| 9/17/2014 6:00:00 AM

Edificios productivos

La construcción de nuevos proyectos para el segmento corporativo en el país ha mostrado un dinamismo notable en los últimos años.

El liderazgo de la construcción como motor de crecimiento económico para el país no admite dudas. Los registros más recientes de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), indican que la producción de esta actividad supera los $50 billones, que se traducen en 32 millones de metros cuadrados y generan cerca de 120.000 empleos anuales, cifras que confirman su dinamismo.

En ese contexto, los edificios corporativos vienen ganando protagonismo y el sector inicia anualmente un promedio de 760.000 m2 de nuevas oficinas, de acuerdo con las cifras del gremio. Una tendencia creciente que completa tres años y que puso a constructores e inversionistas a fijar su mirada en un segmento que este año, incluso, está creciendo más.

“Si bien las oficinas no son el segmento más grande dentro del sector de la construcción, los datos del Censo de Edificaciones divulgados por el Dane recientemente –II trimestre de 2014– mostraron un crecimiento en ese lapso de 54%, con relación al mismo periodo del año anterior, jalonado principalmente por Bogotá y Barranquilla, y en menor proporción Bucaramanga”, afirma Felipe Encinales, gerente de Inverlink - Estructuras Inmobiliarias.

El especialista de la firma de banca de inversión aclara que la dinámica constructora varía según el segmento, el ciclo económico y la ubicación geográfica. Pero precisa que la construcción en Colombia ha sido tradicionalmente un buen negocio, y que el segmento corporativo no ha sido la excepción.

En ese orden de ideas, en la capital del país, por ejemplo, el aumento en la demanda por área de oficinas nuevas es muy significativo y alcanza niveles cercanos a los 180.000 m2 anuales. Y en esa misma medida han venido aumentando los precios. Dos factores impulsan esta tendencia: “por un lado la escasez de terrenos en Bogotá ha incrementado el costo de los lotes disponibles y, por el otro, la oferta de nuevas oficinas ha sido inferior a la demanda, generando un nivel de inventario disponible significativamente más bajo que en años anteriores”, dice Encinales.

No obstante, ya se observan nuevos proyectos que estarán atendiendo el mercado capitalino a partir de 2015, los cuales generarán equilibrio e inclusive una posible sobreoferta y, por lo tanto, la consecuente estabilización de precios (ver recuadro).

Pero no solo Bogotá ha tenido desarrollos importantes en edificios corporativos. Sin duda es la ciudad con mayor oferta, seguida de Medellín. Otros factores se han sumado para que su evolución abarque otras zonas del país.

Por ejemplo, “la llegada de los TLC ha hecho que ciudades como Barranquilla, Cartagena y Santa Marta tengan hoy importantes proyectos de centros empresariales, pues son ciudades que, por su naturaleza de puerta de acceso de productos que se exportan e importan, han motivado a muchas empresas a tener una oficina en esos puntos del país”, explica Francisco Plata, socio y representante legal de ProKsol.

Construyendo oportunidades

“La realidad económica de nuestro país, con empresas locales en constante crecimiento y multinacionales llegando en grandes cantidades, ha obligado al mercado a desarrollar proyectos con especificaciones de talla mundial, no solo edificios con mejor diseño, sino con mejores estándares tecnológicos, ambientales y de servicios complementarios”, explica Helena Arrieta Bernal, directora de Proyectos de Prabyc Ingenieros.

Así mismo, el esquema tradicional de copropiedad del mercado de edificios corporativos ha tenido en los últimos años un cambio trascendental en Colombia, y migra hacia modelos de negocio basados en la propiedad única. Y todo porque la demanda por este tipo de edificaciones crece y cada vez son más las empresas que buscan integrar sus áreas y tener oficinas en arrendamiento para liberar capital de trabajo y concentrarse en el core de su negocio.

La nueva tendencia, impulsada recientemente por los fondos de inversión, ha llevado a que promotores, desarrolladores y constructores hagan inversiones bajo este esquema, facilitando las transacciones de grandes áreas y brindando al cliente la oportunidad de integrar espacios acordes con las necesidades del mercado nacional e internacional, que busca proyectos terminados y en arriendo.

