Revista Dinero

La Capital está corta en infraestructura y en todas las variables que pueden sustentar una valorización de la vivienda.

| 3/15/2013 7:48:00 AM

¿Por qué los altos precios de la vivienda en Bogotá?

Actualmente solo el 40% de los hogares que se forman en la Capital encontrarán una oferta de vivienda nueva en cualquier estrato.

Bogotá es una ciudad en términos de vivienda altamente demandada, pero es un mercado restringido por un problema de tierra complicado.

Así lo plantea el presidente de Fedelonjas, César Llano, quien advierte que la ciudad no cuenta con reglas de juego claras en el valor de la tierra. “Al no tener un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), las especulaciones hacen que el valor de la tierra tome proporciones nunca antes vistas”, dice.

El día que se tengan unas reglas claras, el precio de la tierra se estabilizará y si las condiciones del POT, como las ha anunciado la Alcaldía se enfocan en la redensificación, y la renovación urbana, seguramente permitirá construir torres de 10 ó 20 pisos más, generándose una participación en términos relativos del valor más pequeña, aunque el valor absoluto se mantenga”, explica Llano.

Por ahora, el presidente de Fedelonjas afirma que hay una expectativa de valorización de los vendedores y una insatisfacción del mercado porque no hay tierra, lo que ha generado un espejismo por el que todos los capitales han ido detrás.

En la opinión del directivo, Bogotá ha ido captando la atención, pero no por fenómenos de valorización normales como puede ser un aumento en los servicios, una mejora en la infraestructura, como los que sí se pueden ver en Medellín, Cartagena, Bucaramanga.

La Capital está corta en infraestructura y en todas las variables que pueden sustentar una valorización, pero la distorsión de precios de tierra está generando condiciones de mercado que han hecho que el precio se incremente.

Esa circunstancia produjo fenómenos de escala o fenómenos bola de nieve. Si en Bogotá ya hay edificios de 14 millones metro cuadrado, pues seguramente el de estrato 5 se sube a $7 millones, el de estrato 4 a $5 millones y así sucesivamente. Es un fenómeno netamente de expectativas”, dice Llano.

Afortunadamente, “el mercado financiero ha sido prudente en la colocación de créditos, muy prudente en el manejo de la cartera. Además, los compradores son prudentes en términos de que la cartera no está en mora, es una cartera saludable. Desde el sector financiero no hay indicadores que evidencien burbuja”, asegura el funcionario de Fedelonjas.

Inclusive, “me parece osado lo que hizo el Banco de la República, que llamó burbuja a algo que no tiene características de burbuja, cuando les faltó analizar las demás variables subsecuentes para determinarla. Todos los indicadores muestran estabilidad y prudencia. Lo de Bogotá es un fenómeno de precios muy particular”, dice.

El directivo reitera que lo sucedido en Bogotá es consecuencia de una bonanza de recursos. Todo el flujo de capital que ha llegado desde diferentes sectores ha generado de alguna manera riqueza entre quienes son los receptores finales de esos capitales. “Hoy en día la población tiene mayor liquidez y mayor capacidad de compra”.

En Bogotá sucede lo contrario de lo que es una burbuja, fenómeno que sucede cuando hay una oferta de recursos de crédito o por una oferta de inmuebles. En Bogotá el nivel de rotación de la oferta es mucho más corto, 3 a 4 meses, mientras que en Estados Unidos, cuando reventó la crisis, duraban hasta dos años intentando vender un inmueble nuevo.

En conclusión, César Llano define que el problema de Bogotá es consecuencia de una enfermedad holandesa en términos de que Colombia ha tenido un volumen grande de recursos que tiene efectos claros en la tasa de cambio, en las exportaciones, importaciones y en el mercado en general.

Ese volumen de recursos le ha ido afectando de alguna manera porque se han generado condiciones que distorsionan las condiciones de los compradores.

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