El cartel de los predios

A pocos meses de que el país emprenda la mayor oferta de concesiones viales en su historia que comprometen recursos superiores a los $40 billones, poco o nada se ha hecho por solucionar el principal talón de Aquiles del sector: el incremento artificial y exponencial en el valor de los predios que se requieren para ejecutar estas obras.

Semejante lío está presente en cada una de las 18 concesiones viales hoy vigentes y es la principal causa, muchas veces excusa, para no terminar las obras a tiempo o entregarlas con valores muy superiores.

Errores –voluntarios o no– de los jueces, peritajes inflados y abogados con apetito insaciable por de-sangrar al Estado se suman a una legislación débil y a un gobierno lento en la toma de decisiones o reformas.

Los casos son de nunca acabar. El más emblemático y documentado por los medios tiene que ver con el Parador de Buga, ubicado en la Malla Vial del Valle del Cauca, y cuyo precio inicial era de $2.000 millones. Allí, la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI) está a punto de pagar $15.000 millones.

Este ejemplo, sin embargo, es tan solo la punta del iceberg. De acuerdo con una alta exfuncionaria de la ANI, en la Malla Vial del Valle del Cauca, por mencionar un caso, aparecen 17 registros de bienes en los que sus precios fueron inflados de manera exponencial. “En la concesión Rumichaca-Pasto-Chachagüi, se presentan otros seis casos, en Zona Metropolitana de Cúcuta igual número y en Briceño-Tunja-Sogamoso otros 13. En esta última concesión, un predio inició con un valor de $387 millones y hoy cuesta $8.000 millones”, explica.

Así operan

Una vez se suscribe el contrato para construir o ampliar una vía, el contratista debe iniciar los trámites que permitan la identificación, registro y compra de predios necesarios, así como fijar un cronograma para contar con ellos. Según el propio Gobierno, la mayoría de concesionarios no cumple con estos requisitos y allí se presenta la primera oportunidad para incrementar el valor de los inmuebles. “Le cito un ejemplo. Casi una década después de iniciado el contrato de la doble calzada Bogotá-Girardot, no se le ha ofertado a los propietarios de los predios ubicados en el Alto de Arepas, eso da una idea de la problemática que se enfrenta”, dijo un funcionario del gobierno que no quiso dar su nombre.

De hecho, los concesionarios pocas veces pierden. Aunque inicialmente estos ponen el dinero para quedarse con el predio, los contratos prevén que el Estado devuelva ese valor más el DTF y 5 puntos.

Cuando se presenta expropiación por vía judicial el asunto es todavía más delicado. El juez a cargo del caso tiene la potestad para entregar o no el predio y de allí que más de una obra hoy esté paralizada. Así mismo, la ley obliga a un peritaje para determinar el valor del predio, una situación que era aprovechada por varios juzgados para poner a sus ‘peritos de confianza’. Esta situación fue solo resuelta este año con una sentencia de la Corte Constitucional que obliga a la utilización de dos peritos única y exclusivamente del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El problema es que ahora este organismo se quedó corto para atender la avalancha de solicitudes, un caso parecido al de la Autoridad de Licencias Ambientales (ANLA).?Los mecanismos para incrementar los precios son sencillos. Los abogados especializados en el tema les dicen a los propietarios que soliciten una licencia de construcción, monten un negocio o amplíen el área construida. Es una cadena de incentivos a la corrupción pues los abogados también les indican que pueden pedir amparos mineros para incrementar los precios.

Los abogados que trabajan en estos frentes son fuente inagotable de especulación predial. En la concesión Córdoba-Sucre dos juristas se encargaron de convencer a unos 50 propietarios de la zona prometiendo amplias expectativas comerciales sobre sus propiedades.

Soluciones tibias

El Gobierno debe saber que si no soluciona este asunto, el futuro de su ambicioso plan de infraestructura puede terminar en una cadena interminable de millonarias demandas y retrasos peores incluso que los actuales. En ese sentido, el presidente de la ANI, Luis Fernando Andrade, le anunció hace pocos días a un auditorio de ingenieros congregados en el Hotel Tequendama, un proyecto de ley que será radicado en marzo de 2013 y que pretende establecer los requisitos para la expropiación por vía administrativa. “Esa tarea ya la inició el Viceministro de Infraestructura con un conjunto de abogados especializados”, dijo. Adicionalmente, el nuevo Código de Procedimiento Civil prevé que una vez se inicie el proceso de expropiación judicial el juez está obligado a entregar el predio al concesionario, el problema es que a alguien en el Congreso se le ocurrió que dicha norma debía entrar en vigencia solo hasta febrero de 2014.

En la Rama Judicial ya se presentan los primeros ajustes y correcciones. Este año ya se conocen dos fallos de las altas cortes rectificando a jueces municipales por decisiones apresuradas sobre avalúos de predios.

La primera es una sentencia de la Corte (582 de julio de 2012) que evitó que el Ejecutivo terminara pagando $500 millones por un bien de apenas $9 millones y el último tuvo que ir hasta la Sala de Casación de la Corte Suprema de Justicia. Otra sentencia, la 773 del 5 de octubre de 2012, revocó la decisión que tomó un juez de Girardota, Antioquia, y que obligaba al Gobierno al pago de $6.407 millones de un predio por una propiedad avaluada inicialmente en $431 millones.