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| 11/14/2020 11:35:00 AM

Pobreza oculta e hipoteca inversa, ¿por qué están relacionados?

El Gobierno acaba de reglamentar el polémico mecanismo de la hipoteca inversa. ¿Es realmente una opción para muchas personas? Debate.

Estos tiempos turbulentos para la economía mundial han planteado un problema vital para muchos. En efecto, 1,26 millones de personas han perdido la vida por la pandemia y el Banco Mundial estima que entre 88 millones y 115 millones de personas en el mundo pueden quedar en la pobreza por este fenómeno.

La situación, sin lugar a dudas, ha significado un duro golpe para los segmentos menos favorecidos de la población. Además, el fenómeno ha puesto en evidencia la vulnerabilidad de familias que han contado con un buen nivel de vida, pero por diversas circunstancias se quedaron sin ingresos. A eso se le conoce como pobreza oculta.

Este fenómeno afecta sobre todo a la clase media, y para ella no hay un sistema de protección que ayude a que el golpe sea menos doloroso.

Cuando los habitantes de los estratos tres, cuatro, cinco y hasta seis reciben un choque duro de ingresos, pueden quedar entre la espada y la pared para mantener los costos de un nivel de vida aceptable sin dinero para cubrirlos.

El fenómeno es más común de lo imaginado. De acuerdo con la Secretaría de Integración Social del Distrito, en el caso de la capital, el 40% de las manzanas en la ciudad pertenece a los estratos 3, 4 y 5. En respuesta a un cuestionario enviado por Dinero, la Secretaría señaló que muchas mediciones establecen que la pobreza oculta tiene un tamaño superior al que se puede establecer mediante los parámetros tradicionales como el Índice de Pobreza Multidimensional (IPM).

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La entidad señaló que elaboró en 2019 una investigación sobre pobreza oculta con datos de la Encuesta Multipropósito de Bogotá (EMPB) 2017. “Los resultados de este estudio indican que 16% de hogares son pobres ocultos (población pobre oculta y población vulnerable) al incluir estas dimensiones faltantes; a diferencia de la incidencia de 4,8% de hogares pobres por IPM. Para este estudio se consideran pobres ocultos aquellos hogares que no son clasificados como pobres multidimensionales por IPM y que cumplen las siguientes condiciones: son pobres por pobreza monetaria y presentan dos o más privaciones de las siguientes: baja calidad del empleo, personas mayores sin fuentes de ingreso, cuidado de otras personas del hogar, déficit de vivienda e inseguridad alimentaria. Así, según lo concluye el estudio, existe una mayor proporción de hogares en Bogotá en pobreza oculta que por IPM, y que, si bien no son pobres por IPM, presentan un riesgo de caer en pobreza ante choques económicos”, dice el documento.

Con la llegada de la pandemia, el riesgo se concretó para muchos, incluso a nivel nacional. Así lo deja claro el Gobierno en la exposición de motivos al reglamentar el nuevo esquema de hipoteca inversa. Allí, claramente señala que el fenómeno está presente en todo el país, aunque advierte sobre la escasa información estadística.

Así que la llegada de la hipoteca inversa o renta vitalicia inmobiliaria requiere de darles una mirada a las dos situaciones: la pobreza oculta y este mecanismo, que en otros países se ha convertido en oportunidad para que algunas personas logren enfrentar mejor esta condición.

la hipoteca inversa puede convenir más a hogares unipersonales y a quienes han decidido no tener hijos.La hipoteca inversa puede convenir más a hogares unipersonales y a quienes han decidido no tener hijos.

Mal de muchos

El administrador de empresas Eduardo del Castillo ha logrado desarrollar una carrera de emprendimiento relativamente exitosa. Aun así, estuvo un largo trecho de su vida en pobreza oculta. A comienzos de 2002, Del Castillo tenía una firma pequeña del sector gráfico y el mercadeo. Pero un ajuste en el mercado llevó a muchos de sus clientes a preferir los servicios de grandes firmas y lo puso contra las cuerdas.

