| 9/24/1999 12:00:00 AM

Vivienda,en obra negra

La inconstitucionalidad de las normas sobre el upac le puede salir muy caro al país.

La reciente decisión de la Corte Constitucional sobre el sistema upac crea de nuevo confusión sobre el financiamiento de vivienda en Colombia. ¿Cómo se va a sortear la situación? ¿Cuál es el nuevo escenario para las CAV? ¿Cómo se va a obtener crédito de vivienda en el futuro?



Según el fallo de la Corte Constitucional, los artículos del decreto ley 663 de 1993 (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero), que compilan, entre otras, las normas de funcionamiento del sistema upac para la financiación de vivienda, son inconstitucionales, porque no fueron dictados al tenor de una ley de la República, sino como parte de facultades especiales otorgadas al Gobierno. Sin embargo, se tiene hasta junio del año 2000 para estructurar un nuevo sistema hipotecario. Así, la financiación de vivienda queda en el limbo pues ese plazo no tranquiliza, solo crea más incertidumbre. También significa que la construcción pasará por lo menos otro año paralizada, con un costo para el país de más de $6 billones y de por lo menos 200.000 empleos.



Pero la decisión podría representar un predecente frente al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero que también fue expedido, mediante facultades del Ejecutivo. De esta manera, podría abrir un enorme boquete en la constitucionalidad del contenido completo del Estatuto.



Si se cayera, todo el sistema financiero colombiano quedaría sin normas regulatorias o podrían recobrar vigencia las normas del decreto 3460 de 1991, expedido con base en la Constitución de 1886.



Adiós al upac



Más allá del reciente fallo, los días del upac estaban contados. El modelo funcionó durante las décadas de los 70 y 80 cuando las CAV dominaban el mercado de los depósitos de ahorro y podían prestar a 15 años los recursos que captaban a muy corto plazo. Además, las deudas y las cuotas se comportaban de acuerdo con la inflación y las tasas de interés por encima de la corrección monetaria no sobrepasaban el 10% o el 12%. Pero el modelo del upac comenzó a tener problemas cuando las condiciones empezaron a cambiar. Se agudizó la competencia por el ahorro del público, las CAV tuvieron que empezar a captar más caro y a prestar de acuerdo con la DTF. Cuando se dispararon las tasas de interés que afectaban directamente la DTF, se produjo un aumento desmesurado en los saldos y en las cuotas de las deudas de los propietarios de vivienda, hecho que sumado a la caída de los precios de la finca raíz, profundizó el problema.



Replantear el sistema será complejo, porque el valor actual de los créditos en upac es de $17 billones. Y se sabe que las CAV ya no pueden financiar vivienda a más de 5 años con captaciones que no superan los 3 meses. La salida es simple en el papel, pero compleja en la práctica: hay que hacer calzar los plazos entre las tasas de las captaciones de recursos y las colocaciones de créditos. Y eso podría lograrse al desintermediar el sistema, es decir, promoviendo la participación del mercado de capitales y disminuyendo las captaciones por ventanilla.



Marchitar lo que hay



La primera tarea es marchitar sin traumatismos esa cartera hipotecaria. El diseño de la alternativa apropiada está en manos de un grupo de técnicos de la Superbancaria, la Supervalores, Fogafin, el Ministerio de Hacienda y el Emisor, que trabajan en la definición de la Ley Marco de Vivienda.



El mecanismo para extinguir esa cartera es la titularización, mediante la cual se podría sacar el activo del balance de la entidad y colocarlo en el mercado como opciones para inversionistas institucionales como fondos de pensiones, aseguradoras y fondos de inversión extranjera, entre otros.



Las CAV han emitido más de 12 titularizaciones de cartera hipotecaria que superan los $540.000 millones. La diferencia estaría en el marco regulatorio que permitirá estructurar titularizaciones menos costosas para el emisor. Además, se estandarizarían los títulos en cuanto al plazo, condiciones, garantías y tasas para promover su liquidez en el mercado como si se tratara de un TES.



El gran problema de los títulos hipotecarios hasta el momento ha sido la falta de liquidez. Lo cierto es que en la actual situación del país la preferencia por la liquidez es el común denominador de los inversionistas. Es más, apenas ahora el Gobierno ha comenzado a sembrar la cultura del mediano plazo con emisiones de papeles de deuda pública a 2, 3 y, en pocas ocasiones, 5 años. La posibilidad de colocar papeles con plazos superiores a 5 años no deja de ser difícil.



