El "efecto Marín"

Si alguien se alcanzó a preocupar cuando supo, hace unos dos años, que un metro cuadrado de un local comercial en el Centro Andino había superado el techo de los $5 millones, hoy debe darse por bien servido si consigue por al menos ese precio un sitio para colocar un negocio 1A en Bogotá.

La entrada en el panorama de las grandes multinacionales de las comidas rápidas como McDonalds o Kentucky Fried Chicken, o de la diversión como Pizza Show, o de la moda, para citar algunos ejemplos, logró jalonar a precios realmente interesantes puntos claves para el desarrollo comercial en la capital. La bonanza llegó a tal punto que el precio promedio de un metro cuadrado de un local se colocó en la capital en los $2.2 millones al concluir el primer trimestre del año (frente a $1.6 millones para oficinas y $475.000 para bodegas). Para evitar que el índice fuera distorsionado, los expertos de Camacol y las lonjas de propiedad raíz se vieron forzados a sacar de sus cálculos lugares que realmente habían alcanzado cotas exorbitantes. Sin embargo, la etapa de incertidumbre por la que atraviesa la economía nacional ya afectó los precios, y también envió a un tercer lugar de importancia la construcción de locales comerciales de todo el país, cuando al finalizar el año pasado la clasificación por destinos le daba un honroso segundo lugar a los sitios buscados para almacenes y similares.

Una de las principales explicaciones tiene que ver con el llamado "efecto Marín". Según Hernán Borrero, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, fue provocado por el minipánico que generó el anuncio realizado por el ministro de Desarrollo, Rodrigo Marín Bernal, de incluir en la reforma tributaria un control a los arrendamientos de locales, bodegas y lugares para industrias.

Fedelonjas realizó un arduo trabajo de "lobby" hasta que logró sacar la iniciativa de las cabezas del ministro y del director de impuestos, pero algún diablillo misterioso volvió a intentar incluirla en la última propuesta. Sin embargo, con la intervención del viceministro de Vivienda, Fabio Giraldo, se logró enterrar definitivamente la medida, que desmotivaría en forma preocupante la construcción de ese tipo de soluciones no habitacionales.



NO SERÁ LO MISMO

En mayo pasado el metraje de locales construidos llegó a su nivel más bajo en los últimos tres años, y aunque logró recuperarse al cierre de julio, las expectativas muestran que sus tasas de crecimiento ya no serán las mismas de 1994 y 1993, cuando el "boom" se apoderó del mercado.

Sin embargo, es claro que de la evolución que tenga la situación política del país y de la tendencia en las tasas de interés dependerá el porvenir. Incluso un elemento nuevo vino a afectar recientemente la dinámica de la construcción de locales comerciales: la lucha contra el contrabando.

Muchos de los desarrollos que a gran escala se adelantan al norte y en el centro occidente de Bogota tienen que ver con edificaciones destinadas a los conocidos "sanandresitos". Sin embargo, los recientes operativos de las autoridades aduaneras y tributarias sobre esta clase de comercios han desanimado claramente la actividad de venta de locales.

Uno de los mejores ejemplos tuvo que ver con el "sanandresito" de la Autopista Norte, quo hace algunos meses fue sellado por las autoridades, debido al incumplimiento (le algunos requisitos legales en su construcción. Las reventas (le locales vinieron como pan y los sobre costos para sus ocupantes fueron tan evidentes que se perdieron durante algún tiempo muchos (le sus encantos comerciales.

Cifras publicadas recientemente por la presidencia nacional de la Cámara Colotrtbiana de la Construcckín, Camacol concluyen que entre enero y julio (le 1995 se aprobaron licencias para 403 metros cuadrados de locales comerciales, el 6.15%, de toda la actividad edificadora nacional, que acumuló 6.5 millones de metros cuadrados construidos en loes primeros siete meses del año, lo que es un retroceso.

A besar del "frenazo-, los datos de la actividad edificación de locales para el año corrido que va desde agosto de 1994 a julio de 1995, muestran que ha sido el renglón más exitoso y productivo después de la vivienda, aunque ya está siendo alcanzado por la construcción acelerada de oficinas, que logró duplicar el área construida con respecto a un año antes.



POR EL PAÍS

Los mayores promedios de la construcción de locales durante los primeros siete meses del año se encuentran en Cartagena, en donde de cada 100 metros cuadrados elaborados, 34.43 pertenecen a lugares comerciales. Le sigue Pereira en donde el 16.5% de lo edificado tiene que ver con sedes comerciales o almacenes.

En Cali no se está construyendo ningún centro comercial grande en estos momentos, y la única expectativa que existe a gran escala tiene que ver con el almacén de El Exito que estará ubicado en el sur, en la calle quinta con 38, en la que era sede de la desaparecida Textiles El Cedro.