“No tomé decisiones a tiempo: ni reduje costos, ni asumí una estrategia comercial. Entonces el endeudamiento aumentó”, comentó al señalar que eso lo llevó a la crisis. Llegó el momento en que no tenía flujo de caja para pagar las deudas o los servicios. Ni siquiera para el mercado.

Del Castillo duró aproximadamente ocho años en esas condiciones, hasta que, gracias a la ayuda de un inversionista, logró ponerles nuevamente impulso a sus proyectos empresariales.

Justamente por esa experiencia creó junto con su esposa la Fundación Colombia Comparte, que busca ayudar a las personas que caen en pobreza oculta. Buen católico, se acercó al sacerdote de su parroquia. Cuando Del Castillo ya estaba saliendo de la crisis, el sacerdote le pidió que le regalara ropa de bebés, porque tenía una familia “vergonzante”. Entonces, Del Castillo comprendió que la situación de pobreza oculta no era un fenómeno aislado y que no solo le había pasado a él.

Así lo ve también Santiago Cabrera, director ejecutivo de Actores Sociedad Colombiana de Gestión, entidad que busca proveer de servicios a los actores colombianos. En un estudio que realizaron en 2018, encontraron que el 67% de sus afiliados vive en zonas de estrato 3 o 4. Esto los pone en el eje del problema de pobreza oculta. A esto se le suma la intermitencia laboral pues, según Cabrera, un actor exitoso logra conseguir proyectos para el equivalente a cuatro meses de trabajo al año.

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“La pandemia agravó la situación”, relata. Señala que durante este tiempo la Sociedad ha buscado fortalecer sus programas de subsidios y apoyos monetarios. Durante la pandemia desarrollaron dos subsidios especiales para covid que fortalecieron las ayudas que ya ofrecían, como las referidas al pago de seguridad social.

Estos casos muestran la dimensión del problema. Del Castillo explica que la clave está en que las personas logren crear caja por medio de proyectos productivos. Por eso, el emprendimiento juega un rol clave en la recuperación. “No es una buena cosa darle a esto un enfoque asistencialista. Nos hemos encontrado casos de personas que vienen a nosotros a pedirnos ayuda, porque no tienen para comer, pero sí tienen para vacaciones y otros lujos”, comentó.

Hace énfasis en que uno de los principales problemas de la pobreza oculta es aceptar la situación. En efecto, mantener el estatus puede jugar en contra de lograr el objetivo de salir adelante.

Justamente en otros países, la posibilidad de suscribirse a mecanismos como la hipoteca inversa o la renta vitalicia inmobiliaria se convierten en opciones para estas personas. No obstante, insiste Del Castillo, a la gente hay que ayudarla a  generar sus propios ingresos.

“Si vas a vender la casa, hazlo, pero hay que sembrar para seguir adelante. Sembrar es tener una forma de generar ingresos”, explicó.

Ese es un punto central en este debate, porque puede ser que la hipoteca inversa solo sirva para una respuesta coyuntural. Eso plantean los economistas de la Universidad Externado de Colombia Ángela Gaitán Murillo y Andrés Camacho Murillo, que escribieron el texto Hipoteca inversa, solución superficial para la pobreza oculta.

Argumentan que el esquema se construye sobre errores ya históricos del sistema económico colombiano. Mencionan la ausencia de pensión mínima universal garantizada, la alta informalidad que significa evasión en los pagos y la limitada cobertura, que implica dejar por fuera a actores como los trabajadores independientes.

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Es necesario que el Gobierno plantee cambios en el sistema de seguridad social y las pensiones. Los autores dicen en el texto que “las aparentes bondades de la hipoteca inversa reflejan las deficiencias de nuestro sistema para garantizarle una renta pensional a nuestra sociedad; demuestran, además, la falta de educación financiera en muchos hogares. Los mayores beneficios serán para las entidades financieras o aseguradoras, cuyas acciones nunca estarán desligadas de sus intereses mercantiles”.