“En términos de mercado, de acuerdo con la Galería Inmobiliaria, la oferta disponible de oficinas nuevas en Bogotá se centra principalmente en oficinas tipo A –proyectos de más de 10.000 m2 y plantas superiores a 1.000 m2–, con alrededor de 200.000 m2; dejando en segundo lugar a las oficinas tipo B –proyectos de menos de 5.000 m2 y plantas menores a 1.000 m2–, con 84.000 m2. La menor disponibilidad en oferta de oficinas nuevas se encuentra en los proyectos pequeños de bajas especificaciones”, explica Plata, de ProKsol.

El modelo de propietarios de grandes áreas se está imponiendo de la mano de los fondos inmobiliarios nacionales y se viene consolidando con la llegada de los fondos internacionales.

“El negocio inmobiliario en Colombia, en el segmento corporativo y comercial, ha funcionado tradicionalmente mediante la fragmentación de los activos; sin embargo, el mercado está alineándose con la tendencia mundial, donde predomina el esquema de un único propietario, quien renta sus áreas”, explica Diego Jaime Rojas, gerente financiero de Aldea Proyectos.

Para algunos especialistas, esa tendencia del mercado logrará recomponer la oferta en el mediano plazo, con un monitoreo constante de la demanda, para no entrar en un desbalance que al final se traduzca en una caída en los precios de los cánones de arrendamiento. “Este posible panorama lo definirá solo la demanda futura, el buen comportamiento de la economía y la integración de áreas de grandes compañías”, sentencia una fuente de Conconcreto.

Las ciudades donde el mercado muestra mayor dinamismo son, aparte de la capital colombiana, Barranquilla y Medellín, donde se estiman oportunidades de crecimiento en el mediano plazo con la entrada de nuevos proyectos de oficinas. “Barranquilla presenta oferta principalmente en proyectos tipo A, con alrededor de 30.000 m2 y en Medellín igualmente predomina la oferta de proyectos tipo A, con 92.000 m2, le siguen los tipo B con 6.000 y finalmente tipo C, con solo 365 disponibles”, anota Plata, de ProKsol.

Los expertos del sector tienen claro, no obstante, que el mercado plantea en la coyuntura actual oportunidades enormes de negocio a los constructores que lleguen con alternativas ajustadas al segmento corporativo en ciudades intermedias como Bucaramanga, Ibagué, Villavicencio, Pereira, Manizales, Yopal, Valledupar y Montería, entre otras.

Pero, en cualquier caso, la realidad del segmento es que desde la oferta los constructores tienen que desarrollar proyectos de altísima calidad –pese a los altos costos de la tierra–, y con todo tipo de diferenciadores para el exigente cliente corporativo de hoy. Una tarea difícil pero no imposible, que implica optimizar recursos y reducir costos, pero en ningún caso disminuir la calidad.

“De hecho, Colombia cuenta con una ubicación estratégica, una economía dinámica y positiva, tiene una clase media creciente; y, adicionalmente, es un país con múltiples centros de desarrollo, debido a la firma y entrada en vigencia de varios TLC y porque cuenta con mano de obra calificada se ha convertido en un destino de inversión y crecimiento tanto de compañías colombianas como extranjeras, lo que ha generado una gran demanda de áreas corporativas de calidad, en donde el recurso humano este cómodo, las áreas de trabajo sean eficientes y donde se proyecte una imagen de solidez”, concluye Carlos Bernal, director comercial de Provalor.

Competencia abierta

El notable aumento en la oferta de edificios corporativos en el país ha sofisticado también la demanda y actualmente el mercado es más exigente que nunca.

“Esto ha llevado a que el inversionista o la empresa requieran cada vez más de edificios autosuficientes que involucren 100% de los requerimientos necesarios para un óptimo funcionamiento: circuito cerrado de televisión, salas de juntas, auditorio, servicios financieros y de comida, espacios de esparcimiento, gimnasios y helipuerto, entre otros”, afirma Camilo Barberi, gerente comercial de Prabyc Ingenieros.

El buen momento económico nacional ha facilitado el crecimiento de muchas empresas, la llegada de nuevas multinacionales al país, y la constante de todas estas compañías es buscar optimizar costos operativos, pero también posicionar mejor sus marcas.

Este conjunto de razones hace que los clientes terminen demandando mejores espacios de oficina e infraestructura. Es decir, edificios corporativos de última generación: que funcionen y luzcan bien. Y en un mercado tan competitivo como el actual, dichas exigencias aplican para empresas de todos los tamaños.

