| 2/1/2018 12:01:00 AM

¿Por qué el Plan Parcial del CAN sería una revolución en renovación urbana?

El Plan Parcial del CAN va a ser una revolución en la manera de planear y financiar la renovación urbana, así como en la gestión de los inmuebles públicos.

En noviembre del año pasado se dio un hecho extraordinario en materia de construcción: la demolición del antiguo edificio del Ministerio de Transporte. Se trata de uno de los hitos en el proceso de renovación urbana del Centro Administrativo Nacional (CAN), complejo que cuenta con casi 70 años de historia. Como relata Claudia Luque, directora general de la Agencia Nacional Inmobiliaria Virgilio Barco Vargas, entidad encargada de impulsar esta iniciativa, ninguna de las edificaciones del CAN contaba con los estándares básicos de sismo resistencia y, por eso, había urgencia por desalojar e iniciar la construcción de varios de estos edificios, entre los que se encuentran no solo el de la Cartera de Transporte, sino también los del Ministerio de Defensa, de Educación, del Dane y de RTVC.

Lograrlo implica muchos desafíos. El primero de ellos, el financiero, pues construir una nueva edificación, con mejores especificaciones, puede terminar costando miles de millones de pesos, lo que implica una enorme presión fiscal en los gastos de funcionamiento de las entidades. Así las cosas, en medio de las restricciones presupuestales que viene enfrentando el país, sería prácticamente imposible adelantar estas obras. El problema es que estaban y siguen estando en juego muchas vidas, pues cualquier de estas edificaciones viejas representaba un riesgo real de colapso. Así que aplazar el proyecto no está en los planes de nadie.

La otra restricción es la de coordinar a todas las entidades encargadas para sacar adelante las propuestas. Construir un complejo de 48 hectáreas, donde van a funcionar 26 entidades, implicaba la habilidad de coordinar, firmar poderes, adelantar los trámites para las licencias de construcción, diseñar un nuevo esquema de financiamiento, todas tareas que debe desarrollar la Agencia, no solo en este proyecto, sino en todos los 52 que actualmente adelanta y en los nuevos que se vayan sumando al portafolio.

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Con la demolición del edificio del Ministerio de Transporte, la entidad empezó a mostrar resultados.

Según Claudia Luque, directora de la Agencia, en ese caso particular el primer desafío fue la tarea de gestión predial, esto es, poner de acuerdo a los propietarios para que hagan parte de un convenio, lo que terminará en la firma de poderes que autorizan a la Agencia a adelantar todas las gestiones necesarias para adelantar las obras.

Además, se hace necesario coordinar con las autoridades locales para lograr que, por medio de la normativa, habiliten los usos del suelo propios para construir las edificaciones que se necesitan, no solo para el funcionamiento de las entidades, sino para otros usos como vivienda y comercio, en caso de que se haga necesario vender parte de la propiedad de un terreno para financiar la construcción.

Buscando fórmulas

Según Luque, la Agencia ya ha empezado a encontrar caminos que permitan resolver ese galimatías de objetivos. Es claro que para lograrlo no se puede identificar una única fórmula, pero sí, principios básicos.

Uno de ellos, como ya se dijo, es que en ningún caso puede haber presión fiscal, lo que implica pensar formas alternativas de financiación, con la participación activa del sector privado.

En el caso del CAN, se han encontrado distintos modelos. Por ejemplo, el nuevo edificio del Ministerio de Transporte, donde también tendrán cabida el Invías, el Ministerio de Minas, la Agencia Nacional de Tierras y el Dane, será construido por medio de una Alianza Público Privada (APP), en la que el Estado pone un terreno y unas vigencias futuras y un privado las obras y la operación.

Esa APP será la primera en su género en el país, pues implica la construcción de infraestructura social del Estado.

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Pero hay otras formas. Por ejemplo, en el terreno que quedó desocupado por la demolición será construido un edificio para el Ministerio de Defensa. El objetivo es hacer más eficiente el uso del suelo, lo que implica ocupar menos espacio para las instalaciones públicas y liberar parte del lote para otros usos, con lo que se generan recursos. Allí el sector privado construirá vivienda y algo de comercio. Con esos ingresos se generarán recursos que deberán financiar mínimo 30% de las obras del nuevo edificio.

“El principio es generar recursos con esa misma tierra”, comentó Luque.

Esa misma fórmula es la que están buscando aplicar en la que será la mayor obra de su género: el traslado de la Base Naval de Cartagena.

El objetivo allí es llevar a otro lote este complejo militar y en el lote desocupado habilitar el uso de espacio público y la construcción de otras facilidades, como un puerto de cruceros, marinas, hoteles, comercio, centro de convenciones y una arena de eventos. De esta manera se generarán los recursos para cubrir 100% de los costos de la construcción.

En este proyecto la novedad es que se está buscando un acuerdo gobierno a gobierno, con el fin de que países amigos postulen alguna de sus empresas para que se haga cargo de las obras. Hasta el momento fueron invitados 9 países y de ellos 8 ya manifestaron su intención de presentar propuestas.

La Agencia tiene otro ejemplo de gestión: el edificio de la Fiscalía en Cúcuta. Se trata de una construcción de 18.000 m2, en 6 pisos. Si bien aquí, tanto la Fiscalía como el Ministerio del Interior pusieron los recursos para las obras, el papel de la Agencia fue estructurar el proyecto, seleccionar el constructor, tramitar la licencia y diseñar las obras. Según Luque, el propio fiscal General, Néstor Humberto Martínez, señaló que ese proyecto se trata de un ejemplo de gerencia pública, pues en muy corto tiempo ya está adelantado 72% de las obras y se espera que en julio próximo el edificio sea entregado en funcionamiento.

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Mucha tarea pendiente

Según el inventario preliminar que ha desarrollado la Agencia, en el país existen cerca de 180.000 bienes públicos sobre los cuales cabría algún tipo de gestión inmobiliaria.

Por eso, Luque considera que aún queda mucho trabajo por hacer. Dentro de los 52 proyectos que está analizando la agencia se encuentran, por ejemplo, el traslado de la cárcel El Buen Pastor de Bogotá, el traslado de instalaciones militares, como el Cantón Paraíso de Barranquilla y otra instalación militar en Pereira, donde han tenido dificultades, porque las autoridades locales no han querido participar del proyecto.

Luque asegura que hoy la Agencia es la entidad pública con el menor presupuesto de inversión del Estado: un total de $360 millones para sus tres años de existencia. Aún así, se ha convertido en un apalancador para generar valor en las entidades públicas.

"Tenemos procesos complejos como el CAN o el traslado de la Base Naval, que es el más importante en la historia del país, porque va a requerir de cerca de US$3.000 millones, va a generar 17.000 empleos directos, va a aumentar los ingresos de Cartagena porque implicará una mayor actividad turística, especialmente de visitantes internacionales. En ese proyecto ya están interesadas las empresas más grandes del mundo", comentó Luque.

La tarea de la Agencia apenas comienza. Ese es un caso al que hay que hacerle seguimiento.

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