| 6/8/2017 12:01:00 AM

La vivienda recibirá una inyección de $1 billón, ¿se reactivará?

La construcción de edificaciones, que cayó 7,1% en el primer trimestre, recibirá una inyección de $1 billón en subsidios y menores tasas de interés. ¿Alcanzará esa plata para volver a encender la locomotora?

El sueño de los colombianos de tener casa, carro y beca cada vez se complica más. Con la desaceleración de la economía y la devaluación del peso, los precios de los vehículos, que se habían abaratado, se volvieron a encarecer; la educación ha subido, en el mejor de los casos, al ritmo de la inflación y la vivienda no pasa por uno de sus mejores momentos.

Mientras en 2005, 52% de los hogares tenía techo propio, este año es apenas 38,9%, según el informe Tendencias de la Tenencia de Vivienda en Colombia de la Titularizadora Colombiana. Del grupo de familias que son propietarias hay solo 5% que está pagando su vivienda a través de un crédito hipotecario.

El estudio atribuye la caída en el nivel de propietarios de vivienda a dos factores: la elevada exigencia de cuota inicial (que por Ley es mínimo de 30% del valor de la vivienda, pero que en promedio hoy es de 40%) y la creciente participación de inversionistas, que no compran para vivir en el inmueble, sino para hacer negocios con ellos.

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La elevada cuota inicial, en especial para las viviendas de mayor valor a las de interés social (conocidas como No VIS), lleva a que, por ejemplo, un hogar con ingresos mensuales de 6 salarios mínimos legales (Smml) –que hoy equivalen a $4,4 millones– y que pretenda adquirir una vivienda de 200 Smml (unos $147,5 millones), requerirá de un ahorro de 80 Smml ($59 millones) para el pago de la cuota inicial. Si se asume que su capacidad de ahorro es de 10% de su salario, necesitará unos 10 años para completar la cuota.

Esto ha llevado además a subir el rango de edad de los deudores hipotecarios, pues requieren más años para acumular el ahorro necesario para la cuota inicial. El estudio de la Titularizadora indica que la edad promedio de estos deudores pasó de 39 años en 1995 a 43 años en la actualidad.

Así mismo, la participación de inversionistas en el mercado alcanza 45% del total de las ventas, según datos de La Galería Inmobiliaria. Esto genera presiones al alza sobre los precios y dificulta aún más la adquisición de vivienda a los hogares de ingresos medios, al tiempo que podría tener implicaciones sobre la estabilidad financiera del sistema hipotecario, pues los compradores de segunda vivienda lo hacen mayoritariamente con crédito.

La Encuesta de Carga Financiera y Educación Financiera del Dane mostraba que en 2010 cerca de 6% de la población urbana con algún activo financiero era propietaria de segunda vivienda en el país y de ellos 44% empleó crédito para su adquisición. En 2015, la población con segunda vivienda subió a 11% y el uso de crédito para este fin se elevó a 51%.

Desacelerados

El panorama de la tenencia de vivienda en el país se complica aún más si se tiene en cuenta la desaceleración que vive este sector. En los primeros tres meses de este año, la construcción de edificaciones decreció 7,1% anual, el dato más bajo desde el tercer trimestre de 2015, cuando cayó 8%.

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Sandra Forero, presidente de Camacol, explica que la tendencia de desaceleración venía desde el año pasado, con caídas de más de 2% en las ventas de viviendas de estratos altos y con mayores demoras en las ventas de inmuebles, con precios superiores a $300 millones, que es un segmento importante para la industria, pues mueve inversiones por $14 billones al año (lo que representa 42% del total).

Dice que las caídas no fueron mayores, pues programas como Mi Casa Ya, destinado a hogares con ingresos entre 2 y 4 Smml, han tenido muy buen comportamiento. No obstante, para ajustarse a las nuevas condiciones económicas, los constructores han ampliado los plazos para el pago de la cuota inicial de 18 a 29 meses en promedio y eso impacta las iniciaciones de obra, que es el punto a partir del cual se genera el empleo y se mide el PIB. De hecho, en el primer trimestre se registró una merma en los puestos de trabajo de esta industria, que cerraron 2016 en 1,41 millones y en febrero de este año iban en 1,35 millones.

La ministra de Vivienda, Elsa Noguera, considera que la contracción del primer trimestre no representa una tendencia y se debe en buena medida a un tema estadístico, pues en igual periodo de 2016 el sector presentó cifras significativamente altas a nivel histórico, con crecimiento de 11,5%. “La desaceleración es también consecuencia de una coyuntura macroeconómica difícil. Sin embargo, vale la pena resaltar que, a pesar del contexto nacional, el sector ha presentado constantemente cifras positivas en el agregado, lo que nos permite seguir siendo optimistas”, reitera.

Más ayudas

La ministra Noguera agrega que las cifras que tienen del segundo trimestre indican que viene una recuperación pues, por ejemplo, los lanzamientos del segmento VIS, en el año corrido a abril, presentaron un crecimiento de 5,3%. A eso se suma la ampliación del subsidio que da el Gobierno a la tasa de interés No VIS, que antes beneficiaba a los compradores de vivienda con valores hasta $247 millones y ahora sube hasta $321 millones.

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El subsidio consiste en que el Gobierno aporta 2,5 puntos de la tasa de interés del crédito por los primeros 7 años, lo que significa un ahorro de hasta 15% del valor que debe pagar el hogar mensualmente. Adicionalmente, los bancos están rebajando las tasas de interés (Bancolombia y Davivienda anunciaron tasas de 9,6% anual, lo que implica una baja frente al 12% promedio actual).

El objetivo de este nuevo programa de ayudas es activar la compra de vivienda en estratos 3 y 4. En total, este año el Gobierno invertirá $1 billón en subsidios de vivienda (unos que van directo a la cuota inicial hasta $22 millones) y los que reducen la tasa de interés, que pueden bajar hasta 5 puntos, dependiendo del valor del inmueble.

Tanto en Camacol, como en el Ministerio de Vivienda y en el sector bancario confían en que con este nuevo programa de ayudas se pueda dinamizar el sector de edificaciones, a medida que la economía va recuperando tracción. Sin embargo, las estadísticas muestran que la democratización de la propiedad de vivienda en Colombia está cediendo terreno. Ojalá que este nuevo programa revierta la tendencia y sirva para que haya más propietarios y no solo se beneficien los que compran por inversión.

Desde el exterior

Foto: Margarita Restrepo, Gerente de Casa Propia

Casa Propia, una empresa conformada por las constructoras Amarilo, Marval, Pedro Gómez y Colpatria, lleva 11 años promoviendo la compra de vivienda en el país por parte de los colombianos que viven en el exterior. De las remesas que entraron al país en 2016, 15% se destinó a la adquisición de vivienda.

Para Margarita Restrepo, gerente de la empresa, el trabajo ha consistido en convencer a los bancos locales de que sí les pueden prestar a los migrantes, así no tengan definida su situación migratoria, pues han demostrado su compromiso con la obligación. La mayoría de ellos compra vivienda en el país para su familia o porque aspiran a pasar acá su jubilación.

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