Revista Dinero

De los $5 billones que el Gobierno estima vale su Plan de Impulso, $2,1 billones que se destinarán a vivienda son los que verdaderamente representan recursos adicionales para la economía. Germán Vargas Lleras, ministro de Vivienda, liderará su ejecución.

| 5/3/2013 10:00:00 AM

Algo no cuadra

Las agresivas metas del Gobierno para construir vivienda tienen dos palos en la rueda: la plata es poca y la tierra muy escasa. Muchos se preguntan cómo logrará los objetivos.

Desde el próximo 6 de mayo, los créditos desembolsados para viviendas entre $79,6millones y $197,4 millones tendrán un subsidio a la tasa de interés de 5 puntos porcentuales. Con esto, las tasas hipotecarias en este segmento bajarán a 7%, la tasa más baja de toda nuestra historia.

Arrancan, de este modo, las medidas del Gobierno que dentro del Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo (Pipe) despiertan la mayor esperanza de jalonar la economía.

La construcción de vivienda no solo es un sector intensivo en empleo sino que impacta cerca de 27 subsectores industriales como el cementero, metalúrgico, petroquímico, madera y el suministro de maquinaria, entre otros.

Por esto, muchos consideran un acierto que el gobierno Santos pusiera el énfasis de su plan de impulso a la economía en este sector.

“Los subsidios a la tasa de interés siempre me han gustado. Es un instrumento de mercado que no necesita padrinos ni colas y que ha mostrado su efectividad en el pasado. Esperamos que esta medida tenga un impacto de 0,3 puntos sobre el crecimiento de este año”, ha dicho Mauricio Cárdenas, ministro de Hacienda.

Sin embargo, otros analistas consideran que hay varios factores que podrían limitar su efectividad en el corto plazo y hacer que las cuentas del Ministro no cuadren.

Lo primero es que los $500.000 millones destinados al subsidio a la tasa alcanzarán para cobijar solo 32.000 créditos. De estos, según constructores y banqueros consultados por Dinero, ya habría entre 15.000 y 20.000 aprobados. Esto es, gente que ya estaba en el proceso de compra, por lo que la mitad de los recursos se irán en acelerar obras en venta pero no en proyectos nuevos. Por esto, el Gobierno anunció su intención de llegar a 50.000 coberturas (18.000 adicionales) y extender el programa hasta 2014.

Para Carlos Arango, presidente de Constructora Bolívar, siguen siendo muy pocos, y sería mejor fijar una fecha hasta la cual vayan los subsidios para dar mayor seguridad a constructores, banqueros y clientes. O, incluso, algunos consideran que debería ser una medida de carácter permanente.

No obstante, Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de crédito hipotecario de Bancolombia, afirma que los subsidios son suficientes dadas las condiciones actuales del mercado. “Es lo que consume el país en un año y dos meses”, agrega.?Por otra parte, “el Gobierno no puede dejar abierto un gasto y si lo vuelve permanente sería un beneficio que terminarían absorbiendo los bancos”, advierten analistas.

Dónde hay tierra

Si bien no es claro si son suficientes o no los subsidios, en lo que parece haber un acuerdo casi generalizado es en que el verdadero problema hoy no es la demanda sino la falta de oferta de vivienda.

Para Arango, la lenta habilitación de suelo para construir y la poca cobertura de servicios públicos como agua, entre otros factores, hace que el precio de la poca tierra habilitada sea muy alto para desarrollar vivienda de bajo costo. Preocupa especialmente el caso de Bogotá, que representa más de la mitad del mercado de vivienda del país.?Por esto, si no hay agilidad por parte de las autoridades locales, las políticas de impulso simplemente terminen presionando aún más los precios de la vivienda.

“Sería desastroso que a Bogotá le ocurra con el nuevo programa de las 86.000 viviendas para hogares con ingresos entre 1 y 2 salarios mínimos mensuales, y que tendrá un costo alrededor de $1,6 billones, lo mismo que le pasó con el programa de las 100.000 viviendas gratis, por la falta de suelo habilitado”, afirma Luis Felipe Henao, viceministro de Vivienda. “Bogotá es fundamental para el éxito de la política de vivienda y sí nos preocupa mucho lo que está ocurriendo”, agrega.

Para muchos expertos, la decisión de la administración Petro de limitar el desarrollo de la ciudad al centro ampliado (600 hectáreas) congelando el crecimiento hacia los bordes norte, occidental y sur, limita la oferta de suelo en la ciudad y encarece la existente. Entre ellos, Enrique Peñalosa, exalcalde de la ciudad, quien ha dicho que, aunque valiosa, la renovación urbana es insuficiente. “Un informe contratado por la misma Alcaldía concluye que, solo para la próximos 10 años, Bogotá necesita 4.624 hectáreas, ocho veces más que los cálculos del alcalde Petro”, afirma.

Esta enorme brecha entre la oferta y la demanda de tierra para construir es la que ha hecho que los precios de la vivienda se disparen en la capital. “Bogotá tiene los precios que tiene hoy porque ha sido una ciudad caótica en donde lo que se planeó no se ejecutó. Llevamos 10 años de planes parciales congelados”, afirma el abogado experto en temas urbanísticos Juan Manuel González.

Según los constructores, hace una década el costo de la tierra representaba entre 12% y 15% del precio final del inmueble. Hoy alcanza a ser entre 20% y 25%.

Según González, lo peor es que como está diseñado el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la actual administración, el precio de la tierra se va a encarecer mucho más.

Esto ha hecho que los constructores comiencen a desplazar su actividad hacia otras regiones del país. No obstante, en las regiones también hay problemas de disponibilidad de tierra para Vivienda de Interés Social (VIS), bajo número de subsidios para la cuota inicial y una alta tendencia hacia la informalidad.

Según Camacol, estamos en manos de dos instrumentos que no han funcionado: los macroproyectos, que hoy están varados por falta de licencias ambientales, “como si fuéramos un proyecto minero”, y los POT de los entes territoriales. Si a esto se les suman los problemas con los operadores de servicios públicos, es claro que los problemas de oferta no se solucionarán en el corto plazo.

Por primera vez hay una política nacional de vivienda que impacta la totalidad de los hogares con un elevado gasto público. Los hogares tienen un amplio espacio de endeudamiento para comprar vivienda y el sector financiero tiene la disponibilidad para prestarles. Incluso, muchos esperan que la tasa de interés hipotecaria se estabilice alrededor de 9,5% para todo tipo de vivienda. Sin embargo, el problema ahora es la tierra y los precios ante la falta de planeación y gestión urbana en las ciudades. Si esto no se soluciona, las medidas del gobierno nacional no tendrán el impacto esperado y para lo único que servirán las tasas más bajas de la historia es para que algunos pocos compren a los precios más altos de la historia.

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