| 4/13/2007 12:00:00 AM

Movida inmobiliaria de US$120 millones

La cervecera venderá 620 propiedades que tiene a lo largo y ancho del país, lo que se constituye en la venta privada de inmuebles más grande que se haya hecho en Colombia.

"Todo en Bavaria es grande". Y si lo dice Karl Lippert, su presidente, que mide casi 1,90 metros de estatura, hay que creerle. En este caso, hace referencia al tamaño de la movida inmobiliaria que puso en marcha la empresa para salir de 620 bienes improductivos que tiene regados por todo el país.
 
Hangares, oficinas, locales comerciales, bodegas, parqueaderos, sedes campestres, depósitos, terrenos, apartamentos, etc., hacen parte de este gran inventario que ha sido calculado en unos US$120 millones. La idea es salir de todos los activos que no contribuyan con el objetivo primordial de la compañía: producir y vender cerveza.

Sin duda, se trata de una de las operaciones inmobiliarias más grandes de que se tenga historia en Colombia por parte de una empresa privada, y se constituye en una gran oportunidad para inversionistas tanto nacionales como extranjeros del sector de la finca raíz y los negocios inmobiliarios.
 
La decisión de salir a vender ahora, no pudo ser más oportuna, pues hay un apetito creciente de los colombianos por ahorrar e invertir en finca raíz. Según cifras de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en las diez principales ciudades del país se están transando $2,4 billones mensuales no solo en vivienda sino en diferentes tipos de inmuebles, de los cuales más del 50% corresponden a Bogotá.

Para Sergio Mutis, presidente de la agremiación, la entrada al mercado de este paquete de Bavaria contribuye de manera positiva a que los inversionistas, ahorradores y rentistas encuentren diferentes alternativas, lo que no ocurría hace 5 años cuando solo se destacaba la comercialización de los bienes recibidos en dación de pago en manos de la banca (más de 100.000 unidades).
 
"Este inventario prácticamente se acabó", dice, "y hoy la cartera está sana, por tanto la entrada de paquetes de inmuebles de diferentes actores fomenta la inversión en finca raíz, cuya rentabilidad oscila entre el 18% y el 20% efectivo anual, una de las más altas y seguras".

Esta movida de Bavaria también coincide con la de la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE), que seleccionó por concurso a doce compañías inmobiliarias para que se encarguen de comercializar los bienes incautados y a los cuales ya se les practicó la extinción de dominio. En diciembre les entregó 700 propiedades y en el presente mes de abril hará entrega de otras 300. Una de las firmas escogidas es Corral Maldonado Asociados, que por ahora puntea en ventas con 53 inmuebles vendidos por $12.500 millones.

Ofertas como las de Bavaria y la DNE dinamizan el mercado de la finca raíz en Colombia y atraen el interés de propios y extraños. En eso coincide Oscar Jaime Corrales, gerente de Corral Maldonado, quien reveló que en total la DNE puede llegar a comercializar unos 1.500 bienes anuales en los próximos años (se estima que podrían ser unos 10.000), lo que permitirá una oferta permanente no solo de vivienda como casas y apartamentos (que son la mayoría) sino también de oficinas, locales y algunas fincas.
 
"Tenemos unas tasas que todavía son asequibles y por eso muchas personas ahora están aprovechando esta situación para comprar casa o para invertir. En este caso hay descuentos hasta del 25%. Un inmueble de $100 millones, que salga en $75 millones, es un buen negocio", dice.

Otro punto de vista apunta a que dadas las condiciones macroeconómicas del país la llegada de estos bienes al mercado hace parte de toda la reactivación del sector, lo que a su vez ha contribuido en buena medida a mantener los índices de crecimiento de la economía.
 
Rafael García Posada, presidente de la Inmobiliaria Bancol S.A. (del Grupo Bancolombia), considera en este sentido que "están coincidiendo las estrategias de unos con las condiciones favorables del mercado para otros, generándose un dinamismo importante en todo el sector, el cual, por el tamaño que ha adquirido, no debe verse afectado sensiblemente por estrategias como la de Bavaria".

García recuerda que en el pasado, y a raíz de la última crisis de finales de la década de los 90 y principios de ésta, se dieron las condiciones para que, por ejemplo, el sector financiero en general colocara en venta activos por valores más elevados que los que sacará Bavaria al mercado, así como de unidades. Y que en la actualidad, haya casos como el del Cisa, empresa que se encarga de atender los activos improductivos que dejó la crisis financiera en la banca pública, y que en este momento tiene en venta activos calculados en unos US$4.500 millones.

Casa en orden
Con esta operación, Bavaria busca reanudar un proceso que venía de atrás y que se dinamizó con la compra de la cervecera por parte de SABMiller. La empresa ya había salido de 360 propiedades en los últimos dos años. En total eran 980. Otro factor que motivó a la cervecera a acelerar este proceso de venta de propiedades no operativas es que cada vez se afecta más la capacidad de administrarlos y se incurre en muchas implicaciones financieras. "Es un gran costo el que se paga solo por la seguridad de esos activos. Por eso teníamos que hacerlo ahora y rápido", dice Lippert.

