¿Mercado de vivienda seguiría creciendo?

Los hogares aumentaron sus ingresos en los últimos años y muchos dieron el salto a la clase media; con una alta proporción de la población con ingresos elevados que no es propietaria de vivienda; una mayor participación de la mujer en el mercado laboral, cerrando gradualmente la brecha salarial con los hombres y un déficit de vivienda inferior al estimado hace 10 años, el sector de la vivienda y de la construcción muestra un elevado potencial de acuerdo con un análisis del sector elaborado por Bbva Research.

“El nivel de construcción de vivienda en el país aún es bajo con respecto a otros países similares. También, se tiene espacio para aumentar la oferta de edificaciones no residenciales, tales como oficinas, locales comerciales y bodegas, por la baja penetración que aún tienen, los mayores ingresos del país y las expectativas de mayor apertura al comercio exterior por los TLC´s ya firmados.”, manifestó Mauricio Hernández, economista de Bbva Research.

De acuerdo con BBVA, a 2013, el 43% de los hogares tenía una vivienda propia, el 4,1% la estaba pagando y el 16,3% vivía en usufructo con permiso del propietario. Mientras que el 34,8% de los hogares vivía en arriendo.

Según el informe, del 20% de los hogares con mayores ingresos del país (de más de 15 millones mensuales de pesos por hogar) el 35,3% vivía en arriendo. En el 20% de ingresos intermedios (entre 6,3 y 9,4 millones de pesos) el 44,6% habitaba una vivienda en alquiler, con que se constituyen en potenciales compradores de vivienda.


La oferta disponible y demanda por vivienda

En este momento la construcción de vivienda se encuentra en los niveles máximos de la historia: se ubica en 230.000 viviendas formales (licenciadas) al año. Bogotá agrupa el 29% de las licencias (34% si se incluye Cundinamarca), seguida por Antioquia (12,7%), Atlántico (6,6%), Santander (6,5%) y Valle (6,5%).

Cuando se comparan las unidades de vivienda construidas en las principales ciudades del país con el número de habitantes que viven en ellas se registra un aumento, aunque por debajo del nivel de otros países de la región. “El promedio nacional se incrementó notablemente desde el año 2000, cuando se construían 1,6 unidades por cada 1.000 habitantes, hasta el año 2013, cuando se ubicó en 6,0 unidades.

Recientemente, el desempeño ha sido impulsado por las ciudades intermedias (muy significativamente en Popayán y Neiva) y el impresionante repunte de Barranquilla desde 2010l”, añadió Hernández.

A juicio del economista, si se comparan estas cifras a nivel internacional resultan ser bajas todavía, si se tiene en cuenta que Colombia aún tiene déficit habitacional. “Por ejemplo, en Chile durante 2013 se construyeron 118,8 mil casas, a razón de 6,7 unidades por cada 1.000 habitantes y el déficit habitacional cuantitativo de Chile es inferior al 2%”.

Por otra parte, según el informe del banco, la oferta disponible por estratos está concentrada en la vivienda de clase media. El 76% corresponde a los estratos 2 (22,2%), 3 (26,2%) y 4 (27,8%).

Asimismo, la demanda está concentrada en apartamentos, sobre todo por los nuevos hogares que ingresan al grupo de ingresos altos. Los hogares que viven en apartamento crecieron significativamente desde 30,6% en 2011 a 38,4% en 2013. La proporción de los hogares que viven en casa, si bien sigue siendo la más grande, se redujo desde un 64,4% en 2011 a 57,2% en 2013.
 
Especial impulso a la vivienda VIS

De acuerdo con el análisis, la vivienda de interés social muestra una perspectiva favorable dada especialmente por el programa del Gobierno “Mi Casa Ya”. “El programa se centrará en las ciudades intermedias, permitirá profundizar el comportamiento positivo que han tenido estas ciudades en los años recientes, junto con la mejor infraestructura que tendrán en cuanto a vías”, afirmó Hernández

“Adicional a Mi Casa Ya, seguirá vigente el programa de vivienda para ahorradores, con la construcción de 86 mil viviendas, la donación de 100 mil viviendas gratuitas y el subsidio a la tasa de interés para 130 mil viviendas nuevas, lo cual sin duda dinamizará el sector”, comentó el economista de BBVA Research.

Por su parte, la vivienda No VIS podría empezar a tener un mejor comportamiento desde finales de 2015 y en 2016, pues la economía, el empleo y los ingresos de los hogares tendrán un impulso importante por la recuperación de las exportaciones (aumento del precio del petróleo y mayor demanda de Estados Unidos), y el crecimiento de la industria a un nivel de 5%, por primera vez desde 2011.

Precios y financiación

Por otra parte, para 2015 se estima una mayor moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda dada por la terminación de la política de subsidios a la tasa de interés de los créditos hipotecarios con mayor valor al tope VIS; el ingreso al mercado de las viviendas adquiridas para inversión y la mayor rentabilidad que viene registrando arrendar sobre comprar un inmueble.

El crédito hipotecario sigue ganando participación en la economía y ahora se ubica en el 6,3% del PIB, el sistema financiero financia el 47,5% de las ventas de vivienda nueva.

“Por tipo de crédito, la dinámica fue superior en las viviendas No VIS, cuyo saldo de crédito sigue siendo la mayor parte de la cartera total con un 72%. Esto se corresponde con el mayor peso relativo que mantiene la cartera en pesos, típica forma de financiamiento de las viviendas de mayor valor, con una participación del 79% en el total frente al 77% de un año atrás. La cartera en UVR, que es la más usada en la vivienda VIS, crece a un buen ritmo, pero por debajo de la dinámica de la cartera en pesos”, afirmó Hernández.

En total, los créditos vigentes en el sistema financiero son cerca de 960.000 y el 55% de estos corresponden a la cartera VIS. Es decir, se financian más viviendas de bajo valor, pero el valor en el crédito es superior en la vivienda No VIS.

“Durante 2015 BBVA espera un aumento de las transacciones inmobiliarias de viviendas usadas, y con ellas un mayor volumen de crédito. Al contrario, se puede presentar una desaceleración en el financiamiento de viviendas nuevas de alto valor, que no logrará ser compensada con la mayor demanda crediticia de los proyectos de interés social que promoverá el Gobierno. En total, esperamos que el saldo de crédito hipotecario siga creciendo a dos dígitos, pero más cerca al 10% que al 20%”, puntualizó Hernández.

Comentarios de Dinero a sus lectores

Si piensa tomar decisiones basado en los pronósticos del comportamiento de la vivienda, -como los de BBVA Research- para materializarse estos dependerán de lo que suceda con el ingreso y las tasas de interés de la economía colombiana.

En ese sentido, es importante que haga seguimiento a las noticias de crecimiento económico, empleo, exportaciones y de inflación, así como de las tasas de interés, tanto del Banco de la República como de los bonos del gobierno colombiano.

Aunque para muchas personas sea más difícil de comprender, los flujos de capital que entran o salen de Colombia también han jugado históricamente un papel relevante en desempeño del sector por cuanto afectan las condiciones de financiación y liquidez de la economía local.

Normalmente mayor crecimiento, menor desempleo, mayores exportaciones, menor inflación, bajas tasas de interés y mayores flujos de capital entrando a Colombia, han tendido a afectar positivamente la demanda de vivienda, favorecer mejores condiciones de financiación e influir en mayores precios de la misma.