¿Qué tan malo es el cambio de estrato 4 a 5?

El cambio de estrato que se hará en ocho manzanas del barrio Ciudad Salitre en Bogotá, pretende que algunos predios paguen lo que Planeación considera justo por contribución de valorización.

Las opiniones acerca de si la medida es buena o mala, justa o injusta, están divididas. Los residentes están en desacuerdo con ella porque aumenta de inmediato la factura de sus servicios públicos, de sus impuestos y de otros gastos que cambian por la modificación en el estrato.

Por otro lado están los que opinan que el cambio es justo teniendo en cuenta que Ciudad Salitre es uno de los sectores con mayor valorización en los últimos años. “El cambio de estrato debió haberse hecho desde hace rato. Ciudad Salitre tiene todas las condiciones para estar en niveles de estratificación de zonas como Chapinero Alto”, comenta Humberto Zapata, ex-director de la Asociación Colombiana de Avaluadores.

Pero independiente de lo anterior, lo cierto es que los residentes en los predios que cambiarían de estrato tienen que hacer un mayor gasto mensual ¿Qué tan grande es el aumento?

Gasto líquido

El cargo fijo bimestral de agua y alcantarillado para una vivienda de estrato 4 es de $19.643,40, y los cargos variables son $2.708,60 por metro cúbico.

Cuando es estrato 5, el cargo fijo bimestral es de $45.658,96, es decir 132% más que en el estrato 4. Los cargos variables aumentan a $4.062,86, es decir el 50% adicional.

Por ejemplo, un hogar que consume 13 metros cúbicos de agua cada dos mes en estrato 4 pagaría una factura de $112.317,01, cuando se cambia a estrato 5 pagaría $186.967,23, es decir $ 74.650,22, 66% más que cuando era estrato 4.

Al año, lo que pagaría adicional por el servicio de agua por el cambio de estrato es $447.901,33.

El costo de la energía

En el servicio de energía eléctrica, la variación del precio por kilovatio consumido cuando un predio pasa de estrato 4 a 5, es del 20%. Es decir, si el consumidor cuando es estrato 4 paga $297,22 por kilovatio,
mientras que en estrato 5 paga $356,66.

Supongamos que un hogar que consume 200 kilovatios al mes, pagaría por el servicio de luz en estrato 4 aproximadamente $60.000 –sin contar otros impuestos-, y en estrato 5 pagaría $71.331,80.

Al año, lo que pagaría adicional por el servicio de energía por el cambio de estrato es $135.981,60.

Impuestos predial

En el ejemplo del apartamento de 200 metros cuadrados, el dueño del apartamento estrato 4, pagaría por impuesto predial aproximadamente $3’195.000, el 6,5 por mil del valor del predio, y en estrato 5 pasaría a pagar $4’575.200, el 9,5 por mil del valor del predio.

Lo que pagaría adicional por impuesto predial sería $1’380.200, un 43% más que cuando era estrato 4.

Impuesto de valorización

Finalmente, si ese apartamento de estrato 5 con un área de 200 metros cuadrados, está ubicado muy cerca de una obra por la cual el apartamento se valorizará, pagará en promedio por valorización $790.417 pesos, y uno de estrato 4 pagaría $433.444 pesos. Es decir, pagaría $356.973 adicionales por el cambio de estrato.

En conclusión, al año el aumento promedio aproximado de los gastos para los dueños de un predio que pasa ser estrato 4 a 5 es $2’321.055,92. Comparado con el estrato 4 aumentan el 46%.

La otra cara, las ganancias

Suponiendo que la dinámica de valorización de Ciudad Salitre no cambiará en los siguientes años, teniendo en cuenta los grandes proyectos de construcción que vienen en camino y que el metro cuadrado de los apartamentos nuevos del sector es cercano a los $3 millones, se puede hacer un ejercicio que trate de medir el impacto del cambio en el bolsillo de los dueños de los inmuebles.

Entonces, los dueños de los inmuebles podrían ganar porque sus apartamentos se valorizarían. Pero, ¿qué tanto? Una aproximación a esta respuesta se podría construir con datos de Chapinero Alto, en Bogotá, donde coexisten predios de estratos 4 y 5 y donde los precios de los inmuebles de estrato 4 son muy parecidos a los que tienen hoy los de Ciudad Salitre.

En Chapinero se encuentra que el precio del metro cuadrado en un apartamento de estrato 4 está en $2,3 millones y el precio promedio del metro cuadrado en estrato 5 está en $2,6 millones por metro.

Si uno esperara que el solo hecho de cambiar la estratificación aumenta los precios de los inmuebles, en Ciudad Salitre, en un caso extremo, el precio por metro cuadrado podría subir hasta 13,04% ($300.000 por metro cuadrado), si quedara con el precio promedio de los apartamentos de estrato 5 de Chapinero.

Entonces, por ejemplo un apartamento de 200 metros cuadrados en Ciudad Salitre estrato 4 vale en promedio $426.000.000, con la valorización por el cambio de estrato, ese apartamento quedaría en $481,6 millones, que es el 13,04% adicional que aumentan en promedio los apartamentos de estrato 5 en Chapinero. Es decir, el predio en estrato 5 valdría $55’600.000 más.

Fedelonjas al respecto plantea que la valorización de los predios depende de la influencia de los valores de las viviendas que continúan en estrato 4. Por lo tanto los elementos que determinarán subir un estrato son condiciones de mejoramiento urbano.

“Resulta muy difícil establecer en términos porcentuales cómo incide el cambio de estrato en el valor comercial del inmueble”, opina Maria Clara Luque, presidente ejecutiva de Fedelonjas.

Si esto fuera así, los residentes de Ciudad Salitre deberían recibir felices el cambio de estrato, incluso a pesar de que los servicios públicos también aumenten.

Comparándolo con los $55’600.000 que se valorizaría en promedio el predio, el aumento en los gastos significa el 4,17% de esa valorización.

Con todo esto, si el ajuste en el precio del metro cuadrado siguiera la misma tendencia de otros sectores que tienen estrato 4 y 5 como Chapinero Alto, que los proyectos de construcción en Ciudad Salitre continúen con la misma dinámica de valorización y conservando las características que los hacen ser calificados como estrato 5, lo que realmente afectaría a los dueños de estos inmuebles es la liquidez en el corto plazo, ya que por sí sólo comprar un apartamento en Ciudad Salitre se ha convertido en uno de los mejores negocios para cualquier inversionista.