Sin embargo, la hipoteca inversa ya está consolidada en otros países. Por ejemplo, en Estados Unidos, el año pasado se registraron 75.000 operaciones de este tipo en un total de 151 instituciones financieras. El sistema también existe en otros países, como Reino Unido e India, y en Europa y Asia el mercado viene creciendo. En el caso de Australia, entre 2008 y 2017, este negocio pasó de valer US$1.800 millones a US$2.500 millones.

En países como Australia, la hipoteca inversa ha venido ganando terreno. A 2017 ya representaba una cartera activa por cerca de US$2.500 millones, según el Banco Mundial.En países como Australia, la hipoteca inversa ha venido ganando terreno. A 2017 ya representaba una cartera activa por cerca de US$2.500 millones, según el Banco Mundial.

El caso colombiano

Menos de la cuarta parte de la población del país logra pensionarse. Eso preocupa a las autoridades que, pese a tener claramente diagnosticado el problema, no han logrado encontrar una solución efectiva y urgente. Cada vez más colombianos superan la barrera de los 65 años y muchos, además, tienen altas probabilidades de vivir 10 años más, pero sin ingresos para sostenerse.

Esto llevó a crear en 1994 un nuevo sistema de jubilación que emula a los fondos privados de Chile, que han reducido las presiones fiscales del sistema público de pensiones, pero con muchas fallas y sin mejorar la cobertura. Durante los últimos 26 años, diversos gobiernos han hecho reformas para tratar de corregir los yerros, pero el problema permanece.

Con la meta de brindar una solución alternativa, el Gobierno decidió abrirles la puerta a las llamadas hipotecas inversas o en reversa, que inicialmente recibieron muchas críticas. Se trata de ofrecer una posibilidad de ingresos a quienes tienen casa propia, pero carecen de una pensión o tienen una mesada muy baja. Todo ello porque muchas de estas personas están en riesgo de caer en pobreza oculta.

El Gobierno las ajustó al mercado colombiano y las rebautizó como rentas vitalicias inmobiliarias, al adaptar el mecanismo a una figura creada en la ley 100 del 94. La renta vitalicia, una de las modalidades de pensión establecida en ese momento, está dirigida a los afiliados a los fondos de pensiones privados. Cuando una persona llega a la edad de jubilarse en ese sistema, en teoría, debería tener dos opciones.

Una posibilidad es el retiro programado: se queda en la AFP y poco a poco va gastando lo que ahorró, con la ventaja de que si muere antes de consumir todo su dinero lo heredan sus familiares, pero con un ajuste de la mesada atado a los resultados de las inversiones del fondo de pensiones.

La otra posibilidad es la renta vitalicia, que ofrecen aseguradoras y funciona bajo la misma lógica de Colpensiones: paga un monto mensual actualizado anualmente con la inflación y garantizado hasta la muerte del afiliado o de sus beneficiarios de ley (cónyuges o hijos de máximo 25 años, mientras que comprueben que estudian). En este caso, si la persona muere antes de consumir su ahorro, el dinero le queda a la aseguradora. Pero si sobrevive a ese momento, la aseguradora pone el dinero faltante hasta su muerte.

Aunque la lógica de las rentas vitalicias es clara, no se tuvo en cuenta que en Colombia están prohibidas las pensiones por debajo del salario mínimo. En la medida que allí no hay subsidios como los que paga Colpensiones, sino solo el ahorro del afiliado, las aseguradoras vieron que no podían garantizar una mesada sin tener certeza de cuánto sube el mínimo cada año, una decisión más política que económica.

El Gobierno creó un mecanismo para corregir esa falla, asumiendo el diferencial entre el aumento del salario mínimo y la inflación. Sin embargo, ya el mercado de rentas vitalicias estaba herido, pues a eso se le suma el elevado riesgo jurídico, en el cual frecuentemente los jueces emiten fallos que cambian o amplían las condiciones para recibir la pensión.

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Las cifras más recientes de Fasecolda, que van hasta 2018, indican que en ese momento había 65.855 pensionados por renta vitalicia, de ellos 2.366 fueron reconocidos por fallo judicial y solo 4.124 por vejez. El resto quedó pensionado en esa modalidad por invalidez o por sobrevivencia.

