Vivienda, propuestas para incentivar más la compra

La presidenta de Asobancaria, María Mercedes Cuéllar, celebró el dinamismo mostrado por el sector hipotecario en 2013. No obstante, llamó la atención el hecho de que Colombia continúa con un sistema de financiación de vivienda limitado, por debajo del potencialmente posible.

"Si bien el indicador de cartera de vivienda como proporción del PIB alcanza el 5,9%, el país lleva cerca de 15 años con un sistema poco eficiente y excluyente de financiación de vivienda, a pesar de haber tenido una inflación baja y tener tasas de interés de largo plazo ampliamente favorables para inversión en vivienda", afirmó.

El esquema hoy vigente, aunque seguro, tiene incorporada una gran aversión al riesgo por parte de todos los actores: financiadores, constructores y compradores de vivienda. Además, resulta que parte importante de la financiación de vivienda corre por cuenta del comprador: debe contar con un ahorro previo cercano a la mitad del valor del inmueble, al tiempo que debe continuar asumiendo el costo de la vivienda que habita, mientras se construye lo que adquiere. Esta condición, al sé inalcanzable para la mayoría, restringe la oferta de vivienda y crea oportunidades solo para unos pocos demandantes.

Por ello, María Mercedes Cuéllar plantea unas propuestas para potenciar el papel de la vivienda dentro de la política pública en el próximo cuatrienio.

El arrendamiento social, que es una alternativa para incorporar la población informal que hoy vive en arriendo al sistema financiero. Se trata de que inversionistas otorguen a futuros compradores un inmueble en arriendo, durante por ejemplo dos años, lo que facilitaría conocer sus hábitos de pago. Tras este periodo de arrendamiento, los bancos entrarían a financiar la adquisición con crédito hipotecario o leasing habitacional.

Para la población formal de menores ingresos que tiene capacidad de pago pero no cuenta con el ahorro suficiente para cubrir la cuota inicial, se propone revivir la exención tributaria a los ingresos provenientes del leasing habitacional -que operó de manera eficiente para la vivienda no VIS hasta 2012-, para fomentar esta figura para la adquisición de vivienda VIS.

No hay que perder de vista la titularización hipotecaria, mecanismo de hipoteca a largo plazo, que facilita la transformación de plazos al servir de puente bree la captación inicial de recursos de corto plazo para ser prestados a largo.

"Resulta preocupante que a raíz de la eliminación de la exención tributaria en 2010 a los títulos hipotecarios, se esté dando marcha atrás a los avances que representa el funcionamiento de este mecanismo para la industria, tanto en términos de estabilidad financiera al transferir riesgos importantes al mercado de capitales, como en términos de apalancar mayores recursos a menor costo y riesgo para la financiación de vivienda. Otro de los beneficios probados que se ha puesto en riesgo es la originación de créditos en pesos a tasas fijas. De no haber existido un fondeo a largo plazo con tasas de colocación estables, el desarrollo de ese producto no hubiera sido posible", precisó Cuéllar.

Para que los constructores puedan dinamizar la oferta y aprovechar la creciente demanda, la invitación de la dirigente gremial es a vincular mayores recursos para la construcción a través de aportes directos o a través del mercado de capitales, con la participación de inversionistas institucionales y fondos privados de inversión.

Finalmente, otra de las propuestas gremiales se refiere a destinar prioritariamente un porcentaje de las regalías para que los alcaldes puedan contar con mas recursos para habilitar más tierras con servicios públicos; ello contribuiría a quebrar uno de los principales cuellos de botella de la oferta de vivienda: la escasez de tierra.