VIS el negocio

| 9/28/2001 12:00:00 AM

VIS el negocio

La vivienda de interés social (VIS) se convirtió en la tabla de salvación para los constructores. La competencia se acentúa y las oportunidades abundan. Los riesgos, también.

Hasta hace 4 años , para ser constructor solo se necesitaba la cédula y un lote. El negocio era simple. Cualquier persona con disponibilidad de tierra podía conformar una empresa para gestionar el inicio de un proyecto inmobiliario, el cual se financiaba mediante deuda. La valorización de aquel entonces hacía de la tenencia de la tierra un gran negocio y, a la vez, el dinamismo de la demanda permitía obtener rentabilidades de entre 15 y 20% en proyectos de estrato alto, lo que aseguraba el pago de los intereses.

Sin embargo, esta situación cambió radicalmente durante los últimos 3 años. Además del descenso en la demanda causado por el desempleo y la reducción en el ingreso, la aguda recesión hizo que el sector se depurara, de manera que aquellas firmas con alto apalancamiento financiero desaparecieron. Según datos de Camacol, entre 1995 y 2000 el número de empresas constructoras se redujo en un 75%. "El cambio fue estructural. Ahora, el negocio de la construcción es menos rentable y más riesgoso, lo que ha obligado a las empresas a capitalizarse con recursos propios y a ser más eficientes para poder jugar con menores márgenes", comenta Alvaro José Cobo, director de la Dirección Nacional de Vivienda del Ministerio de Desarrollo.



VIS: la salida



En medio de esta coyuntura, los grandes constructores volcaron su atención hacia un segmento del mercado que tradicionalmente había sido relegado: la vivienda de interés social (VIS), aquella cuyo precio es inferior a 135 salarios mínimos ($38,6 millones), generalmente destinada a familias con bajos ingresos y acceso a subsidios para vivienda.



Este movimiento tiene mucho sentido. En primer lugar, la demanda de VIS es creciente. Según Camacol, el 70% de los 164.000 hogares adicionales que se formaron durante los últimos 3 años corresponde a familias cuyo ingreso es inferior a 4 salarios mínimos. No obstante su creciente demanda y la disponibilidad de subsidios para adquirirlas, los bajos márgenes de los proyectos de VIS los hacían poco atractivos para el constructor, por lo cual la oferta de este tipo de vivienda, especialmente aquella inferior a los 100 salarios mínimos ($28,6 millones), era casi nula, situación que favorecía a los "urbanizadores pirata". Con el ánimo de remediar esta problemática, desde hace 3 años, el gobierno viene impulsando normas tendientes a promover este segmento del mercado (ver recuadro), lo que ha hecho de la VIS el único renglón dinámico del sector constructor en medio de la recesión. De este modo, en momentos en que la demanda de vivienda en estratos altos mermaba, la VIS se convirtió en la más clara alternativa para que las constructoras tradicionales hicieran un uso efectivo de su capacidad instalada y expandieran su campo de acción a nuevos mercados. Más que un cambio de enfoque, la incursión en el mercado de VIS representó para las empresas un giro radical en su operación y estrategia. Una cosa es trabajar en proyectos de entre 30 y 50 unidades en estratos altos, y otra muy diferente es manejar proyectos VIS de más de 300. En estas condiciones, la construcción pasa a ser un negocio de volumen en el que la planeación y el control de costos se convierten en elementos críticos para poder trabajar con márgenes de utilidad que oscilan entre 5 y 10%.



El diseño de un proyecto VIS requiere conjugar en áreas reducidas, de entre 40 y 60 m2, los elementos mínimos necesarios para ofrecer viviendas dignas a precios competitivos. Por tratarse de proyectos de gran escala, la planeación y la colaboración con los proveedores es determinante, a la vez que la administración de la obra se vuelve mucho más compleja. Ante los elevados requerimientos de capital, las alianzas de empresas en proyectos específicos se volvieron pan de cada día. Según Jorge Palomares, de Constructora Bolívar, "tuvimos que romper paradigmas y cambiar nuestra forma de pensar. Cuando se habla de proyectos VIS, ninguna decisión es barata, cada peso se vuelve crucial".



La necesidad de diseños innovadores que permitan alcanzar una adecuada relación precio/área en corto tiempo ha fomentado la creatividad de las empresas, que han desarrollado proyectos VIS de formato multifamiliar en edificios de 10 y más pisos con ascensor, esquema impensable hasta hace algunos años para este tipo de vivienda. Del mismo modo, esta ha promovido la utilización de sistemas de construcción industrializados como las formaletas, técnica de vaciado de concreto que permite terminar una unidad de 60 m2 en un día.



El impacto en la eficiencia ha sido apreciable. Actualmente, la construcción de un proyecto que hace unos años hubiera tardado entre 24 y 32 semanas puede hacerse en 12 o 15. Paradójicamente, el elemento clave para el éxito de un proyecto VIS, más que la eficiencia en la construcción, está relacionado con la celeridad con que se lleve a cabo la maraña de trámites y procedimientos necesarios para los procesos previos de urbanización, así como los de escrituración y otorgamiento de subsidios de los compradores, los cuales pueden tomar hasta 9 meses.



A lo anterior se debe agregar la gestión del crédito para construcción ante la banca hipotecaria, que ha endurecido sus estándares y ahora condiciona la aprobación de cualquier desembolso a la venta anticipada del 50 u 80% del proyecto. Esto exige una gestión comercial ágil por parte de las empresas, que han tenido que reforzar sus equipos de ventas y adaptar sus estrategias de promoción a grupos poblacionales diferentes.



