| 10/30/2014 7:25:00 AM

Saldo en rojo

El sector de vivienda está desacelerado. Estas son las cinco talanqueras que permiten que la actividad crezca tanto como lo necesita el país.

Aunque 2014 arrancó bien para la construcción, a medida que avanzó el año las cosas ya no se vieron tan claras, pues la edificación de vivienda empezó a perder brillo.

De enero a marzo, el sector creció 7,4% anual, pero de abril a junio el crecimiento se redujo a 1,4%. Camacol, gremio de los constructores, redujo sus proyecciones de crecimiento para 2014 de 8,4% a 6,2% y a 4,1% para 2015.

Así mismo, al cierre de esta edición, el Gobierno anunció nuevas estrategias para que 400.000 familias puedan acceder a vivienda durante el cuatrienio. Dicho programa incluye más subsidios, leasing habitacional con el Fondo Nacional del Ahorro y, por su puesto, las viviendas gratis.

Es innegable que estas últimas le han dado dinamismo al sector, pero también han generado preocupación, pues se teme que no alcancen los recursos para hacerlas y que además se impacte la demanda de familias de bajos ingresos que podrían hacer un esfuerzo de ahorro, pero preferirían no comprar y esperar a que les regalen. No obstante, el Gobierno ha insistido en que son para los más pobres de los pobres.

Constructores y expertos aplaudieron la decisión de optimizar los recursos, fortaleciendo los subsidios. Se estima que con $1 billón, unos 100.000 hogares pueden mejorar sus condiciones de vivienda, pues el subsidio promedio es de $10 millones. Con ese billón de pesos solo se pueden hacer 25.000 viviendas gratis.

Dado que la nueva estrategia está recién lanzada, aún no se sabe qué tan bien va a funcionar. Mientras se ven los resultados, Dinero presenta los principales palos en la rueda que hoy tienen frenada a la vivienda.

Para mejorar
Al ser uno de los principales motores del crecimiento del país, la vivienda hace parte de los sectores más diagnosticados. Algunas recomendaciones.

1 La paradoja de las viviendas gratis. Este programa ha implicado logros importantes, como demostrar que el problema de la vivienda social no estaba en la falta de tierras, pues muchos privados tenían el suelo y solo estaban esperando las condiciones normativas. Pero también implicó un problema estadístico, dado que sentó una base alta de comparación frente al año pasado. A la fecha, según cifras del Ministerio de Vivienda, se han terminado 71.000 viviendas y el resto está en construcción. En Camacol dicen que la demora está en las licencias de urbanismo. En el caso de los privados, no podían participar si no las tenían, pero a los públicos no se las exigían y ahí es donde está la demora, pues la diferencia en tiempo entre un lote con o sin licencia es de 70 trámites. “Las 100.000 viviendas ayudaron a demostrar que a los constructores con experiencia en VIS sí les interesa hacerlas, si las condiciones están dadas; la demora está en los listados de los beneficiados. Hoy hay viviendas terminadas sin dueño”, dice Sandra Forero, presidente de Camacol. 

2 Demoras con la escrituración. La escrituración de las viviendas gratis ha sido otro lío para estos programas, pues ni las notarías, ni las oficinas de registro estaban preparadas para atender ese volumen de nuevos dueños. En el Ministerio admiten que ese problema es evidente en algunos municipios, pero que están trabajando en un plan de choque con la Superintendencia de Notariado para desatrasar los procesos y cumplir con los pagos a constructores y la entrega a los beneficiarios. Las demoras, así como temas presupuestarios, han puesto a algunos, en especial en el Congreso, a dudar sobre la cantidad de viviendas gratis que se puedan entregar en el segundo cuatrienio. Durante la campaña, la promesa fue de 300.000, pero en el Gobierno aclaran que la meta es, de nuevo, 100.000, que se construirán en municipios de categorías 4, 5 y 6. 

3 Las contracciones de las Vipas. Otro de los proyectos con los que se impulsa el sector son las Viviendas de Interés Prioritario para Ahorradores (Vipas), destinadas a hogares con ingresos mensuales entre 1 y 1,6 salarios mínimos (entre $616.000 y $985.600), para que adquieran viviendas con valor máximo de 70 salarios mínimos ($43,1 millones). Ellos reciben un subsidio para la cuota inicial que recientemente fue subido a 30 salarios mínimos ($18,4 millones), así como subsidio a la tasa de interés del crédito hipotecario y garantía del Fondo Nacional de Garantías. El programa arrancó entre febrero y marzo, pero no se ha vendido tan rápido como esperaban. Para algunos constructores esto se debe a que los compradores no pueden elegir en dónde comprar la vivienda, sino que debe ser donde el Gobierno diga, lo que frena la demanda, al tiempo que los plazos de ventas no pueden ser iguales en todo el país, dado que hay regiones como Bogotá, donde se vende un proyecto muy rápido y otras donde se demora mucho más. 

4 Concentración de los subsidios entregados por las cajas. Dado que Bogotá tiene las cajas de compensación más grandes del país y estas son las pagadoras de los subsidios, 70% de estas ayudas están concentradas en la capital, dejando sin oferta al resto del país. Prueba de ello es que en la Costa Atlántica se venden 9.000 viviendas y solo se entregan 1.500 subsidios. En el Ministerio de Vivienda aceptan esta situación y dicen que para corregirla lanzaron el programa “Crezcamos Juntos”, que están reglamentando y que está dirigido a familias con ingresos mensuales entre 2 y 4 salarios mínimos que quieran adquirir una vivienda, cuyo precio esté entre 70 y 135 salarios mínimos. En función de su ingreso las familias beneficiarias recibirán un subsidio directo (cuota inicial) en promedio de $10 millones y un subsidio a la tasa de interés de 4 puntos porcentuales durante los primeros 7 años del plazo de los créditos. Los dos subsidios se fondearán con recursos de Fonvivienda. 

5 Acceso a los estudios de tierras. Los Planes de Ordenamiento Territorial, que son el paso previo para saber qué y dónde construir, dependen de los estudios de suelos, los cuales son realizados con plata pública por varias entidades gubernamentales (Ideam, Igac y corporaciones autónomas regionales). Pero estas entidades no los comparten. El resultado es que los municipios que no cuentan con un catastro propio tienen muy desactualizada esta información, al tiempo que se genera inestabilidad jurídica. En el Gobierno responden que para hacer frente a este problema sancionaron la Ley 1712 de 2014, que regula los temas relacionados a la transparencia y acceso a la información pública, lo cual implica que las entidades deben generar los mecanismos que les permitan divulgar su información, mantenerla actualizada, accesible y comprensible. Esto aplica a datos técnicos, como la cartografía.
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