Oficinas que brillan

En materia de arquitectura en las grandes metrópolis del mundo los diseños innovadores se encuentran a la vuelta de la esquina. En las casas, centros comerciales y restaurantes se ven cada día nuevos estilos. En Bogotá, Interplan, una joven pero pujante compañía constructora que se dedica principalmente a la edificación de oficinas, le está cambiando la cara al norte de la ciudad. Sus edificios con diseños innovadores y llamativos vidrios de colores reflectivos, le están dando un nuevo estilo a la arquitectura hasta ahora imperante en este tipo de edificaciones. Además, se le ofrece al empresario la posibilidad de localizarse en un edificio "inteligente", denominación usada para las instalaciones que cuentan con cableado estructural para fax y computadores, y servicios adicionales como aire acondicionado, entre otros. Blue Tower, el edificio de color azul de la calle 90 con carrera 21 (cerca a la paralela de la Autopista Norte) y el nuevo edificio de la Agrícola de Seguros, en la carrera 11 con calle 93, forman parte de las realizaciones recientes de la compañía.

Interplan, como muchas otras compañías constructoras, comenzó prestando servicios de asesorías en construcción, realizando interventorías, diseño y planeación de proyectos, además de gerenciar obras para terceros. Con las utilidades que tenía con la prestación de estos servicios, fue adquiriendo lotes para desarrollar los primeros proyectos propios. El primero fue un conjunto residencial de 14 casas en Cedritos, al norte de la ciudad, que fue edificado hace más de siete años.

Pero fue con la apertura y el reciente auge de la construcción que la compañía creció vertiginosamente. La demanda por finca raíz y las facilidades de crédito existentes hasta el año pasado los motivaron a utilizar los lotes que habían comprado años atrás y arrancar con varios proyectos. Para Mauricio Venegas, presidente y socio fundador de Interplan, "en el boom existían dos rumbos por escoger: la construcción de apartamentos de clase alta o la edificación de oficinas". Decidieron concentrarse en la segunda opción porque la ubicación de los lotes que tenían era más adecuada para actividades comerciales que para vivienda. Para Venegas también entró en consideración la necesidad de mayores espacios para atender el aumento de la demanda de oficinas que se presentó en Bogotá en los últimos años. El ingreso de nuevas empresas al país por la apertura y el crecimiento de las entidades financieras, principalmente por la reforma a la seguridad social, respaldaba el éxito de la decisión.

Sin embargo, el portafolio de proyectos de Interplan es mucho más amplio. De catorce proyectos propios que adelanta actualmente, siete son edificios de oficinas y la mitad restante corresponde a otros destinos. Los apartamentos de lujo, condominios y un parque industrial de bodegas les permiten ampliar sus posibilidades en el mercado.

En oficinas, Interplan cuenta con una de las soluciones más gran-

des en el norte de la ciudad, el Capital Tower. Ubicado en la esquina de la calle 100 con carrera séptima, este proyecto contará con una torre de veinte pisos y ocho sótanos, que representarán 40.000 m2 de oficinas, 3.000 m2 de locales y 1.763 parqueaderos. Aunque el comienzo del proyecto se demoró más de lo previsto por la negociación en la compra del lote, a partir de enero se iniciarán las labores de construcción. Estas ten- , drán una duración de 30 meses, es decir, que para 1999 estará terminado. Por su magnitud todavía tiene espacio disponible para la venta.

El segundo proyecto más ambicioso es el edificio 100 Street, ubicado en la calle 100 con carrera novena, junto al Word Trade Center. Este proyecto tendrá dos torres de 14 pisos cada una, con locales comerciales de dos pisos con un área de 3.108m2 en total. En la actualidad se está levantando la primera torre, en donde se localizarán las nuevas oficinas de Seguros La Equidad, entidad que compró la mayoría de los pisos. Para la segunda torre se está demoliendo en la actualidad el edificio adjunto, en el costado occidental. Esta última tiene todos los pisos para la venta, mientras que se tiene planeada la finalización de la primera torre en septiembre de 1996. Las dos torres contarán con una atractiva posibilidad de estacionamiento, de 3 sótanos privados y 5 pisos para visitantes en la parte posterior, que en conjunto representan 630 parqueos. Una de las filosofías de Interplan es ofrecer cómodos espacios de parqueos para sus edificios, en especial en zonas como ésta que ya tienen dificultades en este sentido.

Otra de las soluciones que actualmente se encuentra en ejecución es la segunda etapa del edificio Blue Tower. En la primera torre, en funcionamiento desde hace tres meses, se encuentran las oficinas de Interplan y de Peat Marwick, y en la segunda torre, actualmente en construcción, la mayoría de los pisos los adquirió Mobil.

En cuanto a los proyectos de menor extensión que se edificarán desde el próximo año, se encuentran la Torre Parque 87 (carrera 11 con calle 87), la Torre Fijar (calle 9313 con carrera 17) y el Edificio Madisson (carrera séptima con calle 123). Estos tres proyectos estarán en el rango entre los 3.900 y 7.700 m2 de área para oficinas y tendrán de 5 a 6 pisos de altura. De estos tres, el edificio Madisson es el único que está vendido en su totalidad. La Torre Parque 87, por su parte, tiene la mitad vendida a Seguros del Estado y la Torre Fijar se está comercializando.

