| 10/15/2004 12:00:00 AM

Punto de encuentro de negocios

Los centros comerciales atraen inversonistas asociados, que construyen para arrendar los locales.

Colombia era uno de los pocos países en donde los centros comerciales operaban en un formato de negocio inmobiliario, en el cual un constructor edifica y vende locales a pequeños copropietarios. Esto está cambiando velozmente en el país. El auge de la vivienda ha traído un nuevo vigor de la construcción de centros comerciales en las principales ciudades, pero además ha dado paso a un cambio de modelo de negocio.

Los centros comerciales son hoy una actividad de inversionistas asociados, que construyen para arrendar los locales. El retorno de la inversión proviene de estas rentas. Esto permite que el desarrollo sea más fácil para el inversionista, pues el costo de entrada para los usuarios de los locales es menor. Por otra parte, la naturaleza de la actividad del inversionista desarrollador del proyecto cambia, pues ya no le basta saber construir, sino que debe ser capaz de generar y mantener tráfico, ya que de esto dependen la rentabilidad de los locales y la suya propia. El modelo ha resultado atractivo y hoy la mayoría de los centros que están en construcción llevan este formato, tanto en las capitales como en las intermedias.

Con el auge de nuevos proyectos, además, se está acelerando un cambio que ya venía ocurriendo en la definición del producto. Los centros comerciales ya no son simplemente un sitio donde uno va a comprar. Hoy reúnen entretenimiento y cultura, máxima eficiencia en las compras (ojalá con un hipermercado), aparte de la oferta clásica de almacenes, peluquerías y restaurantes. Quien desarrolla el proyecto como inversionista debe aprender a manejar la mezcla óptima de estos elementos, que es la clave del sostenimiento del tráfico en el largo plazo. Debe además generar elementos diferenciadores en un mercado altamente competido. Y no puede olvidarse de los puntos críticos del negocio inmobiliario, como su ubicación en zonas de crecimiento y alta valorización.

Es un negocio exigente. Como afirma Jairo Corrales, gerente financiero de Procenter S.A., "así no hay un interés inmediatista por parte del promotor por vender locales y olvidarse del proyecto. Cuando se hace bajo el nuevo esquema, se califican rigurosamente los comerciantes para garantizar la mezcla y además se ofrece flexibilidad para reubicar a los comerciantes dentro del proyecto".



La evolución del modelo

Los centros comerciales nacieron en Estados Unidos en los años 30 y el modelo fue adoptado por el mercado mundial. En 1975, Pedro Gómez fue el primero en traer el concepto de centro comercial cerrado a Colombia. Con Unicentro, desarrolló el modelo de construir grandes superficies con locales comerciales que eran vendidos a comerciantes, y tuvo la astucia de invitar a Almacenes Ley a participar en el negocio como ancla del proyecto.

Durante más de 20 años, el modelo se mantuvo inmodificado, hasta que se planteó el Centro Comercial Atlantis Plaza en Bogotá, donde el patrón del negocio cambió. Esa fue la primera vez que se asociaron grandes inversionistas en finca raíz y grupos de banca de inversión, nacional y extranjera, para construir un centro comercial y arrendarlo. Atlantis Plaza innovó en el modelo de negocio y ofreció arrendar los locales comerciales por un valor mensual de concesión a mediano y largo plazo. Los inversionistas asumen además la responsabilidad de mantener una mezcla de almacenes que garantice el tráfico.

El crecimiento de los hipermercados se convirtió en una nueva fuerza que afectó el negocio. Antonio Montes, especialista español en distribución y trade marketing, afirma que en Europa, desde finales de los 80, hipermercados como Carrefour vieron la importancia de tener un centro comercial que acompañara la superficie para atraer mayor cantidad de gente.

La eficiencia y la capacidad para responder con agilidad a las necesidades cambiantes de los consumidores son factores determinantes en el nuevo modelo de contratos de arrendamiento a largo plazo, que tiene menores costos de transacción que el anterior. La mayor eficiencia también se da porque cada uno puede dedicarse a su especialidad. Pablo Umaña, presidente de Cinemark Colombia, asegura: "Mi negocio es comprar sillas, proyectores, pantallas y parlantes, no ladrillos ni cemento". En el caso de La Riviera, Carlos Ortiz, vicepresidente, afirma que el modelo de arrendamientos es el ideal para su actividad.

Algunos, sin embargo, se mantienen escépticos. Arturo Calle, Spring Step y Cine Colombia prefieren participar en centros comerciales en los que pueden comprar el local comercial, pues consideran que el desempeño del centro comercial está ligado al compromiso de los locales comerciales con el mismo. Algunos constructores todavía avalan este modelo y siguen vendiendo sus proyectos. Carrefour, con el Centro Comercial Santa Ana, quiere ofrecer un factor diferenciador vendiendo sus locales a prestigiosos firmas europeas que han adquirido los locales en leasing, explica Dimitri Rojas, gerente de galerías comerciales de Carrefour Colombia.



El negocio para las partes

El negocio tiene dos perspectivas, la del inversionista y la del arrendador.

Desde el punto de vista del inversionista, es posible construir consorcios amplios o también sociedades con pocos miembros. En el primer caso, esta puede ser una alternativa de inversión atractiva que comprometa montos medianos a largo plazo. En el segundo, lo que ocurre usualmente es que dos inversionistas financian la totalidad del proyecto, donde unos aportan el lote y el otro el capital; en este caso se trata de grandes inversiones.

Normalmente, se constituye una fiducia que reduce el riesgo para los inversionistas, pues si el proyecto no se vende se les devuelve el dinero. El crédito adquirido se paga con los cánones, por lo general en un plazo de siete años, después de los cuales el proyecto queda en manos del inversionista que lo planteó. En las condiciones actuales, puede arrojar una valorización aproximada del 7% al 20% en los primeros años, de acuerdo con Andrés Arango, gerente de Ospinas, promotores de Plaza Mayor en Chía y Plaza Imperial en Suba. Luego, la valorización se estabiliza cuando llega a su máximo grado a los 8 años de construido el proyecto. El propietario puede recibir un canon de 1,2% - 1,5% mensual, sobre el valor del local.

Para el arrendatario, el esquema es interesante porque no gasta recursos en finca raíz y disminuye costos al no tener que pagar impuestos ni predial. Invierte el dinero en lo que requiere su negocio para funcionar. Se concentra en él y simplifica la operación, sin afectar el flujo de caja.

Por supuesto, no hay negocio que no implique riesgos. El modelo de arrendamiento ayuda a ocupar rápidamente el centro comercial, pero extiende en el tiempo el compromiso del inversionista con el proyecto. El nuevo modelo no es un escudo protector contra los efectos de una eventual crisis que castigara de nuevo al sector de la construcción. Sin embargo, para quienes desarrollen bien las capacidades que exige, puede convertirse en una nueva salida estratégica para aprovechar las oportunidades que ofrece el cada vez más complejo mundo del comercio al por menor.
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