“Estamos en un momento de la economía en el que hay mercado y demanda suficientes, pero el gran reto para los constructores es saber leer y ofrecer el producto adecuado para el cliente que lo necesita. En otras palabras, el reto de los constructores es procurar desarrollar proyectos cada vez más completos, a precios asequibles, para darle la oportunidad a todo tipo de empresas”, dice Barberi, de Prabyc Ingenieros.

Para el sector constructor, las oportunidades que ofrece el segmento corporativo hoy en día son crecientes, pues aumenta el número de empresas con niveles de exigencia mayores en términos de calidad y servicios, y eso no depende ya del tamaño de la empresa.

Por esa razón, el auge constructor empieza a notarse también en el segmento en ciudades intermedias, donde las compañías tienen menores presupuestos que en las grandes ciudades, pero los mismos estándares de exigencia para competir en los mercados globales del mundo moderno.

***

El caso bogotano

La construcción de oficinas en la capital del país muestra una tendencia que debe ser tenida en cuenta y que para muchos no deja de ser preocupante. La ciudad viene generando una demanda superior a la oferta en este segmento y, a su vez, una reacción con algo de rezago del sector en general. En ese contexto, los expertos prevén una avalancha de nuevos proyectos, que incrementará la oferta de oficinas disponibles principalmente a finales de 2015 y en 2016.

“Aunado a ello, el anuncio de la administración distrital de la entrada en vigencia de un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), con cambios inciertos, llevó a muchos constructores a solicitar licencias de proyectos de oficinas, que de otra forma se habrían espaciado en el tiempo. Y, como consecuencia, la avalancha se ha convertido en un verdadero tsunami”, asegura Felipe Encinales, de Inverlink - Estructuras Inmobiliarias.

Los especialistas reportan proyectos de oficinas en construcción y/o promoción en la ciudad con un área superior al millón de metros cuadrados. Esto hace prever que habrá que esperar a que la ciudad absorba el nuevo inventario. En este punto es importante destacar, en términos de corredores de oficinas, el fenómeno de la Avenida Eldorado. “El aeropuerto ha superado todas las proyecciones en volúmenes de carga y pasajeros, dejando como consecuencia que este eje de la Avenida Eldorado se esté convirtiendo en el centro de negocios más importante del país y, seguramente, con mucha relevancia a nivel latinoamericano. Igualmente, la propuesta del gobierno central del desarrollo del proyecto CAN (Centro Administrativo Nacional), a través de un plan de renovación urbana, refuerza la importancia que va a tomar dicha Avenida. No tenemos duda de la enorme proyección que tiene este eje hacia el futuro”, puntualiza Encinales.

El turismo de negocios
“Un hotel que pretenda hospedar turistas del segmento corporativo deberá contar con un portafolio de servicios que incluya room service 24 horas; vehículos disponibles en todo momento; habitaciones con conectividad a internet banda ancha; personal disponible para atender solicitudes por fuera de los horarios diurnos, y un menú amplio que responda a la rutina de un viajero de este estilo”, afirma Gustavo Adolfo Toro, presidente de la Asociación Hotelera y Turística de Colombia, Cotelco.

Todo esto porque el huésped de negocios quiere agilidad en el servicio, eficiencia, variedad de alternativas y que el hotel se ajuste a su ritmo de trabajo. Un ritmo casi siempre vertiginoso y al que el sector aún debe adaptarse. Las oportunidades para los hoteleros son enormes.

Hasta ahora las ciudades que registran mayor movimiento de turismo corporativo son Bogotá, Medellín y Cali, junto con la más internacional, Cartagena. Y son las que han hecho mayores apuestas en el tema por la llegada masiva de eventos empresariales y congresos, y han conseguido consolidar una oferta para este nicho. “No obstante, en el país no hay hoteles que atiendan solo el turismo de negocios, lo que han hecho es adecuar su oferta para diferentes tipos de huéspedes. En cadenas están Dann Carlton, Hilton, Estelar, IHG, GHL, Royal, Movich, BH, Celuisma, Cosmos, Wyndham, Accor, OXO, Al Hotel, Best Western y Marriott, además de otros que cuentan con una oferta importante para el viajero corporativo”, finaliza el presidente de Cotelco.
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