En estas soluciones Interplan abre la posibilidad para que las empresas dividan los espacios a su acomodo, ya que se vende por pisos o por un área determinada. En algunos casos también dividen algunos pisos en oficinas pequeñas para un comprador con menor necesidad de espacio.

Como muchas de las constructoras en la actualidad, Interplan vende sobre planos, lo que permite financiar buena parte del proyecto con recursos propios. Pero para ofrecer seguridad al comprador se manejan los fondos a través de una fiduciaria. De este modo el dinero del comprador no pierde poder adquisitivo en el caso de que la compañía no llegue al punto de equilibrio en ventas y el proyecto no se ejecute. El dinero se encuentra ganando intereses en la fiduciaria mientras se inicia el proyecto. Además, para incrementar la financiación del proyecto, Interplan abre la posibilidad para que el 30% de la inversión esté a disposición de socios particulares. La mayoría de inversionistas son empresas con exceso de liqui-dez o los anteriores dueños de los terrenos que participan en el proyecto aportando el lote. Este sistema se usa tanto para los edificios de oficinas como para los destinos de vivienda, sólo que para este último caso la compañía ofrece la posibilidad de financiar al comprador hasta el 60% del valor del inmueble a través de corporaciones.

Para la constructora, la posibilidad de contar con socios externos a la compañía en los distintos proyectos ha sido una de las "claves" para poder manejar y ejecutar el número de proyectos propios que ahora tienen.

En otros destinos diferentes a oficinas, el sentido innovador de Interplan también está presente. Edificarán un condominio que conjuga la vivienda con las atracciones de un club campestre. El Club San jacinto, como se denomina el proyecto, está localizado en el kilómetro 19 sobre la Autopista Norte, cerca al antiguo Hipódromo de los Andes. En una extensión de 260 fanegadas contará con atracciones como campo de golf, lago, piscinas, sede social y hasta supermercado. El condominio está conformado por 379 lotes, que van desde los 1.500 hasta los 1.800 m2, de los cuales sólo el 23% del área es edificable, con el fin de dar espacio para amplias zonas verdes. Los terrenos salieron recientemente a venta con precios que oscilan entre los $150 millones y $350 millones, dependiendo de la ubicación y el tamaño. Este precio incluye también la acción del club, figura que permite hacer manejables los costos de administración con las cuotas de sostenimiento.

Pero este no es el único condominio. A 110 km de Bogotá, en cercanías al Carmen de Apicalá, Interplan comenzará a promocionar un proyecto recreacional de 300 fanegadas, que se desarrollará en cinco etapas. La primera etapa de 26 lotes se venderá a precios que van desde los $50 millones hasta los $100 millones.

Para completar su portafolio, Interplan cuenta con tres proyectos de apartamentos en la zona de El Chicó, al norte de Bogotá, y una urbanización de bodegas en Fontibón, al occidente de la ciudad. Los edificios Opera de La Cabrera, Portos y Mirador de El Chico son soluciones destinadas a compradores con altos ingresos. El proyecto Los Urapanes, por su parte, está conformado por 36 bodegas en 84.600 m2 de área de construcción. Las ventas, como en los otros proyectos, no se hicieron esperar y en menos de un año han logrado vender la mitad de las bodegas.

Por otro lado, Interplan tampoco ha abandonado los servicios de constrtucción a terceros. Actualmente participa en 18 proyectos y trabaja con entidades como Colsubsidio, Ecopetrol y Arias Serna Saravia. Con Colsubsidio, por ejemplo, tiene a su cargo el colegio de la entidad y hace unos años construyó Piscilago. Con Ecopetrol realizan servicios de asesoría y programación en los gasoductos. También han sido gerentes de obra en grandes proyectos como el centro comercial Bulevar Niza y han realizado interventorías en obras como Pizza Show y el Club El Nogal.

El crecimiento vertiginoso de Interplan en los últimos cinco años se ha reflejado en sus ventas. Sólo en el último año éstas se duplicaron. La planta de personal asciende a 270 personas y el desarrollo de un número tan alto de proyectos propios les exige tener un gerente para cada obra, de modo que se garantice el control y calidad de las mismas.

A pesar de la difícil coyuntura que vive el sector de la construcción, en que las ventas se han hecho más lentas y la incertidumbre conlleva a posponer las decisiones, para Mauricio Venegas la clave del éxito está representada en la ubicación de los lotes y la calidad de las obras. Para Venegas °la esquina te da la imagen de la empresa", lo que incrementa el interés del comprador. Además que un buen producto siempre se vende.

En el futuro Interplan tiene proyectado continuar construyendo oficinas y condominios residenciales. Pero sin duda, todo dependerá del éxito que se tenga con los proyectos actuales, ya que nunca antes han realizado el número de proyectos propios que tienen trabajando en la actualidad y la situación no es facil. Para Venegas "la mejor época es la mala", porque a pesar del exceso de oferta, no se construye el número de obras que se realizan en períodos de auge, y lo poco que se construye se puede vender.