Vivienda: ¿repunte efímero?

| 10/3/2002 12:00:00 AM

Vivienda: ¿repunte efímero?

La reactivación de la construcción es débil, pues depende totalmente de los recursos del gobierno. La gran tarea de rehacer el negocio de la construcción aún sigue en borrador.

La construcción de vivienda sigue siendo un negocio con pronóstico reservado. Aunque la construcción crece y es uno de los sectores que más han aportado al PIB este año, no se puede decir aún que el negocio se haya recuperado, pues el grueso de la actividad está en la vivienda de interés social, que depende de los subsidios del gobierno. El dinamismo que están presentando los estratos de más alto ingreso no se realiza con capital de riesgo, pues los proyectos se financian con la plata que han puesto los clientes. La clase media, entre tanto, sigue al margen de la compra de vivienda nueva. Solo cuando esta gran parte de la población vuelva a pensar en ahorrar y endeudarse para comprar casa, podrá pensarse que el sector ha entrado en una ruta de crecimiento sostenible.



A primera vista, este diagnóstico puede parecer contradictorio. La construcción de vivienda está experimentando un pequeño boom, que se inició a finales del año pasado y tomó fuerza durante el 2002. En los primeros seis meses de este año, la tasa anual de crecimiento fue de 21,9% y la construcción de vivienda aportó 0,44 puntos porcentuales al crecimiento (de 1,34%) que registró la economía colombiana en el período. Las licencias de construcción aprobadas aumentaron en 88% en el semestre. Se estima que un 51% del total corresponden al segmento de vivienda de interés social (VIS), mientras que en el pasado este tipo de vivienda explicaba apenas un 25% del total.



Las decisiones que acaba de tomar el Conpes sobre construcción de vivienda son un mensaje de tranquilidad al sector, pues el gobierno decidió dar continuidad a los principales instrumentos que llevaron al actual crecimiento. Los puntos de aplicación más inmediata en la política están encaminados a atender las necesidades en vivienda popular y a mantener la actividad que comienza a observarse en el estrato 6, en particular en Bogotá y Medellín.



El Conpes despejó una duda muy importante al anunciar que continuarán los beneficios tributarios de las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), que estimulan el ahorro destinado a la compra de vivienda y benefician principalmente a las personas de mayores ingresos. El saldo de estas cuentas viene creciendo a un ritmo que supera los $2.000 millones mensuales (ver recuadro).



Seguro contra la inflación



Respecto a los estratos medios y bajos, el Conpes introdujo un innovador seguro contra la inflación. El instrumento permitirá a los nuevos deudores una mayor certeza respecto a que la cuota de su crédito seguirá estable, si la inflación (que está ligada a la tasa UVR sobre el crédito) se eleva por encima del 6%. Este seguro beneficiará créditos hipotecarios nuevos, en tasa fija, hasta por $40 millones. La garantía se dará por medio de Fogafin y protegerá al deudor durante toda la vida del crédito, es decir, 15 años.



La respuesta a esta iniciativa ha sido positiva. "La gente de estratos medios y bajos no entiende de UVR y esas cosas, solo le interesa oír que su cuota será estable en el tiempo", afirma Andrés Camargo, gerente de la Constructora Colpatria.



Se espera que este mecanismo ayude a recuperar paulatinamente la confianza de la gente y que el temor a tomar crédito para compra de vivienda se reduzca.



Por otra parte, se decidió destinar $340.000 millones para la entrega de subsidios a las familias más pobres del país. Estos recursos equivalen a unos 50.000 nuevos subsidios para el año. Se empieza a cumplir así la meta oficial de financiar 400.000 nuevas soluciones VIS en el cuatrienio. Para cumplir este objetivo, las otras entidades vinculadas a la política VIS y que contribuyen con un número igualmente importante de subsidios al año, es decir, las Cajas de Compensación, la Caja Promotora de Vivienda Militar y el Fondo Nacional del Ahorro, son esenciales. La primera entrega de 20.000 subsidios se realizará el próximo 20 de noviembre. Los otros 30.000 subsidios se entregarán periódicamente en el transcurso del año entrante y antes de finalizar agosto.



El monto de los subsidios fue modificado para atender un mayor número de familias pobres (ver gráfica). Según el gobierno, este cambio permitirá beneficiar hasta un 38% más de familias de bajos ingresos. Los constructores, a su vez, están ajustándose desde ya a estos nuevos valores para que en los márgenes no haya muchas distorsiones en el precio de la vivienda final.



El impacto



Según estimaciones del gobierno, los ajustes en la política de vivienda y el impulso en los subsidios movilizarán recursos en el sector de la construcción de vivienda, que representa un 2,1% del PIB, por $1 billón durante los próximos 10 meses y generarán 400.000 empleos directos.



