El Banco de la República ha advertido sobre la posibilidad de que el país esté experimentando hoy una burbuja inmobiliaria en los precios de vivienda nueva desde mediados de 2012. Así se desprende del estudio Testing for Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method
, que aplica una reciente metodología. Esto significa un comportamiento creciente y acelerado de los precios que constituyen una señal de alerta, pues es una anomalía del mercado.
Banqueros, constructores y expertos del sector han salido rápidamente a desmentir la existencia de este fenómeno. “Es un estudio netamente estadístico, referido al caso de Bogotá, que no representa la posición oficial del Emisor”, afirman.
Según ellos, varios factores determinan que no existe la tal burbuja. Primero, que no hay una gran cantidad de inventarios. La vivienda terminada solo representa alrededor de 5% de las 70.000 que hay en construcción.
Segundo, que la cartera de vivienda es sana. La morosidad se ubica en 2,3%, la cartera está provisionada prácticamente en su totalidad (92%) y únicamente una cuarta parte de la deuda de los hogares es por el tema de vivienda.
Y, tercero, que los hogares no están sobre-endeudados. Los consumidores están pidiendo prestado alrededor de la mitad del valor de la vivienda y significa que no hay un gran apalancamiento.
Sin embargo, José E. Gómez y Jair N. Ojeda, dos de los autores del estudio, afirman que una burbuja de precios puede darse sin apalancamiento y que, además, estos son problemas que se revelan de modo posterior a una corrección del mercado.
“Las burbujas apalancadas son más grandes pero igual una corrección de los precios causaría una caída del consumo y la confianza, dado que la vivienda es un porcentaje alto del patrimonio. La pérdida del efecto riqueza sería brutal”, agregan los analistas.
En lo que hay coincidencia es en el incremento acelerado de los precios de la vivienda, hoy crecen anualmente a un ritmo de 11% real.
“A nosotros también nos preocupa el aumento de los precios de la vivienda. Eso no es bueno para la actividad constructora”, afirman constructores y el mismo gremio. “Los precios se están desviando de sus factores fundamentales”, afirman los autores del estudio. Para otros analistas, no es bueno que sigan subiendo, “pero tampoco que se desplomen, lo ideal sería que se estabilizaran”. Según César Llano, presidente de Fedelonjas, estamos muy lejos de repetir la crisis de finales de los noventa por lo que hablar de burbuja “contamina el ambiente”.
Para los constructores, la razón fundamental detrás de este fenómeno es lo que está pasando con el precio de la tierra y la habilitación de suelo urbanizable en las principales ciudades. Según Sandra Forero, presidente de Camacol, “a pesar de que está reglamentado por el gobierno nacional, las ciudades se inventan todo tipo de normas al desarrollar sus planes parciales, las empresas de servicios públicos no dan disposición o la dan de una forma que hace inviables los proyectos, como lo hace el modo en que se cobra hoy la plusvalía. Además, en muchas ciudades los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) están en revisión, lo cual genera una gran inseguridad jurídica”, afirma. En Bogotá, por ejemplo, hay 3.000 hectáreas entre suelo de expansión y urbanizable restringido por decisiones administrativas.
Las bajas y decrecientes tasas de interés (alrededor de 12%), los subsidios a la tasa y el aumento del poder adquisitivo de la clase media hacen que exista hoy una gran demanda por vivienda, pero mientras se presenten factores que estén restringiendo la oferta, los colombianos estarán condenados a adquirir vivienda cada vez más cara y ver que los precios de esta sigan subiendo. El tiempo tendrá la última palabra.