| 7/12/2014 7:00:00 AM

Siete claves para invertir en vivienda para arrendar

En Bogotá los índices de renta bruta promedio anual oscilan entre 5,01% en estrato 3 hasta 7,29% en estrato 6.

La finca raíz sigue manteniendo una rentabilidad atractiva para los inversionistas, quienes además de aprovechar la valorización arriendan sus inmuebles para obtener un beneficio permanente.

Así sucede en el segmento de vivienda, que dependiendo de la edad del inmueble la rentabilidad oscilará entre el 0,5% y 0,7% mensual, sin olvidar que la parte más atractiva: la valorización, oscilará entre el 6% y 10% al año.

Sin embargo, el gerente de la firma consultora en inversión inmobiliaria ACCI S.A.S., Alejandro Castañeda, advierte que “a la hora de invertir en vivienda para arrendar es importante tener en cuenta variables como el estrato socioeconómico, la ubicación, las características del inmueble y la valorización de la zona”.

En ese sentido, el directivo de ACCI S.A.S. explica que si el inversionista decidió realizar una inversión en finca raíz para obtener unos ingresos mensuales producto del arrendamiento de vivienda, los siguientes son 7 aspectos fundamentales que usted debe tener en cuenta:

1. Estrato socioeconómico: El estrato socioeconómico donde se encuentre localizado el inmueble determina el valor del impuesto predial y de los servicios públicos que va a pagar el arrendatario, o usted en los períodos de desocupación.

Las tarifas de impuesto predial para vivienda por estrato socio económico en Bogotá son las siguientes:

En estrato 1 ó 2 cuando el auto avalúo del inmueble está entre $10.417.000 y $68.575.000 debe cancelar un valor entre$ 20.834 y $ 137.150 respectivamente y para los inmuebles superiores a los $68.575.000 cancelarán un valor desde los $ 411.000.

En estrato 3, si el auto avalúo del inmueble tiene un valor hasta $36.280.000 no deberá cancelar un valor superior a los $ 145.120 y si el auto avalúo es superior a los $ 36.280.000 deberá comenzar a cancelar un valor aproximado desde los $ 217.000.

En estrato 4 si el auto avalúo tiene un valor hasta $86.770.000 deberá cancelar un valor de predial hasta $ 520.620 y si el auto avalúo arroja un valor de más de $86.770.000, como mínimo debe cancelar $ 650.775.

Por último, para estrato 5 ó 6, si el auto avalúo es menor o igual a los $229.885.000 deberá cancelar como máximo $ 1.609.195 por el contrario si el auto avalúo supera los $ 229.885.000 lo mínimo que deberá cancelar serán $ 2.183.907. Esta información es tomada de la tabla de tarifas de predial para 2014 de la Secretaria Distrital de Hacienda.

Con relación a los servicios públicos, en Bogotá, la población de los estratos 1, 2 y 3 recibe subsidios; la población de los estratos 5 y 6 paga sobrecostos, y la población de estrato 4 ni recibe subsidios ni paga sobrecostos.

En términos generales, Bogotá es una ciudad donde predominan los estratos 1,2 y 3, con el 84,54% de la población; si revisamos las estadísticas de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá del año 2011 encontramos lo siguiente: de un total de 7.467.804 habitantes, que tenía en ese momento Bogotá, sin estrato habían 122.526, el 1,64%; en estrato 1, 705.536 habitantes, el 9,45%; en estrato 2, 2.938.962 habitantes, el 39.36%; en estrato 3, 2.668.455 habitantes, el 35.73%; en estrato 4, 706.191 habitantes, 9.46%; en estrato 5, 195.873 habitantes, 2.62% y en el estrato 6, 130.261 habitantes, 1.74%.

2. Sector de localización: Una vez determinadas las zonas correspondientes al estrato socioeconómico donde se desea invertir, se debe tener en cuenta el acceso a servicios como el Transporte público, los Colegios, el Comercio y la Recreación.

Características del conjunto donde se encuentre el inmueble: Es preferible invertir en un inmueble localizado en un conjunto con varias torres de apartamentos, lo que llevará a una cuota de administración más baja; adicionalmente un conjunto residencial grande muy seguramente tendrá muy buenas zonas comunes con zonas verdes y áreas recreativas

4. Características del inmueble a adquirir: Preferiblemente el inmueble debe ser exterior, con buena vista, asoleación de tarde, un piso intermedio, y con una edad entre 2 y 10 años.

5. Velocidad de arrendamiento: Según estudios realizados por la galería Inmobiliaria para El Libertador, los inmuebles en Bogotá en los últimos 6 meses presentaron las siguientes velocidades de arriendo: 118 días para arrendar en estrato 4, 163 días en estrato 5 y 154 días en estrato 6.

6. Valor de venta v/s valor de renta: Es conveniente realizar una investigación de mercado averiguando valores de venta y de arriendo de los inmuebles en el sector escogido, con la finalidad de establecer el índice de renta. Según evaluaciones realizadas por ACCI, para el caso de Bogotá, los índices de renta bruta promedio anual por estrato son los siguientes: Estrato 3, 5,01%; Estrato 4, 6,24%; Estrato 5, 6,54%; Estrato 6, 7,29%

7. Valorización: En finca raíz no debemos olvidar el factor más importante, la valorización; según información tomada del portal de internet metrocuadrado.com, las siguientes fueron las valorizaciones anuales en las zonas evaluadas: Estrato 3, 6%; Estrato 4, 7%; Estrato 5, 11%; Estrato 6, 6%.

Alejandro Castañeda concluye que la finca raíz pasa por uno de sus mejores momentos, y si comparamos la renta más la valorización que genera un inmueble anualmente con las opciones de inversión tradicionales, sin duda es la mejor; sin embargo, como sucede con cualquier tipo de inversión, lo importante es asesorarse adecuadamente con personas especializadas, con el propósito de minimizar el riesgo.
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