| 10/12/2007 12:00:00 AM

Oficinas, mercado en ebullición

Los grandes proyectos de oficinas se están colocando rápidamente. Constructores tradicionales, y la llegada de inversión privada a este sector de la construcción, están dinamizando el negocio.

No es pura casualidad. Por un lado, llegan al país operadores internacionales expertos en la finca raíz corporativa, al tiempo que constructoras que se habían dedicado a desarrollar grandes proyectos de vivienda, incursionan en edificios para oficinas. Por el otro, se crean fondos de inversión inmobiliaria con base en inmuebles corporativos, mientras que particulares asumen el reto de entrar al negocio como intermediarios. Todos estos actores hacen parte de un mismo escenario.
 
Se trata del mercado de oficinas que por estos días muestra un dinamismo por fuera de lo común y que ofrece a diversos operadores nuevas oportunidades, tanto de inversión como de negocios. Una muestra muy diciente de la manera como ha venido evolucionando el sector, es lo que está haciendo la constructora Mazuera, que se ha caracterizado por el desarrollo de grandes conjuntos residenciales. Por estos días ha sorprendido con dos megaproyectos corporativos en Bogotá y Barranquilla.

Tania Bermúdez, gerente de mercadeo de la firma, explica que la torre de oficinas Mazurén, en Bogotá, es el resultado de dos reflexiones importantes: "Una, que estamos convencidos de que la tendencia urbana es tener la oficina cerca a la residencia para reducir desplazamientos debido a los problemas de movilidad. Y dos, que los sectores financieros tradicionales están saturados y los altos precios por metro no les permitirían a empresas en expansión y nuevas empresas tener áreas más grandes", dice.
 
 En el caso de Barranquilla, la torre de oficinas Mar Caribe fue motivada por el auge económico que vive la ciudad y a la potencial llegada de nuevas empresas gracias a su posición estratégica en el Caribe y a los tratados de libre comercio con diferentes países. Pero eso no es todo. En vista del "enorme" potencial que reporta este sector, la constructora está proyectando el desarrollo de un centro financiero de escala metropolitana al norte de Bogotá, para que sirva a residentes de municipios vecinos como Cajicá, Chía, Cota, Briceño y Sopó, así como a residentes de la zona norte de la ciudad. Y en su entorno quedarán 'amarradas' unas 4.000 unidades de vivienda que construirá la compañía a su alrededor.

Roberto Cáceres, director en Colombia de Colliers International, explica que la evolución del mercado de oficinas en Bogotá, desde el punto de vista de la oferta, se puede dividir en dos tipos. Por una parte, hay una gran cantidad de edificios que mantienen los esquemas de construcción tradicionales, adicionando algunos conceptos arquitectónicos en acabados, especialmente en fachadas. Por otra parte, están los proyectos de gran magnitud donde ya se empiezan a ver ejemplos de conceptos muy modernos como tamaños de pisos de más de 1.000 m2, tecnología de punta en seguridad y servicios comunales, combinación de usos como hotel y oficinas, generosidad en dotación de parqueaderos, entre otros.
 
"Respecto al futuro, se espera que en el corto plazo se observen mayores cambios en términos de los diseños, materiales usados y especificaciones que lleven a las construcciones a ser más amigas del medio ambiente utilizando adecuadamente los recursos hídricos y energéticos y sean principalmente confortables para el recurso humano. Lo anterior se dará como respuesta a las políticas adoptadas por las grandes corporaciones usuarias de oficinas, como recientemente ocurrió con Citigroup", advierte Cáceres.

Más actores

Según el empresario, hay que destacar el hecho de que el acceso de la inversión privada al sector de la construcción, distinta al capital de los mismos constructores o al crédito hipotecario, es lo que recientemente ha hecho que los grandes proyectos de oficinas se coloquen rápidamente.
 
En este sentido, explica que en la medida que los proyectos se realicen bajo esquemas más modernos, como el de prearrendar áreas grandes a largo plazo para luego colocar a fondos de inversión, el desarrollo de proyectos será mucho más dinámico y se abrirían las puertas a inversionistas institucionales extranjeros; siendo estos últimos los verdaderos dinamizadores de proyectos en mercados maduros. Y esta tendencia es la misma que ha motivado el nacimiento de nuevas iniciativas como los fondos de inversión inmobiliarios a la manera del creado por Estrategias Corporativas. José Ignacio Robledo, socio de la firma, aclara que toda la estructura del negocio está montada sobre inmuebles corporativos, grandes superficies y centros de distribución.
 
Los fondos inmobiliarios son carteras colectivas que captan recursos entre el público para destinarlos a la compra de inmuebles que puedan generar un flujo de caja derivado de su arriendo y que tengan perspectivas de valorización.

Entre tanto, particulares están entrando al negocio como intermediarios. Ese es el caso de Juan Pastor Ulloa, quien ha encontrado oportunidades de negocios en los espacios que van dejando empresas que están saliendo de sectores como el centro para ubicarse en corredores como la 72 o la calle 100 en Bogotá.
 
"Aquí hay un nicho importante pues estas oficinas quedan disponibles para otros empresarios que buscan ubicaciones estratégicas para sus respectivos negocios. Ahora, por ejemplo, estoy manejando un portafolio que incluye un piso completo en el edificio Ángel, en la calle 19; uno en Pirámide 7, frente a Unicentro y un lote que puede ser la sede de un complejo industrial o de vivienda en la hacienda Pozo Claro, en Hato Grande", dice.

De todos modos, la demanda de oficinas, especialmente en Bogotá, es superior a la oferta. Un estudio de Colliers señala que en estos momentos Avenida Chile es el corredor que presenta mayor oferta (5.845m2), debido a la finalización de Torre Visión, seguido de Calle 100 (4.987m2) que presenta espacios disponibles en el edificio Megatower, principalmente. El corredor Salitre, que en el trimestre pasado había presentado una importante oferta, en este periodo ocupa el tercer lugar con 3.406m2 en su mayoría en el edificio Torre Central. Después de un semestre, el corredor del Centro Andino por fin presenta una pequeña disponibilidad, sin embargo sigue siendo uno de los que tienen menor disponibilidad de espacios.
 
En este momento adelantan proyectos corporativos AR Construcciones, Prabyc Inversiones, Heredia Arquitectos y Cusezar. También se destacan Paralelo 108, de Promotora Equilátero y Oxecenter, de Contempo, un complejo de oficinas de 11 pisos que incluye un hotel para ejecutivos y donde los inversionistas pueden participar a través de la adquisición de derechos fiduciarios. Estos proyectos muestran la manera como se está moviendo el sector de la finca raíz corporativa en Bogotá y la proyección que tiene para los próximos años.
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