La actividad edificadora de locales es grande en la ruta Cali-Yumbo, con buen nivel de ventas. También se construye hacia Candelaria y por la zona norte, por el sector industrial entre la primera y el río Cali. La Zona Franca del Pacífico marcha en construcción, pero las ventas avanzan despacio. La peculiaridad de los locales en la capital del Valle tiene que ver con que muchos llevan una bodega adjunta.

Para Hernán Borrero los precios se mantienen estables: "No siguieron subiendo al ritmo que venían en cuanto a pesos corrientes. Si se tiene en cuenta la inflación, los precios prácticamente han bajado y además no se están haciendo muchos locales". En un sitio calificado como bueno el metro cuadrado se consigue entre $1.8 millones a $2.0 millones y en sitios lejanos, locales con bodega valen entre $700.000 y $900.000. Depende mucho de ubicación y destino.

En un análisis reciente de la Cámara Colombiana de la Construcción seccional Cundinamarca, se advierte que los mayores índices de crecimiento que se han dado en la construcción con destinos diferentes al habitacional en Bogotá y Cundinamarca, se han explicado primordialmente por el desarrollo de nuevas bodegas. Para el caso de oficinas y locales comerciales, la actividad cayó en un 1.5% y 3.6%, respectivamente, en el período que va entre septiembre de 1994 y marzo de 1995.

En la capital de la república la zona de Modelia y Fontibón muestran una frenética actividad constructora de locales comerciales. Su cercanía con el Aeropuerto El dorado, el impulso recibido por la zona de influencia de Ciudad Salitre y la prolongación de la Avenida La Esperanza hasta el corazón de Modelia, por un paso elevado en construcción, aumentaron la fiebre constructora.

Sólo entre septiembre del año pasado y abril del 95 en Modelia se ofrecieron 20.116 metros cuadrados, el 28% del total bogotano. En Marantá se ofrecieron 9.100 metros cuadrados y en El Chico 8.247 metros cuadrados. En el resto de la ciudad la distribución ha sido más o menos homogénea. Durante el semestre comprendido entre abril y septiembre de 1994 las zonas de mayor desarrollo en locales fueron San Facon y El Chico, seguidas por Villa de los Alpes y Fontibón.

En cuanto a precios en Bogotá, entre marzo de 1992 y marzo de 1995 se duplicaron, siendo la mayor variación la registrada a partir de finales de 1993 y mediados de 1994. Mientras en marzo pasado el metro cuadrado promedio estaba en $2.2 millones, la cifra llegó a mitad de año a $2.5 millones, pero se encuentra estancada.

En la avenida 19 con 109, en Infinity Offices del Consorcio Inmobiliario, se consiguen locales de 48 metros cuadrados desde $4 millones el metro cuadrado. En el Edificio Madison, en la carrera séptima con 123, el metro cuadrado de un local vale el promedio de la ciudad ($2.5 millones) y en el Centro Comercial Mazurén (autopista norte con calle 150) se encuentran desde $1.9 millones el metro cuadrado.

A pesar de que este tipo de construcciones ha decrecido en los últimos meses, no se puede ignorar su dinámica, pues supera en un alto porcentaje (44.5%) a la registrada un año atrás. Con base en los datos de la seccional de Camacol, desde que se inició el gran "boom" o ciclo reciente en la industria de la construcción en marzo de 1992, hasta hoy, se han construido 2.791.179 metros cuadrados en locales comerciales y almacenes, cifra sin precedentes en la historia del país.



¿Y EL FUTURO?

La perspectiva no es la más halagadora. "La intervención de la tasa de interés es positiva para el sector edificador, pero fue tímida en el tiempo de vigencia y en el monto de la intervención. Además, si los precios de las edificaciones no siguen al menos el ritmo de la inflación, la rebaja de las cuotas no compensará la disminución de la rentabilidad de la inversión en comparación con los demás activos financieros", sostuvo recientemente Camilo Silva Zárate, vicepresidente técnico de Camacol nacional.

Esa explicación que confirma la del "gurú" Hernán Borrero, quien también tiene la certeza de que la construcción de locales redujo su dinámica y los precios se estancaron. A esa situación hay que sumarle la restricción en los desembolsos de crédito, motivada por las restricciones monetarias vigentes que imponen límites a todo tipo de financiación por parte de las corporaciones de ahorro y vivienda y de los bancos.

"Los préstamos entregados a los constructores han mostrado un crecimiento inferior a la inflación", advierte Camacol, lo que según el mismo gremio, aunque existiera un avance significativo de las ventas, el futuro de la actividad constructora en general se verá restringido.