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Juan Manuel González, abogado especialista en asuntos inmobiliarios.

| 4/29/2013 11:00:00 AM

Los peros del POT de Bogotá

Dinero.com habló con el abogado especialista en asuntos inmobiliarios Juan Manuel González sobre las repercusiones que puede tener el nuevo POT de la capital. Sus advertencias son realmente preocupantes.

El próximo 2 de mayo, la Administración Distrital presentará ante el Concejo de Bogotá las modificaciones del Plan de Ordenamiento Territorial, POT. Durante un mes, el Cabildo deberá definir si la propuesta es viable o no para la ciudad.

Pero mientras llega ese momento, Dinero.com habló con el abogado especialista en temas inmobiliarios Juan Manuel González sobre el impacto que, a su juicio, podría tener este controvertido proyecto de la Administración de Gustavo Petro.


¿Cuáles son las inconsistencias que usted encuentra en el POT que está presentando la Administración Distrital?

Juan Manuel González: Son muchos temas. Pero para empezar, el primero -que ha pasado desapercibido- es que la Administración dice estar presentando una modificación excepcional de las normas del POT, cuando realmente lo que está haciendo es presentar un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial. Y así lo demuestra el hecho de que el nuevo POT solo comparte con el hoy vigente del artículo 1 al 15, pero de ahí para allá todo es nuevo. Es decir que el articulado, la redacción, su filosofía y estructura es totalmente nueva.

¿Y qué problema tiene eso?
Pues que a uno no le pueden presentar un documento con el sofisma de distracción de que es una modificación cuando realmente se trata de un nuevo plan. Pero el punto de fondo es que están haciendo eso por una razón legal: jurídicamente esta administración no tiene capacidad para llevar a cabo una modificación ordinaria del POT, ya que la ley 388 del 1997 establece unos términos y tiempos legales. Por eso están hablando de una modificación excepcional.

¿Pero en qué afecta eso a la ciudad?
No se trata de afectaciones. Lo que hay que decirle a la ciudad es la verdad: que este es un nuevo POT y entonces bajo esa perspectiva lo empezamos a estudiar como una propuesta nueva. Con la teoría de que esto es una simple modificación, me angustia que la gente no se lo estudie a conciencia.

Pasando la página, ¿por qué dice que este POT introduce un componente medioambiental ambiguo que podría generar incertidumbre jurídica entre los inversionistas?
La ley que hoy existe en Colombia para ordenar el territorio municipal tiene unas reglas de juego y unos principios muy sencillos: en pocas palabras dice cómo debe crecer una ciudad y en dónde deben ejecutarse las obras de infraestructura. Además, deja claro -en materia medioambiental- cuáles son las zonas de protección. Sin embargo, el Plan de ordenamiento de Petro hace una cosa dramática que es introducir las expresiones cambio climático y ecosistema. Con esto, en Bogotá ya nadie va a saber cuáles son los suelos de protección ambiental.

¿Y eso por qué genera incertidumbre jurídica?
Porque de ahora en adelante cualquier inversionista que compre un terreno en Bogotá y se pregunte cuáles son las afectaciones de su predio, nadie podrá responderle. Básicamente, porque ya no es del POT -como está en la ley- el que delimitará las zonas de reserva sino que serán las entidades del distrito las que decidan en cada caso particular cuál es de protección y cuál no. Con un agravante: que los criterios de protección de ecosistemas y cambio climático son eminentemente subjetivos, etéreos y genéricos. Mire, conozco empresas chilenas, españolas, francesas y por supuesto, muchas colombianas que con estas condiciones no están dispuestas a invertir en Bogotá.

Dice usted que todo esto tiene un trasfondo, ¿de qué se trata?
Pues que para determinar todos los elementos necesarios que giran en torno a la conservación de ecosistemas se necesitan estudios profundos que claramente no existen. Tan es así que hoy en el POT de Bogotá hay 17 temas para reglamentar y 26 estudios pendientes que no se han hecho. Entones, ¿cómo es que sacan un POT sin tener esos estudios? Lo que pasa es que tienen afán y usualmente cuando los alcaldes empiezan a ver el tiempo en su contra no les queda más opción que improvisar.

Otro de sus reparos al POT está relacionado con los tratamientos urbanísticos. ¿En qué consiste esta crítica?
La ley establece que los planes de ordenamiento territorial deben tratar de una manera diferenciada los distintos elementos de ciudad. Por ejemplo: el suelo que le faltan vías, servicios, etc, se debe tratar distinto al que ya está desarrollado. Pero este plan de ordenamiento no reglamenta los tratamientos. Todo este plan esta creado simplemente para repartir cargas urbanas.

¿Eso qué quiere decir?

En la ciudad hay dos cargas urbanísticas: las generales que son vías, servicios públicos, etc, y se financian con recursos provenientes de los impuestos. Y las otras cargas son las locales donde está la malla vial local e infraestructura que se hacen con recursos del urbanizador. Este POT, no obstante, deja todos los costos en cabeza del constructor de acuerdo a los metros cuadrados que tenga su proyecto. Eso no genera cierre financiero y obviamente produce temor entre los privados.

Finalmente, hay un asunto que lo trasnocha: la mezcla en los usos del suelo que propone el POT. ¿Qué le preocupa?

Muchas ciudades del mundo tienen mezcla de usos de suelos: Londres, Nueva York, París o Buenos Aires. Lo que pasa es que es una política que debe tener limitaciones y este POT lo plantea en toda la ciudad. Es decir que podrán hacer un cementerio al lado de su casa. O por ejemplo, poner una industria al lado de un restaurante. Acá lo que se ve es una mezcla en los usos del suelo descontrolada.
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