El enfoque de los constructores en VIS es un positivo e inesperado efecto de la recesión. Empresarios, dirigentes gremiales y estatales coinciden en afirmar que el directo beneficiado de esta tendencia ha sido el consumidor. De acuerdo con José Fernando Páez, de Constructora Colpatria, "ahora, es posible encontrar viviendas de $20 millones, mejorables y dotadas con cocina en lotes muy bien ubicados. Hace unos años, esto era imposible". El sector también se vio favorecido. "Las empresas salieron fortalecidas de la recesión: se volvieron más flexibles y comprobaron que sí es viable participar con éxito en otros segmentos del mercado", opina Eduardo Jaramillo, presidente de Camacol.



La VIS es para los constructores, más que un escampadero, un mercado con enorme potencial de desarrollo. Camacol estima que el déficit de vivienda asciende a 1,5 millones de unidades, de las que cerca del 86% corresponde a VIS. Sin embargo, la consolidación de este mercado se dará en la medida en que esta demanda potencial se haga efectiva. Esto dependerá de la disponibilidad de subsidios y del acceso de los compradores al crédito de vivienda.



Actualmente, si bien constituyen un impulso definitivo para la demanda de vivienda, los subsidios son insuficientes. Según Camacol, los subsidios otorgados durante los últimos 3 años apenas cubren el 46% de la demanda anual de VIS nueva. El gobierno ha tomado cartas en el asunto. Mediante el decreto 1585 del 2001, los subsidios destinados para compra de unidades VIS de más de 100 salarios mínimos se disminuyeron a favor de aquellas de menor valor. Según el Ministerio de Desarrollo, esto permitió otorgar 5.000 subsidios adicionales con los mismos recursos. Sin embargo, para muchos empresarios las bondades de la medida aún no son claras, a la vez que consideran el cambio en las normas del juego como un mal precedente. Para Camilo Silva, vicepresidente técnico de Camacol, "el problema de fondo es la insuficiencia de los recursos destinados al subsidio de vivienda. Cualquier solución efectiva requerirá un mayor esfuerzo del gobierno".



En lo referente al crédito, el principal problema radica en el elevado riesgo que los compradores de VIS --trabajadores informales y personas con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos-- representan para la banca. El gobierno también ha tomado acciones con respecto a este punto. En el marco del Acuerdo de Consolidación de la Vivienda, el Fondo Nacional de Garantías recientemente aprobó el establecimiento de una garantía que cubrirá los créditos otorgados a informales independientes y asalariados de empresas informales. La garantía se otorgará automáticamente a las entidades financieras y cubrirá durante los primeros 5 años el 70% de los créditos para compra de VIS de menos de 120 salarios mínimos ($34 millones). Los efectos de la medida aún no son evidentes. Los bancos hipotecarios apenas están estudiando sus alcances e implicaciones técnicas. La dinamización del crédito para vivienda dependerá de la manera en que la banca asimile y utilice la garantía, y aún es demasiado temprano para evaluar esto.



Lo cierto es que las condiciones para el desarrollo de la VIS están dadas. Los siguientes meses serán cruciales para saber si la VIS y, de paso, el sector constructor salen de obra negra.



"La recesión nos obligó a volvernos más eficientes", Jorge Palomares, Constructora Bolívar.



"La VIS es un nuevo mercado que servirá para diversificar nuestros riesgos en el futuro", José Fernando Páez, Constructora Colpatria.*



El dinamismo del mercado VIS va de la mano con los subsidios. Las proyecciones dependerán de la efectividad de las medidas del gobierno.Los créditos VIS otorgados aumentaron notablemente. Sin embargo, aún falta ponerlos al alcance de la población más pobre.



El cambio

La recesión obligó al sector constructor a volverse más eficiente y a concentrarse en nuevos mercados. El sector se depuró y solo sobrevivieron aquellas empresas apalancadas con capital propio.



La oportunidad



El 86% del déficit de vivienda corresponde a VIS Las medidas del gobierno pretenden que esta demanda potencial se materialice en un mayor acceso de la población de bajos recursos a soluciones habitacionales.



Lo que viene



El mercado VIS representa una gran oportunidad de desarrollo para los constructores. Su crecimiento dependerá de la disponibilidad de subsidios y del acceso al crédito para la compra de vivienda.









Construyendo futuro

Con el fin de aumentar el acceso de las familias de bajos recursos a una solución de vivienda, el gobierno ha tomado medidas tendientes a promover la actividad constructora. Para tal fin, los ministerios de Hacienda y Desarrollo firmaron con Icav y Camacol el Acuerdo de Consolidación de Vivienda. En el marco de este acuerdo, gobierno y empresarios han adquirido diferentes compromisos.



De este modo, el gobierno aprobó la devolución del IVA pagado por los constructores para la compra de materiales empleados en VIS de menos de 135 salarios mínimos. Esta devolución puede representar el 50% del margen de utilidad de un proyecto VIS. Del mismo modo, autorizó al Inurbe para que durante este año asigne vigencias futuras por $100.000 millones para financiar proyectos de construcción en ciudades capitales poco cubiertas por los subsidios de las cajas de compensación familiar. Se espera que esta medida incida directamente en la iniciación de 20.000 viviendas adicionales. Además, el gobierno reglamentará las cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC), cuyos recursos retirados estarán exentos de impuestos de renta y de ganancia ocasional siempre y cuando se destinen para la compra de vivienda o para el pago de créditos hipotecarios.



Los bancos hipotecarios se comprometieron a colocar en el segundo semestre $500.000 millones más en créditos para vivienda, el doble de lo colocado durante el primero. Los constructores se comprometieron a iniciar 20.000 nuevas soluciones VIS.
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