Por otro lado, los fondos de pensiones, que son los inversionistas institucionales por excelencia, aún están amarrados porque deben cumplir la rentablidad mínima exigida por la Superbancaria.



Además, en plena recesión de la construcción será muy difícil conseguir que el mercado restituya el valor de la cartera pues los precios de los inmuebles han caído mientras la deuda se ha disparado. La titularización seguramente estaría ligada a una importante pérdida patrimonial que debe ser absorbida por los deudores y las CAV.



El arranque del nuevo sistema posiblemente será lento mientras las CAV logran reorganizarse y el mercado de capitales y los deudores asimilan el modelo. En países como Chile, la consolidación del sistema de titularizaciones tomó cerca de dos años.





Un nuevo sistema de financiación de vivienda

va a tomar tiempo en afianzarse en la economía. En Chile tomó dos años.







El cambio



El sistema de las CAV está obligado a hacer una transición rápida tras 28 años de funcionamiento.



Manejar el upac imponía una estructura industrial bancaria que ahora luce demasiado costosa. Las CAV se dedicaron a crecer su cartera mediante la creación de más de 35 esquemas de amortización que combinaban tasas, plazos y monto de la deuda para asegurar una primera cuota accesible al cliente.



Las CAV fallaron en su agresiva estrategia de vender créditos con cuotas muy bajas (la supermínima) que trasladaban intereses y capital al final del plazo y suponían cierta estabilidad en las tasas de interés y en el crecimiento de los precios de la finca raíz.



Cuando las condiciones de la economía, cambiaron el modelo se convirtió en un problema. Del mismo modo, el Congreso, el Ejecutivo y el Banco de la República no fueron lo suficientemente proactivos para una reforma preventiva del sistema.



Por eso, mientras la gente empezó a colgarse en las cuotas, las corporaciones dejaron de colocar créditos en el mercado. A julio pasado, la cartera bruta de las CAV cayó 30% en tanto que las obligaciones vencidas crecían a un 60%. En cuestión de meses, la avalancha de bienes dados en pago por sus propietarios se volvió imparable. Entre julio del 97 y julio de este año, el valor de los bienes recibidos se multiplicó por 4 en el balance de los bancos.



Ese proceso se ha reflejado en la progresiva debilidad que ha registrado el patrimonio de las CAV, cuyo índice de solvencia se ha mantenido muy cercano al mínimo exigido por la Superbancaria. Lo más probable es que, en aras de una reducción de costos, las CAV inicien definitivamente procesos de fusión con bancos de su mismo grupo económico.



Las CAV requieren un profundo proceso de saneamiento patrimonial cuyo costo debe ser asumido por los accionistas o el grupo que las controle o el gobierno.



Los nuevos préstamos



Otro modelo en discusión es el de bonos hipotecarios propuesto por el Superintendente de Valores, Jorge Gabriel Taboada. Estos títulos no saldrían del balance del emisor, que deberá responder por ellos ante el mercado, pero tendrían una protección especial en el evento de liquidación de la entidad financiera. Lo que está claro es que cualquiera que sea el esquema, este debe referenciar sus cuotas con la inflación. En ese caso, un mercado de bonos necesitaría alta liquidez pero tendría las mismas deficiencias que las titularizaciones.



La nueva ley también contemplaría mecanismos especiales para quienes adquirieron préstamos en pesos a tasa DTF y, por tanto, podrían verse afectados con una subida exagerada en los intereses de mercado. La Ley Marco además contendrá una reglamentación para sanear los modelos crediticios en aspectos tales como la reducción y simplificación de los esquemas de amortización. Detrás de toda la normatividad, el principal propósito será fomentar la competencia para presionar la baja de los márgenes de intermediación, que en muchos casos superan el 25%.



Sin embargo, para delinear estas propuestas falta el fallo sobre la capitalización de intereses en los créditos hipotecarios, que la Corte ha dejado pendiente. Si la declara inexequible, como aseguran algunos que será la decisión, por lo menos un 40% de los deudores de vivienda sufrirán el aumento de sus cuotas, que podrían duplicarse. Pero otro tanto ni siquiera podrá aspirar a un crédito porque la cuota mensual sería impagable.

EDICIÓN 548

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