| 11/12/2013 11:00:00 AM

Cómo se fija el valor del metro cuadrado de vivienda

El comprador se enfrenta a la incertidumbre y a la falta de recursos confiables que le permitan identificar si el precio de la propiedad en la que está interesado se ajusta al promedio.

El valor del metro cuadrado de una vivienda en Bogotá, así como en las diferentes ciudades del país varía de acuerdo al estrato socioeconómico donde se ubique, el costo de oportunidad real que se mueva en el momento, la oferta y la demanda en el sector y a veces el capricho que impone la moda.

Así como el DANE procura elaborar reportes periódicos con miras a brindar mejores bases para la comercialización de un inmueble en términos más justos y acordes con la realidad del mercado, entidades como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hace lo mismo para ponderar dicho valor.

Si bien es claro que factores como el uso residencial o comercial, la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estas entidades se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así valores diferentes.

Dinero.com consultó con el arquitecto Mauricio Peraza constructor egresado de la Universidad de los Andes quién manifestó que la sistematización de muchos procesos inmobiliarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Para un constructor existen tres puntos determinantes para fijar el precio del metro cuadrado: valor del lote, costos directos de la obra y costos indirectos de la obra.

Para visualizarlo como ejemplo podemos tomar un lote ubicado en el sector de Cedritos al norte de Bogotá y donde se puede construir un edificio de 5 pisos.

Paso 1
Valor del lote $1.009.000.000 (ejemplo)
Área del lote: 455 metros cuadrados
Valor metro cuadrado: $2.400.000
Porcentaje de incidencia en el proyecto: 23,61%

Paso 2
Estructuración del negocio, estudio de factibilidad, diseños del edificio con todas las ingenierías, fiduciaria de preventas, licencia de construcción, publicidad y ventas.
% de incidencia en el proyecto: 11,96%

Paso 3
Construcción de la obra, gerencia del proyecto, constructor, control de costos y programación, fiduciaria de tesorería, costos financieros, servicios públicos, escrituración, propiedad horizontal.
% de incidencia del proyecto: 64,43%

Paso 4
Total de área vendible de apartamentos: 1.365 m2
Total de parqueaderos vendibles: 15
Utilidad estimada: 24,57%

Valor del metro cuadrado apartamento nuevo en Cedritos: $4.300.000

Los acabados tienen una incidencia directa sobre el valor de venta del metro cuadrado, para el presente ejemplo se contemplaron los acabados que ofrece el sector para una vivienda de estrato 5.

Tenga en cuenta que cuando un predio tiene buenas vías de acceso, buen transporte público, centros comerciales cercanos, buenas zonas recreativas como parques, teatros y restaurantes, acceso cercano a centros educativos, es un predio que tiene buena demanda de mercado y que su valor puede variar de acuerdo al tipo de acabados y diseño del edificio.

Obviamente el mecanismo anterior es bastante complicado para un ciudadano de a pie, así que el mejor ejercicio para determinar el valor del metro cuadrado del predio que desea adquirir es realizar un sondeo alrededor de los 500 metros, así podrá ponderar factores como diseño del edificio, altura del edificio, zonas comunales que ofrece el proyecto, número de apartamentos para proyectar el pago de administración y tipo de acabados de las zonas comunes y privadas.


¿Tiene algo que decir? Comente

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.

EDICIÓN 531

PORTADA

La Bolsa de Valores necesita acciones urgentes

Con menos emisores, bajas rentabilidades y desbandada de personas naturales, la Bolsa busca recuperar su atractivo. Finca raíz, su nueva apuesta. ¿Será suficiente?