En Medellín hay un auge inusitado de la construcción y del comercio de viviendas. El gerente de Camacol Antioquia, Eduardo Loaiza, le dijo a Dinero.com que en el primer trimestre de este año se vendieron 6.200 unidades, esto es cerca del 48% más que las 4.200 que se negociaron en el primer trimestre de 2010.
Algunas cifras de ese mercado preocupan porque mostrarían que una buena parte de las compras las están haciendo inversionistas y no familias que van a ser moradores finales de las casas. La implicación de esa observación es clara. Si fuera cierta y los inversionistas no encontraran dentro de un año personas dispuestas a arrendar sus inmuebles, los precios de los arriendos bajarían drásticamente y se podría dificultar, finalmente, el pago de los créditos hipotecarios.
Directivos de Camacol y de la Lonja de Propiedad Raíz, se pronunciaron frente al tema. Camilo Congote Hernández, presidente de la Junta Nacional de Camacol, Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Eduardo Loaiza Posada, fueron enfáticos al afirmar que no existe ni de lejos, el riesgo de que se presente en estos momentos una burbuja en el sector de la construcción en la ciudad.
Loaiza sostiene que el 82% de los compradores viven en los inmuebles y que solo el 18% compra para arrendar. Dice además que lo usual es que el 30% de las construcciones se demande para arriendo. Piensa que no hay motivo de preocupación porque los créditos están baratos y se abaratan más por el uso los subsidios que emplean muchas personas. Añade que el riesgo de que no se paguen los créditos es pequeño porque el 90% de quienes los han obtenido en los últimos ocho años, tienen cuotas fijas en pesos, lo que les permite acomodarlos en sus presupuestos sin la dificultad que implica prever cambios en las tasas de interés.
“Sólo un 20% del mercado queda en manos de inversionistas y además el incremento del mercado y los precios son reales y obedecen, no a un incremento artificial, sino motivado por el aumento en los costos de construcción”, puntualizó.
Los directivos del sector tampoco ven en estos momentos el peligro de la entrada masiva de capitales especulativos como sucedió en 2007 y 2008, por efecto de las barreras de entrada que tiene Colombia por el uso del suelo. Camilo Congote, presidente de la junta directiva nacional de Camacol, opina que si bien hay inversión extranjera entrando a través de los fondos inmobiliarios, en las condiciones legales actuales esta llegada solo genera riqueza y la posibilidad de realizar grandes proyectos.
En opinión de Loaiza, no falta demanda final porque Colombia tiene un déficit acumulado de 1.300.000 viviendas que espera sea subsanado con la construcción de 200.000 unidades anuales. Afirma que todavía no se llega a los niveles de construcción que se requieren para cumplir esas metas. Dice que se construirán 190.000 en 2011 y a partir de 2012 se superarán las 200.000 anuales.
En este mismo sentido se pronunció Camilo Congote. “El sector en general está creciendo, sus costos están muy cercanos al índice de precios al consumidor y cuando se habla de burbuja es porque la oferta y la demanda están desbalanceadas. Lo que no se está presentando porque el mercado está maduro y regulado y tanto oferta como demanda nos están diciendo qué se puede vender y qué se puede construir”. Para el directivo no hay especulación con los precios porque quienes compran no lo hacen para revender.
Por su parte Federico Estrada García Gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, precisó que la realidad es que este año sí se ha disparado la oferta, pero también que siguen tomando las previsiones necesarias. Hoy cerca del 70% de las ventas se hacen sobre planos, lo que le da al constructor un adecuado control del riesgo, ya que solo comienza su obra cuando el proyecto pasa su punto de equilibrio financiero. “Los constructores saben manejar la dinámica que sigue estando en el rango medio de la vivienda subsidiada. Este subsidio sigue siendo la locomotora del sector. Pero lo interesante es que los demás estratos siguen respondiendo muy bien con un excelente comportamiento”, dice. “Son muchos factores los que han hecho que hayamos sostenido el nivel de las ventas y de la actividad edificadora”, puntualizó.
Lo cierto es que a pesar del optimismo gremial, hay datos que muestran una buena proporción de compradores inversionistas. Por eso todos los actores deben mantener una mirada vigilante sobre este mercado, que es tremendamente importante para el país.