| 7/7/2016 12:00:00 AM

El leasing habitacional está en auge, ¿cómo funciona?

Las Niif aumentaron la cartera de vivienda, pues en ella se incluyó el leasing habitacional, una alternativa de financiación que antes se contabilizaba en la cartera comercial y que está en pleno auge.

Hace 13 años se estrenó en el país el leasing habitacional como una alternativa para financiar la compra de vivienda distinta a la tradicional y, de paso, recuperar la confianza de los consumidores, que venían muy golpeados de la crisis del Upac y no querían volverse a endeudar.

En un principio el leasing no arrancó muy rápido y la mayoría de la gente no lo entendía, pero hoy ya hay $9,3 billones prestados bajo esta modalidad de crédito, la cual representa 18,3% de todos los préstamos para compra de vivienda del sistema financiero.

La gran diferencia del leasing con los créditos hipotecarios tradicionales es que mientras en estos los compradores deben pagar una cuota inicial de mínimo 30% del valor de la vivienda, con el primero se paga una cuota final, lo que les sirve a quienes no tienen los ahorros suficientes para hacerse a un techo propio.

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En el leasing o arriendo con opción de compra las personas pagan un arriendo mensual de la vivienda nueva o usada que les interesa y al final de un plazo pactado con el banco deciden si se quedan con el inmueble o se lo devuelven al banco. En el valor de ese arriendo están incluidos tanto los intereses como los seguros y el comprador debe tener presente que, mientras paga arriendo, debe ir ahorrando para la cuota final.

Davivienda fue la primera entidad que le apostó al leasing habitacional y hoy tiene una cartera de $5,6 billones, lo que la convierte en líder de este segmento, con una participación del 53%.

Con el leasing, los bancos enfrentan menores riesgos que con un crédito tradicional, dado que son los dueños del inmueble y en caso de un incumplimiento no tienen que pasar por todo un proceso legal para ejecutar la hipoteca. Como resultado, en Davivienda la cartera de leasing tiene un nivel de morosidad de 0,93%, frente a 1,67% de todos los demás créditos de vivienda.

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El leasing se puede pactar entre 5 y 30 años, y puede ser en tasa fija (pesos) como en tasa variable (UVR). Sin embargo, en el banco de la casita roja la duración promedio ha sido de 10 años y la cuota final u opción de compra va entre 0% y 30% del valor de la deuda original, y esta se pacta desde el inicio. Esto se debe a que se pueden hacer abonos extraordinarios o inclusive el prepago total de la obligación.

Amplia oferta

Mientras los compradores de vivienda se iban acoplando al leasing habitacional, fue creciendo la oferta de los bancos. Hoy también tienen esta alternativa Corpbanca, Bancolombia y el BBVA. La primera entidad contabiliza $1,2 billones prestados bajo esta modalidad, la segunda desembolsó el año pasado más de $650.000 millones a 3.000 personas y la tercera tiene un saldo de $1,3 billones representados en más de 7.000 créditos otorgados.

Este silencioso movimiento, que ha ido de la mano del crecimiento de la cartera hipotecaria total, se sintió con más fuerza desde enero de 2015 con la implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera (Niif), que ajustaron la contabilidad colombiana a los estándares del exterior y, en el caso de los bancos, implicó hacer ajustes en la forma como agrupan y analizan sus créditos.

Hasta antes de esa fecha, el leasing habitacional hacia parte de la cartera comercial (la que está dirigida a las empresas y en la que se encuentran otros tipos de leasing), pero con las Niif se clasificó como préstamo hipotecario, teniendo en cuenta que por su naturaleza debe cumplir con las normas que rigen la financiación de vivienda individual a largo plazo.

Como resultado, gracias al impulso del leasing los préstamos de vivienda crecen a un paso más acelerado. Al corte de abril pasado aumentaron 5,81% anual, cerrando el mes en $50,7 billones. Sin el arriendo con opción de compra, el incremento habría sido de 5,5%.

En la Superfinanciera dicen que este cambio es puramente contable y que no impacta a sus vigilados, pero sí a quienes los analizan, pues deben mirar las cifras con más cuidado, en especial porque cada vez son más las personas que optan por el leasing para hacerse a su casa propia.

Así funciona

1. El leasing habitacional solo se puede usar para comprar viviendas de mayor valor a las de interés social; es decir, las que cuesten más de 135 salarios mínimos, lo que hoy equivale a más de $93 millones.

2. En BBVA, por ejemplo, se exigen ingresos familiares iguales o superiores a $2’500.000 mensuales.

3. Con el pago mensual del arriendo se amortiza el crédito mediante cuotas variables indexadas a DTF o IPC o cuotas fijas de acuerdo a la negociación y, al final, queda en potestad del cliente si desea o no ejercer la opción de compra. En ese momento paga la cuota final.

4. Si al final la persona no quiere quedarse con el inmueble, puede hacer la cesión del contrato entregándoselo a otro que desee continuar. Si tiene saldos a su favor el banco se los devuelve.

5. Una ventaja del leasing es que al ser la vivienda propiedad del banco y no del comprador-arrendador, este no la tiene que incluir en su patrimonio a la hora de declarar renta, pero sí puede usar el componente financiero del canon (el pago de intereses) para descontarlo en su declaración o en su retención en la fuente hasta un monto máximo de 1.200 UVT (hoy $35,7 millones).

6. No obstante, todos los pagos vinculados al inmueble, como gastos (mantenimiento, administración) e impuestos (predial, valorización) son asumidos por el titular del contrato de leasing.

7. Según la calculadora hipotecaria de Asobancaria, para adquirir un apartamento de $100 millones a 15 años y con cuota fija en pesos, en un crédito tradicional (donde máximo prestan $70 millones), las cuotas quedarían hoy en $825.716, mientras que en leasing serían $909.408 (para un préstamo máximo de $80 millones), en ambos casos sin tener en cuenta los seguros.

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