| 4/17/2015 6:45:00 AM

Tierra prometida

Todo indica que en el debate sobre el predial, la administración Petro tiene razón: los reclamos son excepción a la regla y la Capital ha logrado una estructura de impuestos a la tierra que al menos parece ser la adecuada.

Que la gente proteste por el cobro de impuestos no es normal. Aunque si bien a nadie le gusta pagarlos, gente yendo por las calles expresando su inconformidad con pancartas y marchas en contra de un tributo es una excepción antes que la regla.

Por eso resulta preocupante lo que ha ocurrido en Bogotá durante las últimas semanas: la decisión de un grupo de contribuyentes de manifestar su descontento es un mal síntoma. Pero todo parece indicar que ese hecho no refleja la verdadera situación.

En primer lugar, tal como lo señaló el secretario de Hacienda del Distrito, Ricardo Bonilla, en número, los que protestan no son representativos. Al despacho de Bonilla llegaron 1.700 quejas por la liquidación del impuesto predial. Esto es apenas 0,08% del universo de contribuyentes del predial para este año, que es de 2,2 millones de formularios; lo cual no significa que sus reclamos no sean justos: pero, si de justicia se trata, a la hora de hacer afirmaciones uno de los requisitos es guardar las proporciones.

Bonilla destaca que al primer vencimiento (según las cifras preliminares) pagaron 1,6 millones de contribuyentes, lo que corresponde por lo menos a 73% del total y fueron recaudados $1,64 billones. Desde ninguna perspectiva se puede decir que con el predial hoy existe un problema generalizado.

Como en el primer corte del impuesto hay un descuento, los ahorros estimados para estos contribuyentes ya iban, en total, en $160.000 millones. El número de predios creció 2 puntos; el recaudo 8%, frente a 2014; si a esto se le quita, tanto la inflación como los nuevos contribuyentes, el aumento en los ingresos para la Capital fue en total de 3% real, por lo menos hasta la fecha del primer corte. Claramente, esa cifra no resulta escandalosa para nada.

Bonilla señala que por ningún lado se puede decir que todos los aumentos del predial fueron exagerados. Por eso critica a quienes, según él, han convertido esto en una ola mediática y en una estrategia de populismo para favorecer intereses políticos. Dice que los argumentos de sus contradictores, entre los que está el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, son, cuando menos, “mentirosos”.

A Bonilla no le faltan razones. Sin embargo, esto no quiere decir que no haya problemas. El funcionario se comprometió a que antes de dos meses quedarán resueltas todas las quejas que se han presentado y otras que se presenten; a estas personas se les mantendrá el descuento hasta un mes después de que Catastro les haya dado respuesta.

A quienes no les alcanzan sus ingresos para pagar el impuesto hay que buscarles una solución, pues esa es una realidad social: personas de avanzada edad, que no son pobres, pero cuyos ingresos no les alcanzan para responder por las obligaciones generadas por sus predios.

¿Bogotá está cara?

La sensación que tienen los contribuyentes es que no hay relación entre los precios de la vivienda y la realidad de la ciudad. Pero esa percepción hay que contrastarla: según el Dane, el precio de la vivienda nueva en la capital creció 9,4% en 2014, una cifra que coincide con los incrementos en el resto del país. El promedio nacional está en 9,4%, en Barranquilla, 15,25%; en Cali, 11,10% y en Medellín, 7,91%. Bogotá está, en materia de aumento de precios en la vivienda, dentro de los estándares nacionales.

Así que la distorsión en el mercado de la tierra en Bogotá es segmentada y sectorizada. Eso puede explicar las protestas. Por ejemplo, en sectores como Normandía se está dando un proceso de redensificación (tumbar casas para construir edificios) y de cambios en el uso del suelo (de vivienda a comercial), que pueden explicar incrementos en el predial. En otras zonas como Rosales o el Retiro, los precios están por las nubes.

Según Andrés Henao, director de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz Peritazgos y Avalúos Distrito Capital, es posible que en ciertas zonas se hayan generado distorsiones provenientes tanto del mercado de la construcción como de las políticas implementadas por la administración Petro; eso ha ocasionado que los precios de la vivienda tengan tendencia al alza en sectores específicos.

Henao señala, por ejemplo, que las obras de urbanismo, como las acometidas finales, pasaron a estar en manos de los constructores, pues la ciudad tiene hoy una estructura de alcantarillado y acueducto vetusta. A esto hay que sumarle la incertidumbre por el vacío jurídico que originó la caída del POT. Henao señala que en muchas curadurías están expidiendo doble licencia de construcción con el objetivo de “salvar jurídicamente” los proyectos, pues nadie sabe cuál es la norma vigente. El resultado es una situación de menor oferta de proyectos en la ciudad. “Petro también se opuso –dice Henao– al plan zonal del norte y no dejó que Bogotá se desarrollara en esa dirección. Y su plan zonal del centro para redensificarlo, no funcionó”.

Un elemento adicional de análisis es el impacto que tuvo la bonanza petrolera en la demanda de construcciones en Bogotá. Muchas personas vinculadas al sector petrolero generaron una presión sobre la escasa oferta y eso explica el aumento en los precios en ciertos barrios de estratos medios y altos.

Todo ello sumado ha hecho que se genere una sensación de exagerados precios. Precios exagerados sí hay, sin embargo, no son generalizados. Y es muy probable que en los próximos años haya un ajuste en la tendencia. Según el Secretario de Hacienda, si los precios de la vivienda caen, es claro que el impuesto predial se ajustará a la baja, pues en la ciudad “es el mercado el que determina el valor del predial y no el predial el que determina el valor del mercado”.

A pesar de las quejas, en materia de recaudo de predial el panorama para la ciudad es favorable. Haber mejorado la información inmobiliaria, identificado nuevas construcciones y cambios de uso y actualizar los avalúos es una estrategia exitosa, desde donde se le mire. Es necesario resolverles justamente las reclamaciones a quienes las tengan; pero por lo demás, Bogotá debe cuidar y seguir cultivando esta, que es una de las estrategias exitosas de los últimos años: la de su sistema de información catastral.
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