| 2/4/2016 12:00:00 AM

Deudores de vivienda en UVR pueden pasarse a pesos

Jorge Castaño, Luis F. Henao y Santiago Perdomo.

La subida de la inflación afecta a los deudores hipotecarios que tienen préstamos en UVR. Pueden cambiarse a pesos, pero la recomendación es analizar cada caso, pues no les conviene a todos.

La crisis hipotecaria, que llevó a la muerte del sistema Upac y que dejó a muchos colombianos sin techo propio, cambió la mentalidad de los compradores de vivienda a tal punto, que muchos prefieren pagar más por sus créditos con tal de asegurar una cuota fija, en lugar de someterse a los vaivenes de una cuota variable.

Ese temor es el responsable de que hoy 81,56% de los deudores hipotecarios tengan su obligación en pesos y con una cuota fija, frente a un 18,44% que la tiene atada a la Unidad de Valor Real (UVR). El tema es que los créditos en pesos tradicionalmente han sido más costosos que los de UVR.

En 2015 la tasa de interés promedio de los créditos en UVR para la vivienda distinta de interés social fue de 7,88%, frente a 10,97% de las tasas en pesos. Sin embargo, este año, con el incremento de la inflación, que se encuentra en su nivel más alto en siete años y que es el componente clave para calcular la UVR, la distancia entre los dos sistemas de amortización se está acorta

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Las estadísticas del Banco de la República muestran que en las dos primeras semanas de 2016 la tasa para los créditos en pesos de vivienda de mayor valor a la de interés social (VIS) subió en promedio a 11,30%, mientras que la de UVR llegó a 8,22%. A primera vista, la primera sigue siendo más costosa que la segunda, pero al hacer la proyección del crédito el tema ya no es tan claro.

Usando el simulador hipotecario de la página ABC Mi casa, que es patrocinada por Asobancaria, para un crédito de $100 millones, con una tasa de 8,2% en UVR, a 15 años, con cuota constante y sin incluir seguros, el deudor comienza pagando el primer mes $955.436, que a los cinco años se convertirían en $1’313.641 y que al final del crédito quedaría en $2’510.231

Si la opción es pedir prestados los mismos $100 millones, pero con una tasa de 11% en pesos, la cuota sin seguros, de principio a fin, sería de $1’104.253 por los 15 años del crédito.

Así, la UVR luce desfavorable debido a que el crédito se va encareciendo con el tiempo e incluso sobrepasa a la opción en pesos, pero también es cierto que al ofrecer unas primeras cuotas más bajas permite pedir más dinero prestado, más plazo o que las personas puedan ajustar mejor su flujo de caja mensual, que es lo que deben analizar al endeudarse.

El problema es para quienes ya están endeudados en UVR y vieron que sus créditos se les encarecieron este año. Por cada punto porcentual de diferencia en las tasas de interés, para un crédito de $100 millones, la cuota sube o baja en $10.000, un ajuste inoportuno que llega en un enero en donde suben casi todos los productos de la canasta familiar.

¿Qué hacer?

Jorge Castaño, superintendente Financiero, explica que el aumento de la UVR no solo afecta el valor de las cuotas, sino también el de la deuda, pues ambos se encuentran denominados en esta unidad. Agrega que en cualquier momento el deudor puede acercarse a su entidad financiera y solicitar el cambio de sistema de amortización, pero antes de tomar la decisión debe analizar la proyección de pagos, una información que cada año le deben enviar los bancos.

“Con base en esa información puede solicitar a los establecimientos de crédito, durante los dos primeros meses de cada año calendario, cambiar la estructura de su obligación. Las entidades, a su vez, deben verificar la capacidad de pago del deudor y podrán aceptar o rechazar la solicitud”, aclara y agrega que como es potestativo de la entidad ofrecer o no sistemas de amortización en pesos, el deudor podría optar por venderle su cartera hipotecaria a otro banco.

Castaño advierte que si la decisión es pasarse de UVR a pesos es importante considerar no solamente las inflaciones observadas, sino las esperadas durante la vigencia del crédito. Distintos estimativos calculan que a partir del segundo semestre de este año, el costo de vida va a empezar a bajar para volver a ubicarse dentro de la meta del Banco de la República, que está en un rango entre 2% y 4% y hoy está cerca del 7%. El tema es que el descenso completo hacia la meta no se prevé antes de dos años.

El Superfinanciero también señala que el cambio en la denominación de un crédito de UVR a pesos no necesariamente implica una disminución en las cuotas mensuales, debido a las diferencias en tasas de interés y que dicho cambio no les conviene a todas las personas por igual, pues depende de las condiciones de su préstamo, su nivel de ingresos o si ya les falta poco para terminar de pagar su vivienda.

Luis Felipe Henao, ministro de Vivienda, confiesa que la inflación es un motivo de temor para su sector, pero que al mirar el ritmo de colocaciones se ve que aún sigue sano y que no se ha afectado la demanda. No obstante, considera que el impacto de una mayor UVR probablemente se sentirá en 2017 más que este año, dado que la UVR avanza más lento que la inflación.

Además, espera que el encarecimiento de las tasas hipotecarias se compense con las políticas de subsidio del Gobierno, las cuales abaratarán los costos de unos 387.000 créditos durante lo que queda del cuatrienio.

Aunque la encuesta de opinión al consumidor señala que cada vez son menos quienes piensan que este es un buen momento para comprar vivienda (ver gráfico), Henao considera lo contrario y dice que lo que vuelve atractiva esta inversión es que nunca habían existido tantos subsidios para adquirir techo propio como hoy.

Santiago Perdomo, presidente de Colpatria, coincide con el Ministro en que los subsidios a la tasa de interés van a tener un efecto positivo, pues $1 billón usado en ese renglón mueve a su vez otros $10 billones en la cadena de vivienda. También dice que la demanda no se ha contraído, pero precisa que por la mayor inflación y la subida de las tasas del Emisor será necesario seguir aumentado las tasas de los créditos de vivienda.

Es innegable que la vivienda va a estar más cara por la inflación; también es cierto que bancos y deudores aprendieron de la crisis y lo más probable es que no repetirán los errores. Eso dice la teoría.

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