| 4/6/2015 6:00:00 AM

¿Nubarrones en el crecimiento de la financiación de vivienda?

A diciembre de 2014 la cartera de vivienda pesaba un 10,34% de la cartera total del sistema financiero. No obstante, la caída en las titularizaciones podría afectar el comportamiento del sector de edificaciones, que entre 2008 y 2014 aportó un 4% al crecimiento del PIB.

El crecimiento del sector de la construcción durante 2014 fue del 8%. Colombia por su parte, registró un PIB de 4,6% del cual 19% fue aportado por este sector. En concreto, las edificaciones han aportado al crecimiento del país un 4% desde 2008.

De acuerdo con la cifras de la Superintendencia Financiera, la cartera de vivienda alcanzó los $34 billones, cuando la cartera total a 31 de diciembre del año pasado fue de $329,6 billones. (Lea también: ¿Mercado de vivienda seguiría creciendo?)

La posibilidad de que la titulari­zación hipotecaria pudiera hacerse a través de una entidad especializada y con la posterior creación de la Titularizadora Colombiana en 2001 se apoyó el despegue del mecanismo por el cual las entidades de crédito pueden empaquetar en bonos los créditos de vivienda otorgados y con ello, parcialmente, financiar nueva colocación de cartera de vivienda. Como resultado, entre 2002 y 2010 se realizaron un total de 32 emisiones de titulariza­ciones y el saldo de cartera titularizada aumentó de $1,6 billones a $7,3 billones. Como porcentaje de la cartera hipotecaria total, la cartera titularizada también creció de 9% a 32% en el mismo lapso.

No obstante, este producto financiero no resultó ser tan atractivo como se esperaba. Un ejemplo son los fondos de pensiones, de los cuales se esperaba gran participación. Menos del 0,5% del total de portafolio de los fondos de pensiones está invertido en títulos derivados de procesos de titularización hipotecaria. Al contrario, son los mismos intermediarios y originadores de los créditos, los principales compradores de los títulos.

Esto se explica, según informe de Fedesarrollo, porque existieron además atractivos especiales para los mismos intermediarios. Primero, invertir en titularizaciones les genera una disminución en los requerimientos de capital para las entidades. Segundo, que ya no existe, los intermediarios sustituían un activo (cartera hipotecaria) cuyos rendimientos están gravados con el impuesto de renta por un título de inversión que estaba exento de dicho impuesto.

Lo anterior sugiere que algunos de los principales efectos que se esperaban con el desarrollo de la titula­rización parecen no haberse logrado. En primer lugar, el efecto sobre las entidades de crédito como mecanismo para obtener liquidez a través de la venta de cartera a la entidad titularizadora ha sido reducido, pues parte de los recursos generados se han utilizado para la adquisición de las titularizaciones.

Siguiendo el razonamiento anterior, era de esperar que al expirar la exención tributaria el mercado de las titularizaciones se viera impulsado por un mayor apetito por parte de los fondos de pensiones. Sin embargo, esto no sucedió. El saldo de cartera titularizada cayó de $7,3 billones en 2010 a $4 billones en 2014. Como porcentaje de la cartera hipotecaria total, la cartera titularizada está en la actualidad alrededor de 10%, un porcentaje similar al de 2003.

Estos factores llevan a pensar que ante la desaceleración que comienza a sentirse en la economía colombiana la construcción de edificaciones podría ver mermado su crecimiento, y el 4% aportado en los últimos seis años al PIB, mayor al de la industria manufacturera, podría reducirse en los años venideros.

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