Debido a que el primer tramo de subsidios estatales será otorgado en noviembre, el impacto de las medidas del gobierno comenzará a sentirse en la economía a finales del año y principios de 2003, una vez los constructores tengan asegurados sus clientes.



Sin embargo, el sector todavía está lejos de ser lo que fue en la década pasada, cuando representaba un 4,9% de la economía.



El ritmo actual de crecimiento ni siquiera alcanza a darle solución al crecimiento anual del déficit habitacional. El déficit ascendió a cerca de 1,3 millones de unidades de vivienda a diciembre de 2001, de las cuales un 56% corresponde a los estratos bajos (ver gráfica). Según el DNP, cada año se conforman 120.000 familias adicionales en las principales ciudades del país que necesitan vivienda.



Es vital, entonces, revivir la construcción de vivienda como negocio. Esto no ocurre aún. Los vacíos del sistema persisten, evitando que se restauren los eslabones entre los distintos participantes.



Según Héctor Uribe, de Escalar Ltda., en la construcción de vivienda de estrato 6 ahora el constructor evita a toda costa endeudarse, solo comienza la construcción cuando alcanza un punto de equilibrio mediante las preventas, ofrece diferentes alternativas en la compra y cubre los costos de la obra con los mismos recursos de los compradores, depositados en una fiducia. Como este tipo de esquema es difícil de replicar en los estratos 2 a 5, los constructores han incursionado cada vez más en la VIS, a pesar de que los márgenes de ganancia se ubican entre 3% y 8%. La actividad del sector termina dependiendo de los subsidios del gobierno y, ahora, del efecto que logre el nuevo seguro contra la inflación.



Es necesario ir mucho más allá. "Si el Estado no toma una acción decidida en este frente y pierde el temor a introducir cambios de fondo, como una cirugía mayor a la ley de vivienda de 1999, la recuperación que ha beneficiado a tantos colombianos podría ser efímera", sostuvo el presidente de un banco hipotecario a Dinero.



"Hay que reconocer que el gobierno tiene la mejor voluntad frente al sector de vivienda. Pero es evidente que necesitamos mucho más, en particular unas reglas claras y estables, para que la toma de capital de riesgo sea posible, la gente pierda el temor a endeudarse y el sector vuelva a ser lo que fue", dice Andrés Camargo, de la Constructora Colpatria.



El documento Conpes da instrucciones para avanzar hacia un nuevo sistema de financiación de vivienda. Las tareas que realiza hoy un banco hipotecario en un crédito para vivienda se dividen en origen, inversión y administración. La idea es que en el futuro, los bancos escogerán en cuáles de estas etapas quieren estar. El mayor problema que tienen los bancos está en la inversión, es decir, en el hecho de mantener estos créditos dentro del portafolio durante 15 ó 20 años, ya que al mismo tiempo se financian con captaciones a corto plazo. En el futuro, los bancos podrán concentrarse en la tarea de originar los créditos, los cuales serían revendidos poco tiempo después a las titularizadoras de crédito hipotecario.



El tema ha sido estudiado repetidamente y ya hay un mecanismo para titularizar los créditos hipotecarios. Ahora, el documento Conpes le ha dado a Fogafin la orden de diseñar mecanismos que permitan dinamizar la titularización de cartera hipotecaria, incluyendo cartera en mora, de tal forma que durante la vigencia de 2003 y 2004 puedan titularizarse $6 billones (equivalentes al 50% de la cartera bruta hipotecaria vigente). El Conpes no le explica a Fogafin cómo hacerlo. Si esta entidad logra cumplir el mandato, le habrá dado un vuelco radical a la actividad constructora en Colombia.



En suma, las medidas que tomó el Conpes son positivas y despejan la incertidumbre que se había apoderado de los constructores. Esto era esencial, pues como afirma Gabriel Herrera, jefe de la división de vivienda de Colsubsidio, "el mercado de la vivienda de interés social se frena cada vez que hay un cambio en la política de subsidios por parte del gobierno, y esto se ha hecho mínimo dos veces cada año".



Sin embargo, la reactivación del sector sigue lejos de estar asegurada. La dinámica de la VIS más allá de 2003 dependerá de que el gobierno logre asegurar recursos para los subsidios, en medio de las restricciones fiscales. Por otra parte, la tarea de reconstruir los distintos eslabones en el sector (financiación, construcción, comercialización) aún es incipiente. Es una labor para cuatro años y no se debería perder ni un solo día más.
Publicidad

¿Tienes algo que decir? Comenta

Para comentar este artículo usted debe ser un usuario registrado.