No hay datos más actuales pues, como dicen los expertos, el mercado de rentas vitalicias está seco y las aseguradoras no tienen mucho interés en revivirlo.

El Gobierno aclara que la renta vitalicia inmobiliaria no está atada al sistema de seguridad social, sino a un mecanismo aparte para complementar los ingresos en la vejez. Pero es inevitable asociarlos. Ello, debido al éxito de esta nueva alternativa, dependerá del interés de las aseguradoras en ofrecerla. Por ahora se sabe que arrancarán con unos pilotos para determinar si el negocio les funciona.

Completamente voluntario

El viceministro de Vivienda, Carlos Ruiz, reitera que la renta vitalicia inmobiliaria no sustituye el ingreso pensional y ofrece una buena oportunidad para el 64% de los adultos mayores del país que tiene vivienda. A muchos de ellos les toca vender su casa para sobrevivir; como se sabe, solo el 30% de los colombianos de más de 65 años tiene pensión.

Sin embargo, el dinero de la venta de la casa se acaba rápido y seguramente no va a alcanzar. Por eso la renta vitalicia inmobiliaria se convierte en una buena alternativa, dado que el beneficiario y sus herederos de ley tienen techo asegurado hasta el último día de vida y, además, unos ingresos.

Ruiz explica que, cuando anunciaron la hipoteca inversa, los acusaron de querer quitarles las casas a los adultos mayores y de crear un negocio para beneficiar a los bancos. Pese a ello, aclara que este es un mecanismo completamente voluntario, que solo lo usaría quien así lo desee y que además no tendrá que entregar su vivienda mientras viva.

“Es más fácil que pierdan el inmueble al tener que venderlo y en poco tiempo quedarse sin dinero y sin vivienda. Además, esta opción podría reducir la carga económica de los hijos que mantienen a sus padres”, precisa.

El viceministro Ruiz agrega que los bancos quedaron excluidos de esta figura debido a que no tienen la función de administrar riesgos de longevidad, sino créditos. Y porque, en este caso, además de evaluar el valor del inmueble, hay que hacer cálculos actuariales sobre la expectativa de vida del beneficiario y en ese tema son expertas las aseguradoras.

“En la literatura financiera, estas operaciones se enmarcan en la sombrilla de hipotecas inversas, pero no todas son créditos. En Colombia optamos por la renta vitalicia inmobiliaria para garantizar que el producto funcione bien”, sostiene Ruiz.

Explica que, en la modalidad tradicional de hipoteca inversa, el momento del fallecimiento puede reñir con derechos de herederos y convertir la operación en un pleito de muchos años, lo que cerraría el mercado. En la renta vitalicia, para minimizar riesgos, se habilitaron opciones de retracto y medidas para proteger al consumidor financiero.

El ‘stock’ de inmuebles potenciales para hipoteca inversa en Colombia puede ser interesante. Pero las condiciones del mercado podrían no atraer a las aseguradoras.El ‘stock’ de inmuebles potenciales para hipoteca inversa en Colombia puede ser interesante, pero las condiciones del mercado podrían no atraer a las aseguradoras.

Justamente, la posibilidad de retractarse debe quedar explícitamente incluida en el contrato de seguro. De hacerlo, el usuario le debe reintegrar a la aseguradora los pagos recibidos, así como los intereses causados. También le debe reconocer otros gastos relacionados con la vivienda que debe asumir la aseguradora, como el impuesto predial, avalúos periódicos y cuotas extraordinarias de administración. Todo ello por cuanto al transferir la propiedad la aseguradora asume esos pagos.

