrían pagarle al banco la suma pactada para recuperar la vivienda o el banco se queda con la propiedad del inmueble.

Una simulación realizada por el Ministerio de Vivienda indica que para una casa valorada en $111,7 millones (el tope de la vivienda social), se espera una valorización de 3%, lo que implica que subiría a $184,7 millones. Al propietario le podrían prestar hasta 80% de ese valor, es decir, hasta $147,8 millones. Asumiendo una expectativa de vida de 17 años, el propietario podría recibir un pago mensual de $290.735.

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Si bien esta no es una suma exorbitante, ni reemplaza una pensión, sí le puede ayudar al beneficiado a solventar parte de sus gastos y disfrutar en vida del capital que construyó.

La simulación indica además que, si la vivienda hoy vale $250 millones, el pago podría subir a $650.149; si está valorada en $500 millones serían $1,3 millones mensuales y una propiedad de $1.000 millones, implicaría pagos de $2,6 millones.

No sustituye a la pensión

Carlos Felipe Reyes, director del Sistema Habitacional en Ministerio de Vivienda, explica que aplicar las hipotecas en reversa en el país se sustenta en varios hechos. El primero es la transición demográfica, que implica que las personas viven más, y también que cada vez tienen menos hijos o llegan solos a la vejez. Esto los lleva a contar con poco respaldo financiero a esa edad, a lo que se suman las dificultades del sistema pensional.

Reyes aclara que la hipoteca en reversa será opcional y no un sustituto de la pensión. Se trata de un complemento, que incluso podrían aplicar quienes tienen mesada pensional.

El valor del pago mensual que haría el banco dependería mucho de la tasa de interés, que sería inferior a la que pagan los créditos hipotecarios tradicionales, así como de la valorización de las viviendas. Las entidades financieras que entren a este negocio le apostarían a adquirir inmuebles a un buen valor (por ejemplo, si el beneficiario muere antes de que consumir el valor de la hipoteca) o recuperar los recursos en caso de que los herederos decidan pagar el dinero prestado para recuperar la vivienda.

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Justamente, uno de los desafíos de las hipotecas en reversa estaría en cambiar una práctica cultural en la cual los padres trabajan y acumulan capital para dejárselo a sus hijos. Pero al mismo tiempo este vehículo financiero podría ser una ayuda para los hijos, que en muchos casos en la edad adulta deben ayudar a mantener a sus padres.

Estas nuevas hipotecas también serían atractivas para los milenials, cuyo estereotipo indica que no planean casarse ni tener hijos y por lo tanto no les interesa tener un techo propio. Si, por el contrario, ven que esa vivienda les puede servir como un ingreso en su vejez, se pueden animar a convertirse en propietarios.

Esta propuesta, que discuten las comisiones séptimas del Congreso, podría quedar aprobada antes de junio y entrar en vigencia el año entrante, luego de que el Ministerio de Hacienda y la Superfinanciera hagan todas las reglamentaciones adecuadas. Ofrecería una opción para que personas como Eliseo estén más tranquilas con sus finanzas y disfruten de los años dorados.

En otros mercados

En Inglaterra las hipotecas en reversa se usan desde 1965 y son masivas. En España existen desde 2007, pero tienen una baja penetración y en México funcionan desde 2013. Allí, cada dos años revisan los avalúos para determinar si el valor pagado mensualmente es el adecuado. En Estados Unidos existen desde 1961, pero con la crisis financiera que vivió ese país, impulsada por problemas en los créditos de vivienda, las hipotecas en reversa perdieron fuerza. De casi 120.000 anuales otorgadas en 2009 pasaron a menos de 40.000 hoy. 90% de las hipotecas en reversa de Estados Unidos tienen aseguramiento del Gobierno por medio de la FHA (Federal Housing Administration). Esto hace que cada vez que se presenta un cambio en el liderazgo presidencial surja inevitablemente la pregunta sobre la supervivencia de la industria de hipotecas inversas. Para beneficiarse de estas hipotecas en ese país hay que tener más de 62 años, mientras en España hay que tener más de 70.

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