| 5/14/2015 5:00:00 AM

¿También caerán?

Los precios de las oficinas con mayores especificaciones podrían caer este año porque la demanda está a la baja y la oferta sigue subiendo. ¿Para dónde va el mercado?

Los elevados precios de arriendo de las oficinas de altas especificaciones en Bogotá, que hasta hace un año eran comparables con los que se cobran en el exclusivo sector de Manhattan, en Nueva York, tienen sus días contados.

La caída de los precios del petróleo, la incertidumbre sobre el comportamiento de la economía colombiana y la creciente oferta de nuevas oficinas en los principales corredores de la ciudad se han juntado para provocar un remezón en el sector. Y este podría sentirse a partir del segundo semestre de este año.

Hasta hace un año era todo un desafío encontrar oficinas bien ubicadas y de altas especificaciones en la capital del país, conocidas como Clase A y A+, y un empresario podía tardar varios meses para obtenerlas. Pero el escenario ha cambiado y hoy ha crecido la disponibilidad debido a que varias compañías petroleras, mineras o multinacionales de otros sectores han empezado a desocuparlas.

Las cifras comienzan a confirmar que la tendencia que traía la renta de oficinas está cambiando. Según la compañía de servicios inmobiliarios Colliers, en el primer trimestre del año la tasa de vacancia de oficinas en la capital del país llegó a 8,7% –es decir, casi se triplicó frente a 3,24% del mismo periodo de 2014–. Roberto Cáceres, director de la firma en Colombia, cree que la cifra no es para alarmarse, pero sí se convierte en un indicador para tener en cuenta.

Pero el problema no para allí. Al crecimiento en la vacancia de las oficinas de altas especificaciones en Bogotá se suma el incremento que registra la oferta de nuevos proyectos. “La actual demanda de oficinas es buena, pero no ha aumentado, y la oferta sí lo ha hecho, este fenómeno hace que los porcentajes de desocupación y vacancia aumenten, aunque todavía no se puede hablar de una sobreoferta”, asegura Cáceres.

Y es que las oficinas disponibles cada día crecen. Juan Carlos Delgado, director de la firma Cushman & Wakefield en Colombia, sostuvo que en el primer trimestre del año hubo un aumento de 566% en la cantidad de metros de nuevas oficinas Clase A.

Mientras entre enero y marzo del año pasado se entregaron 6.000 m2 en nuevas oficinas de altas especificaciones, en el mismo periodo de este año fueron 40.000 m2 los que entraron al mercado. Esta nueva oferta corresponde principalmente a la entrega de proyectos como Paralelo 26 y Optimus, en el corredor del Salitre, explica Delgado.

Los más caros

Una investigación de Colliers muestra que el precio promedio de oficinas para renta en Bogotá es de $71.950 por m2, pero algunas alcanzan un precio mínimo de $29.400 por m2, en tanto otras llegan hasta $99.300 por m2. Barranquilla es la segunda ciudad del país con precios promedio más altos de renta de oficinas, pues alcanza los $44.600 por m2, mientras en Medellín es de $36.550 por m2 y en Cali de $29.450 por m2.

De acuerdo con los parámetros internacionales, las oficinas de Clase A y A+ se caracterizan por su excelente ubicación, porque son gestionadas por profesionales, tienen superficies útiles de más de 500 m2 y ofrecen especificaciones técnicas superiores, como aire acondicionado, transporte vertical, administración de instalaciones, sistemas de contingencia, amenidades –como centros de convenciones, auditorio o helipuerto–.

En Bogotá los precios más altos se encuentran en el sector que los expertos inmobiliarios denominan Central Business District, que es el corredor que va desde la calle 72 hasta la calle 116. Allí el rango de precios varía por las especificaciones técnicas –si son B, A o A+–, pero sobre todo por su ubicación.

Cinco edificios de Bogotá albergan las oficinas más costosas del país, en donde el metro cuadrado llega hasta los $99.000 para renta –según Colliers–, aunque en C&W aseguran que en algunos casos llega a ser de $120.000 el m2. Estos son las torres Tierra Firme, Torre AR, Torres Unidas 2, Torre Empresarial Cusezar y el Teleport Business Park, en el sector de Santa Bárbara.

Este sector tiene precios superiores al promedio en buena medida por su excelente ubicación, por las características de diseño y arquitectura y también por contar con un buen entorno, caracterizado por viviendas de altas especificaciones, hoteles de gran nivel y un comercio enfocado a personas de alto poder adquisitivo, asegura Castro, de Colliers.

Pero, ¿qué tan sostenible es que estos precios mantengan su escalada? Los expertos inmobiliarios prevén que la tendencia podría comenzar a cambiar. Aunque en el primer trimestre de este año el precio promedio de renta de oficinas en Bogotá creció cerca de 11% frente a igual trimestre del año pasado, al compararlo con el último trimestre de 2014 se observa una caída de 7%. “La revaluación del dólar ya generó una caída de 15%, en términos relativos, en los precios de arriendo en dólares, a pesar de subir en moneda local”, asegura Delgado.

Sin embargo, coinciden los expertos en que en lo que resta del año podría presentarse una baja de precios y una aceleración en la vacancia, pues este mismo año entran a competir 100.000 m2 nuevos de oficinas en momentos en que la economía del país comienza a desacelerarse.

Aunque nadie se atreve a pronosticar lo que podría ocurrir en los próximos años, hay quienes se anticipan a señalar que podría estar más apretado el mercado inmobiliario porque a comienzos de 2016 se entregan las cuatro torres de oficinas del proyecto Elemento, en el corredor del Salitre, y se estima que para 2018 ya esté construida la primera etapa del proyecto Atrio, que sumará 44 pisos de oficinas.

Si bien la construcción de oficinas de altas especificaciones se ha convertido en toda una locomotora que dinamiza la economía del país, lo cierto es que podría bajar su velocidad por los cambios de tendencia que se avizoran. La cautela manda.
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