| 6/5/2009 12:00:00 AM

Valorizaciones enormes en el campo colombiano

En el año los predios rurales en promedio solamente se han valorizado un 10%. Sin embargo, hay lugares que aumentaron su precio hasta en 200% ¿Dónde están esos sitios que hacen palidecer los resultados financieros de los negocios inmobiliarios urbanos?

Los predios rurales colombianos se han valorizado un 10% en promedio en lo que va del año, una cifra que muy posiblemente acabará siendo inferior al ritmo anual que se observó en el período 2002 a 2008. Este es el cálculo que hace el presidente ejecutivo de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, Héctor Oswaldo Duarte. Con esta cifra, la valorización rural sería sustancialmente menor que la urbana, que el funcionario estima en el 14% el año pasado.

Sin embargo, el promedio esconde unos focos de valorización enormes. La cercanía a las cuatro capitales más grandes del país se ha convertido en un fuerte generador de aumentos de precios. Así por ejemplo, tierras en La Calera, a 15 kilómetros de Bogotá, valían hace seis años $15,6 millones por hectárea, hoy valen $234 por hectárea. Esto daría un aumento de precio anual superior al 200%.

Algo similar ocurre con las tierras de Rionegro, a 40 kilómetros de Medellín. En la zona de El Retiro y Llanogrande es bastante común encontrar lotes que se ofrecen a precios entre los $400 millones y los $600 millones por hectárea. La valorización de estos predios ha sido de 25% en el último año.

Naturalmente tierras como estas pierden su vocación agrícola, porque difícilmente se pueden conseguir rendimientos que justifiquen financieramente pagar esos precios. Para hacerse una idea de lo difícil que es sembrar en esos terrenos, se puede ver el caso de la palma de aceite. En el sur del César, dice el presidente del gremio de los palmicultores, Fedepalma, Jens Mesa, se ofrecen tierras en $10 millones por hectárea y ya son demasiado caras para hacer rentable un cultivo de este tipo.

Lo que parece bien interesante es que este tipo de valorizaciones hace palidecer las cuentas de casi cualquier inversión inmobiliaria en las ciudades.

En Santander, de otro lado, zonas como Pie de Cuesta y Lebrija muestran vlorizacioens igualmente altas. Allí en el año anterior una hectárea valía $3 millones y actualmente esa misma hectárea cuesta $8 millones, 266% más. Paralelamente, en Girón una hectárea en el 2008 valía $7 millones y en el 2009 se ofrece por $12 millones, 171% más.

Estas tierras, aunque son aptas para el cultivo de caña y tabaco, su valor ha subido sobre todo por el auge del turismo y adicionalmente por el incremento en el interés de inversionistas venezolanos por adquirir estas tierras.

Para sembrar
Además de estas tierras suburbanas, hay otras que han aumentado notablemente su precio. Para Héctor Oswaldo Duarte, las regiones que mostraron la mayor valorización entre los predios rurales están en el Valle del Cauca, el bajo Magdalena y Meta, Boyacá y Cundinamarca, en el centro del país.

Estos sitios, dice, tienen en general dos características comunes: suelos productivos y buena presencia de la fuerza pública. Y es que para el ejecutivo, la seguridad volvió a ser de nuevo un elemento crucial del precio. La inseguridad en algunas regiones les ha hecho perder valor a las tierras, incluso a pesar de que sean fértiles.

Entre tanto, el investigador del Cega de la Universidad de los Andes, Hernando Urbina, encuentra que las mayores valorizaciones han aparecido en las tierras aptas para sembrar insumos de biocombustibles y en algunas para ganadería de carne.

En tierras de palma de aceite, en especial en el Meta y Vichada, estarían los mayores aumentos de precio. Cuando hace 18 meses se cerraban negocios de predios al oriente de Puerto López, Meta, en $1,2 millones por hectárea, hoy los dueños de las tierras piden $2 millones. Esto es una valorización de 44% anual. En el Vichada en el mismo lapso, las tierras pasaron de $100.000 por hectárea a cerca de $300.000, cerca de 130% anual.

Esos precios, considera el investigador, pueden bajar un 20% cuando se negocian bien, pero aún así, el auge del biocombustible daría valorizaciones de 22% y 93% anual en estos casos.

Hernando Urbina también encuentra aumentos importantes en algunas tierras para ganadería de carne. En la región de Barrancabermeja (Santander) a San Alberto (Cesar), en los últimos tres años el precio de la hectárea pasó de $1,2 millones a $3 millones, una valorización cercana al 50% anual.

Para los demás mortales
Para los demás inversionistas, los que quieren tener alguna actividad agropecuaria y conseguir algún tipo de valorización en el tiempo, hay posibilidades, siempre que se fijen en cuatro cosas: la cercanía a las carreteras existentes o proyectadas, la calidad del suelo, la disponibilidad de agua, y ahora, la seguridad futura de la zona.

Esto último depende de factores complejos como la concentración de la región en actividades agropecuarias tradicionales, que son más endebles que las comerciales y están más expuestas a pérdidas cuando la actividad económica se desacelera.

Así las cosas, lo que parece es que a pesar de la crisis, comprar tierras en el campo colombiano es un buen negocio. La condición, como en todo, encontrar el lugar adecuado. No son muchos, pero sin duda los hay.



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