| 5/25/2017 12:01:00 AM

Hasta dónde llegará el boom de las titularizaciones inmobiliarias

Un negocio que administra activos por más de $10 billones está revolucionando el mercado de los inmuebles. ¿Hasta dónde puede llegar el boom?

Son muchas las dudas que tienen quienes han hecho inversiones en el sector inmobiliario. La posibilidad de haber llegado al tope en los precios de los inmuebles está generando muchos interrogantes sobre la futura valorización de propiedades como casas, oficinas, locales o bodegas; de otra parte, las bajas tasas de arrendamiento evidencian una presión sobre estas rentas.

A finales del año pasado tuvo lugar una operación que pasó desapercibida, pero que revela un importante giro en el negocio inmobiliario de Colombia y en el mercado de valores en general. Davivienda, uno de los más importantes bancos del país, le vendió a un grupo de compañías un paquete de inmuebles por un valor cercano a $640.000 millones.

Según lo relata el presidente de Davivienda, Efraín Forero, se trataba de un paquete de activos inmobiliarios de primera categoría por su ubicación, en los que el banco tenía básicamente en funcionamiento un buen número de oficinas; el negocio implicaba que los compradores, luego de cerrar la operación, se comprometían con el vendedor a arrendarle las oficinas a la entidad financiera, para que pudiera seguir su actividad de banca y crédito.

Según Forero, “teníamos $1 billón de activos representados en las oficinas. De esos vendimos $640.000 millones a varios fondos y tomamos en renta esos mismos activos. Esa es una operación normal en varios bancos y nosotros, que tenemos algunas de las mejores esquinas de las ciudades, quisimos vender en una forma conveniente y ahora los tenemos en renta”.

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Los recursos producto de la valorización; es decir, unos $300.000 millones, entraron a fortalecer el capital del banco. “Eso mejoró nuestra solvencia, nos dio un poco más de aire y nos hace pensar que este año no será necesario ir a buscar más recursos al mercado”, aseguró el banquero.

La negociación sería un simple pacto de compra-venta, si no hubiera tenido implicaciones tanto para el mercado inmobiliario como para el de valores. En primera instancia, por la cantidad de bienes involucrados, la transacción revela mucha información sobre la situación del mercado inmobiliario. De otra parte, los dos más importantes compradores de estos inmuebles de Davivienda fueron el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), que administra la firma Terranum Inversiones, propiedad del Grupo Santo Domingo, y la Titularizadora de Colombia, que pertenece a los bancos más grandes del sistema financiero colombiano. Así que se trata de un negocio donde se mueven verdaderos peces grandes y que tiene implicaciones para el mercado de valores, pues estas dos compañías van a realizar sendas operaciones que sumadas podrían convertirse en las emisiones privadas más grandes de este año.

¿Cuál es el cambio que se está dando en este negocio y qué significa, tanto para el mercado de valores como para el inmobiliario?

Movida millonaria

Uno de los primeros aspectos es que estos dos fondos van a seguir dinamizando el negocio inmobiliario, porque incorporaron a su portafolio los inmuebles de Davivienda, para titularizarlos en los próximos meses y, con los recursos recaudados, seguir buscando bienes que estén generando rentas y que cuadren dentro de su esquema de negocio. Obviamente, tanto el PEI como la Titularizadora han estado buscando más inmuebles, pues las operaciones de titularización que aspiran a hacer son enormes.

En el segundo semestre estas dos firmas esperan recaudar unos $900.000 millones: el PEI espera emitir títulos inmobiliarios de flujos futuros por $600.000 millones y la Titularizadora de Colombia quiere hacer lo mismo por $300.000 millones. Solo para dar una idea de la proporción de la operación, la Empresa de Energía de Bogotá emitió en el primer trimestre de este año bonos por $650.000 millones y fue considerada como la emisión de títulos más grande en lo corrido del año.

