| 10/27/2006 12:00:00 AM

VIS Construcción en serie

Con 750.000 unidades anuales, México revoluciona el mercado de la vivienda de interés social. Constructores colombianos ya están haciendo pinitos para replicar la fórmula en el país.

No se trata de una utopía. Lograr que un alto porcentaje de la población más vulnerable de la sociedad pueda acceder a una casa digna, ya es una realidad, por lo menos en México. Los constructores de este país lograron desarrollar un modelo que hoy les permite construir vivienda de interés social (VIS) en serie. Como si se tratara de una industria, al año se 'producen' 750.000 unidades. En Colombia, entretanto, estamos lejos de alcanzar una cifra similar. Los datos oficiales señalan que el sector formal produce en promedio cerca de 100.000 viviendas anuales. Durante el primer semestre de 2006, por ejemplo, se aprobaron 55.844 unidades, de las cuales el 40% son VIS.

Por eso, México está a la vanguardia en América Latina en la construcción de este tipo de soluciones y asesora a países como Brasil, Nicaragua, Argentina y Venezuela, entre otros.

Fernando Mayagoitia, director técnico de la constructora mexicana Urbi, asegura que la producción en serie es toda una realidad y que para lograr este cambio se necesitó reinventar totalmente el negocio. En este sentido, el constructor explicó que lo primero que se hizo fue ordenar la demanda. "La gente debía tener acceso al crédito para que pudiera pagar la vivienda, y aquí jugó un papel preponderante la banca mexicana. Posteriormente, se titularizó esa cartera para atraer a los inversionistas como los fondos de pensiones y las compañías de seguros. De esta manera, se recuperó la liquidez que se requería para volver a prestar nuevamente", explicó.

Para lograr que la cartera se comercializara en el mercado de capitales, hubo que homogeneizar las condiciones y requisitos que los bancos exigían para financiar la vivienda de interés social. Y el fondeo inicial se comenzó a hacer con un aporte del 5% del salario de cada trabajador (pagado por el patrono), recursos que van a parar a un banco hipotecario central. La idea es que cada vez el gobierno aporte menos subsidios y ofrezca más garantías a los inversionistas para que sea el libre mercado (el usuario escoge la vivienda que más se ajuste a sus necesidades) el que regule y a la vez garantice la continuidad del negocio.

Pero eso no era suficiente. Se necesitaba innovar en la manera como se llevaban a cabo los programas de vivienda para reducir costos y masificar la construcción. Fue entonces cuando se empezaron a generar grandes cambios en el modelo. Anteriormente, las técnicas de construcción y el uso de ciertos materiales obligaban a que las casas se construyeran una por una. Hoy, todo es diferente. Ahora, por ejemplo, se utilizan moldes que pasan de una casa a otra. "De esta manera, la vivienda se construye monolíticamente, en concreto, lo que ha permitido un gran adelanto en la calidad de los procesos, ya que el sistema de construcción con mampostería presenta varios problemas de calidad", asegura Mayagoitia.

Lo mismo sucedió con los materiales. Con la llegada de modelos prefabricados para techos, fachadas y cenefas se acortó más tiempo. Si antes se necesitaban 75 días para construir una casa con el modelo tradicional, ahora solo se requieren de 28 con el sistema constructivo de prefabricados. Los constructores mexicanos aprendieron a manejar economías de escala y se volvieron eficientes a la hora de subcontratar con los proveedores de insumos. Eso contribuyó a reducir el precio de la vivienda, que pasó en pocos años de $200.000 (pesos mexicanos) a $160.000.

Los resultados hablan por sí mismos. Mientras que en 2000 se construían en México 200.000 VIS, actualmente se 'producen' 750.000, y la meta para el año entrante son 900.000 unidades. Según Mayagoitia, quien participó como invitado en la XI versión de la Reunión del Concreto, organizada recientemente por la Asociación Colombiana del Concreto (Asocreto), pese a la masificación de la construcción de VIS, el objetivo de constructoras como la suya es ofrecer una vivienda sustentable, que sea más económica que la tradicional, que cuide el ambiente y que a la vez contribuya con el desarrollo del sector de la vivienda, mediante tecnología de vanguardia e innovación en todos los ámbitos del negocio.

Ciudadelas integrales
En Colombia, ya hay constructores dispuestos a seguir los pasos de sus colegas mexicanos. Uno de ellos es Álvaro Villota, de Norco S.A, quien cree que sí es posible replicar este modelo en el país. Según el empresario, los nuevos promotores inmobiliarios deben ser capaces de desarrollar macroproyectos de por lo menos 5.000 unidades de VIS de excelente calidad, para atender la demanda, en verdaderas ciudadelas integrales. Estas deben ofrecer, además de la vivienda, servicios complementarios a los hogares, como acceso a sistemas masivos de transporte, infraestructura educativa completa, sistema de guarderías y centros de capacitación laboral, entre otros, suficientes para atender los requerimientos de la nueva comunidad.

Según Villota, estos 'macroproyectos integrales de vivienda', como los denomina, complementarían las acciones de las administraciones en la lucha contra la pobreza. De hecho, asegura que ya se están dando algunos desarrollos urbanísticos en este sentido en algunas ciudades del país, aunque con las restricciones propias de la normatividad local que impide, por ejemplo, la suma de las áreas de cesión (salones comunales) que podrían dar paso a centros educativos.

Un botón para la muestra es el proyecto Tierra Buena, en el Tintal, en el nororiente de Bogotá, resultado de una alianza entre Pedro Gómez & Cía., Norco S.A. y Comfenalco, recientemente fusionada con Colsubsidio. Su objetivo es construir una gran ciudadela de VIS de 12.000 viviendas, que requerirá inversiones superiores a los $200.000 millones. La idea es que se adelanten al tiempo varios proyectos de distintas compañías, independientes en su diseño y administración, pero unificados bajo el concepto urbanístico de Pedro Gómez.

Es un primer intento por imitar el modelo mexicano. Sin embargo, para que sea exitoso en el país, según Villota, aún falta unificar los conceptos de tierra urbanizada, financiación y un producto integral.
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