Felipe Lega, director de la Unidad de Regulación Financiera del Ministerio de Hacienda, ha estado a cargo de la reglamentación de este producto. Afirma que establecieron dos modalidades de renta vitalicia inmobiliaria: una en la que desde un principio el cliente recibe la mensualidad hasta que muere, sin que sus beneficiarios puedan heredarla como cualquier otra renta vitalicia. La segunda modalidad consiste en establecer un flujo cierto mensual para un periodo, por ejemplo de dos o tres años. Si en ese lapso muere la persona y sobra dinero, lo reciben sus herederos (“la masa sucesoral”). Pero si no muere, igual se queda en el inmueble hasta su muerte y recibe la mensualidad hasta ese momento.

“En ambas opciones el cliente puede tener derecho a retracto, con una ventana de tiempo para echarse para atrás. Por ejemplo, si se retracta en los primeros tres años recupera la casa, pero debe devolver los flujos recibidos y con tasa de interés. Si fallece en ese lapso, los herederos podrían ejercer ese retracto también, tras devolver los flujos pagados”, precisa Lega.

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Tanto Ruiz como Lega insisten en que la renta vitalicia inmobiliaria ofrece una opción para recibir ingresos adicionales, que las personas mantienen el derecho al usufructo de su vivienda con pagos que se ajustan con la inflación y que no bajan, así las personas vivan más tiempo de lo previsto. No solo lo pueden usar quienes no tengan pensión, también los mayores de 60. Pero el pago mensual será más bajo para alguien más joven.

Dicha suma dependerá de tres variables: el precio del inmueble y sus expectativas de valoración futura, la edad del tomador y de sus posibles beneficiarios, y las tasas de interés implícitas que suponen estos cálculos financieros.

Midiendo riesgos

Las aseguradores quieren empezar con pilotos, por cuanto se trata de una línea completamente nueva en el país. Uno de los trabajos iniciales consistirá en identificar los riesgos, entre los que se encuentran los jurídicos porque, como se sabe, las altas cortes suelen decidir cambios en las condiciones de pensión, lo que genera precedentes jurídicos difíciles de prever.

Lega subraya que estos recursos no provienen de la seguridad social y por lo tanto no tendrían ese tipo de riesgos legales. Funcionarían más como un contrato de arrendamiento, dado que desde el principio la aseguradora es la dueña del inmueble y el antiguo propietario, una especie de inquilino. Así mismo, el derecho de usufructo de un inmueble no es heredable y los hijos no tendrían derecho a reclamar.

Ambos funcionarios aclaran que, si un propietario de vivienda tiene la expectativa de dejársela a sus hijos de herencia, no debe pensar en el mecanismo. Este les funciona muy bien a los hogares unipersonales y al creciente grupo de familias que no quiere tener hijos, dado que así pueden disfrutar en vida el valor de sus casas.

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El viceministro de Vivienda explica, además, que con este mecanismo no hay metas, como en otras políticas del Gobierno como los subsidios o mejoramientos, pues se trata de un complemento, no del ingreso principal. “En varios países, como Inglaterra, que lleva 40 años con este producto, o en Estados Unidos, donde está un poco más desarrollado, solo un nicho pequeño de la población usa la hipoteca inversa. Nuestra idea no es que sea popular, sino una alternativa del mercado para que la pueda usar quien la necesite. A futuro podría empezar a tener tracción a medida que hay familias más pequeñas”, enfatiza.

Allí vendría otra de las dudas, pues es factible que el mercado arranque con las viviendas de mayores precios y mejores especificaciones, y no con las más baratas o de estratos bajos. Ojalá aquí las aseguradoras no se estrellen con el mismo problema de las rentas vitalicias tradicionales, atractivas para quienes tienen altos ahorros, pero no para los del salario mínimo, es decir la mayoría.

La renta vitalicia inmobiliaria puede representar un alivio para ciertos sectores. No obstante, este esquema puede resultar insuficiente en mercados como el colombiano, con elevadas tasas de informalidad, alta inequidad y enorme vulnerabilidad en buena parte de la población. Por eso, hay que favorecer otras políticas que premien el emprendimiento. Igualmente, fortalecer la educación financiera y las redes de protección social.

La hipoteca inversa, o renta vitalicia inmobiliaria, puede resultar efectiva, pero no es la única salida para un problema estructural de la economía colombiana.

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