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Por tratarse de títulos inmobiliarios de flujos futuros, las emisiones del PEI y la Titularizadora son completamente novedosas y de grandes magnitudes. Esos $900.000 millones van a estar circulando nuevamente en el mercado inmobiliario muy pronto, cuando los dos fondos sigan demandando bienes.

La otra cara de la moneda es que esta modalidad de titularización les está permitiendo a muchos sectores recaudar dineros importantes a partir de la venta de sus activos fijos, para capitalizar sus actividades. Eso significa que se están concentrando en su core de negocios y dejan en manos de expertos la administración de sus necesidades inmobiliarias. Por ejemplo, algunas grandes cadenas de comercio o de ropa podrían ver en la venta de sus activos fijos la posibilidad de incorporar nuevo capital para sus apuestas de crecimiento, tal como lo hizo Davivienda.

¿Cuánto vale?

El otro aspecto asociado con el mercado inmobiliario es que estas titularizaciones están cambiando la manera como se valoran estos inmuebles. Según Jairo Alberto Corrales, gerente general de Terranum Inversión, administrador inmobiliario del PEI, para ser titularizados los inmuebles se valoran por el método de flujo de caja descontado.

“Eso nos da un criterio que no es subjetivo en la valorización de los activos”, explicó. El cambio es radical, pues aún hoy lo tradicional en el sector inmobiliario colombiano es que los inmuebles se valoren a precios de mercado; eso significa que, si alguien sabe que en su vecindario vendieron un inmueble a un precio, aspire a que su propio inmueble sea vendido a un precio cercano a eso. En esos casos, lo que predomina es el avalúo y la rentabilidad del bien que están simplemente asociadas a la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.

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Pero, en este tipo de operaciones el activo inmobiliario es valorado por la capacidad de generar ingresos, pues todos estos inmuebles están asociados a actividades productivas. Por ejemplo, en el caso de las oficinas de Davivienda, todas ellas están hoy generando una renta, pues apenas fueron vendidas quedaron atadas a contratos de arrendamiento por más de 10 años. El PEI tiene en su portafolio, por ejemplo, edificios donde operan firmas tan importantes como Isagén, Éxito, Corpbanca, CityU (residencias universitarias en el centro de Bogotá), Carvajal y Nutresa, entre muchos otros. La Titularizadora está conformando otro portafolio así, según Gutiérrez, aunque otra parte de las oficinas de Davivienda que compró en la misma operación del PEI, ya es uno de sus activos destacados. Como ya se dijo, la ventaja de estos inmuebles es que están comprometidos a través de contratos de arrendamiento de largo plazo y con firmas de tradición en muchos sectores. Además de oficinas, pueden estar incorporadas otras propiedades como bodegas, centros comerciales, centros logísticos y cualquier otro bien que garantice una renta definida.

Así, el gran cambio es que, finalmente, como en cualquier otro sector, la importancia de estos activos está en su balance financiero; es decir, la diferencia entre los costos de mantenerlo y los ingresos que genera. Todo ello lleva a que se reduzca la subjetividad y, en consecuencia, los márgenes de error en las valorizaciones de los bienes, explica Alberto Gutiérrez, gerente de la Titularizadora, quien señala que, con este nuevo negocio, la valorización de activos tiene un cambio fundamental.

Tanto para Gutiérrez como para Corrales, estos títulos son una buena opción de inversión para cualquier persona. Las emisiones no solo están abiertas para inversionistas institucionales como los fondos de pensiones o las aseguradoras, sino también para personas naturales, que pueden comprar desde un título, que vale $9 millones. Solo el PEI cuenta actualmente con 2.000 inversionistas. De otra parte, la rentabilidad de estos títulos ha estado históricamente entre 6 y 7 puntos por encima de la inflación.

Actualmente, el mercado de titularización de flujos futuros (en el que, además de la Titularizadora y el PEI, juegan algunos fondos privados) administra activos por cerca de $10 billones. Si se mantiene la tendencia, es muy probable que el sector inmobiliario se dinamice más y el mercado de valores tenga mayores opciones para los inversionistas. Este es un tema al que hay que hacerle seguimiento.

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