Los propietarios de 1.168 lotes en diferentes zonas de Bogotá están analizando las implicaciones de una decisión de la Alcaldía Mayor que los obliga a acelerar proyectos de construcción en estos espacios, muchos de ellos considerados lotes de engorde.
En principio podrán edificar libremente en esos terrenos, de acuerdo con las normas establecidas y en un plazo de un año, destinando 20% para vivienda de interés prioritario. Si no lo hacen, tendrán que someter esos activos a subastas públicas o, incluso, podrían enfrentar procesos de expropiación.
A finales de julio, la Secretaría de Hábitat del Distrito expidió la resolución 1099 que busca habilitar estos espacios –en lotes identificados como prioritarios, que suman en total 111 hectáreas y que, según cálculos de Camacol Bogotá, tendrían un valor de al menos $508.000 millones– como una herramienta para generar suelo en la ciudad para la construcción de vivienda de interés social y prioritario.
De hecho, el espacio para el desarrollo de este tipo de vivienda en la capital tiene enfrentado al gobierno nacional y a la administración distrital, pues podría dejar a Bogotá sin participación en las 100.000 casas que regalará el gobierno. Al cierre de esta edición se esperaba que la Alcaldía definiera lotes para su realización.
Para Martha Moreno, directora de Camacol Bogotá, la declaratoria contemplada en la resolución de Hábitat es un instrumento de choque que busca controlar la especulación de los precios del suelo y presionar a los propietarios de estos lotes para que los desarrollen. “Es una de las herramientas más valiosas para generar suelo en la ciudad, siempre y cuando se acompañe de los suficientes mecanismos de gestión para su ejecución. Es decir, que se respeten los derechos adquiridos de los ciudadanos; que los lotes identificados cumplan con los requisitos exigidos y que se implementen igualmente otros instrumentos de gestión como el Plan Zonal del Norte (POZ Norte) y Plan Zonal Usme”, advierte.
Sin embargo, la falta de articulación en la estrategia de vivienda del Distrito es la que genera problemas.
Existe una contradicción entre lo propuesto en el Plan Distrital de Desarrollo, en cuanto a no otorgar licencias fuera del centro ampliado y no garantizar infraestructura de servicios públicos para los predios identificados. “Es el caso de aquellos que están ubicados en las localidades de Suba, Chapinero, San Cristóbal y Santafé, que concentran 53% de la lista del inventario de predios, de manera que no hay claridad en la forma como se van a desarrollar los lotes”, agrega Moreno.
Para otros, como el abogado Juan Manuel Acosta, las contradicciones son gigantes. “Hay predios que quedaron dentro de la resolución de desarrollo prioritario que incluso tienen licencias de construcción vigentes y la EAAB no les otorga el servicio público. El constructor o el propietario queda entre dos posiciones enfrentadas del Distrito: por un lado, exigiendo que construya y, por otro, diciéndole que no le da servicios públicos”, dice.
Además, los tiempos tampoco están a favor del desarrollo de estos lotes. ¿Por qué? Obtener la licencia de construcción en Bogotá, en el mejor de los casos, puede tardar cerca de seis meses y está sujeta a recursos de reposición y apelación que no les permitiría cumplir con la construcción en los tiempos previstos en la resolución –un año–.
Varios abogados y constructores consultados por Dinero aseguran que la ley, al otorgar una licencia, da un plazo de 24 meses prorrogables otros 12. “Si de entrada la ley le da un plazo de 36 meses a la licencia, por qué se tiene que ajustar a un plazo menor”, se pregunta uno de ellos.
A esto se suma que una gran cantidad de estos predios tiene problemas de titulación, procesos ejecutivos, medidas cautelares que imposibilitan su desarrollo, según Acosta.
Bajo este panorama, desarrollar gran parte de estos lotes será muy complicado para el Distrito y, si la administración inicia procesos de subasta o expropiación –punto en el que la pregunta es de dónde saldrán los recursos del Distrito si se llega a ella–, lo que se vendría es un tsunami de acciones judiciales de reparación directa contra la ciudad.
Ahora bien, si otro porcentaje de los lotes logra surtir el proceso, ¿qué tan significativo es para los planes de vivienda de Petro? Según Camacol, si todos los predios se destinaran únicamente a la construcción de Viviendas de Interés Prioritario (VIP), solo se alcanzarían a construir 14.430 unidades; es decir, 21% de las 70.000 que se ha propuesto como meta la Administración Distrital. Pero, como no necesariamente este instrumento está relacionado con la construcción de este tipo de vivienda, es claro que resulta insuficiente.
Con base en experiencias del pasado, la medida no trae buenos recuerdos. En la Administración del alcalde Samuel Moreno fue una estrategia fracasada: se identificaron cerca de 1.085 hectáreas, pero a junio de 2011 apenas se tenían 247 hectáreas repartidas en 362 predios, cifra que puede reducirse en la medida en que hay 88 procesos de exclusión por tratarse de predios que ya habían sido desarrollados, estaban en trámite de licencia o hacían parte de planes parciales y por error fueron identificados.
Los planes de Petro en materia de vivienda todavía no cuajan. Por ahora, lo más visible son las contradicciones en sus estrategias y los permanentes enfrentamientos con los constructores y el Gobierno. ¿Casas en el aire?