Cabe recordar que en 2001, como parte de los planes de modernización y reestructuración implementados por la empresa, se cerraron ocho de sus 15 plantas productoras de cerveza en Colombia, optimizando así su capacidad productiva y su estructura de gastos. Como resultado de esta reestructuración, el margen Ebitda (utilidad operacional antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) se ubicó en un 32,2% durante 2001 frente al 29,7% del ejercicio anterior, gracias a una mayor eficiencia operativa.

Se cerraron las plantas de Pereira, Armenia, Neiva, Cúcuta, Pasto, Villavicencio y Girardot (mantiene producción de agua). Estas representaban el 6% de la producción local. Al mismo tiempo se invirtieron $75.000 millones en las plantas restantes de Bavaria en Cali, Bucaramanga, Tibasosa y Bogotá, así como en las de Cervunión y Águila.
 
La idea era intensificar el uso de la planta de Tocancipá (Cundinamarca), la más grande y tecnológicamente más avanzada del país. Todo esto ocasionó que quedaran decenas de propiedades y activos fijos ociosos en diferentes ciudades, tanto grandes como intermedias, y regiones del país. También se cerraron dos plantas de malterías y una de envases.

Actualmente Bavaria opera siete cervecerías localizadas estratégicamente en el territorio nacional. Las administra como un sistema integrado en el que se asigna la producción a cada planta con el fin de maximizar eficiencias en términos de transporte y distribución. También racionalizó su infraestructura productiva y desplazó los recursos y el capital de inversión a las plantas más eficientes. La gerencia integrada de las instalaciones de producción ha contribuido en la disminución del costo de producción por hectolitro.

El andamiaje
En esta nueva etapa, Bavaria invitó en el segundo semestre de 2006 a un concurso privado con el objeto de otorgar a una compañía especializada la comercialización de dichos activos no operativos. En él participaron varias de las agencias más importantes del país. Finalizando 2006, se escogió a Colliers International como la encargada de la operación, que el primero de enero del presente año recibió un total de 620 inmuebles de todo tipo por un valor cercano a los US$120 millones.

El 30% de este portafolio se encontraba en Bogotá y sus alrededores, y el restante se distribuía en ciudades principales e intermedias. Dentro de los inmuebles hay terrenos en Tocancipá, Barranquilla y Bogotá, plantas industriales en Barranquilla, Duitama y Armenia, oficinas en Medellín, locales comerciales en Pereira, apartamentos en Bucaramanga y Santa Marta, una planta de tratamiento de agua en Ricaurte (Cundinamarca), unos hangares en Barranquilla y unos lotes de un condominio en Tuta (Boyacá), entre muchos otros. Se destacan por su magnitud la antigua sede del Club Nimajay, un inmueble de casi 10 hectáreas ubicado en la Autopista Norte, en Bogotá, y los terrenos de las plantas de Duitama (90.700 m2) y Armenia (48.800 m2).

Colliers entró a hacer parte de un equipo en el que además de comercializar los activos, tiene las labores de administración por parte de la empresa Raíz y de valoración por parte de A. Ospina y Cía. El trabajo encomendado a la empresa partió de un diagnóstico del portafolio, lo que implicó una visita a todos los inmuebles para un posterior análisis detallado que determinará las técnicas más efectivas de comercialización.

Según Andrés Rojas, director de mercadeo y operaciones de Colliers, tras este trabajo se pudieron identificar oportunidades de inversión de todo tipo de magnitudes. "Lo anterior nos llevó a diseñar una estrategia multimercado, en la que además de las metodologías tradicionales de comercialización se buscara acceso a los mercados industriales, de constructores e inversionistas desde pequeños hasta institucionales. El proceso está abierto a otras inmobiliarias reconocidas en el medio para que presenten clientes a Colliers, razón por la cual se está desarrollando una página web para que la información esté disponible", dice.

En una siguiente fase, la firma aplicará para la comercialización, metodologías utilizadas en otros países como las ventas a través de subastas, remates en línea y ventas por paquete, no solo a inversionistas locales sino internacionales. Como resultado de los primeros tres meses de trabajo, a la fecha están en proceso de escrituración 58 inmuebles por un valor cercano a los US$16 millones.

También fue necesario acomodar una estructura organizacional robusta, con cubrimiento nacional, a unos procesos complejos y delicados pero de manera eficiente y rápida. Para esto, se apoya en la experiencia de la Inmobiliaria Cáceres & Ferro, socia de Colliers International en Colombia. Desde el punto de vista del portafolio de inmuebles sí resulta una prueba de fuego para un equipo de trabajo especializado en finca raíz corporativa. Por eso, para enfrentar la venta de inmuebles de tal variedad, la creatividad es el elemento clave.

"Activos de estas características requieren de soluciones distintas a las de simplemente colocar una valla o un aviso en prensa. Para eso se estudian alternativas tales como cambios de uso, subdivisiones, montajes de proyectos o ventas por paquetes con el fin de generarles valor y crear un mercado atractivo", sostiene Rojas.

Ese es el reto que tendrán que enfrentar para sacar adelante una operación inmobiliaria que desde ya es considerada como una de las más grandes de los últimos años y que se suma a otras que conjuntamente garantizarán el dinamismo del mercado por los próximos años. De esta manera, ahorradores e inversionistas tanto nacionales como extranjeros podrán escoger entre varias opciones y oportunidades que hoy les ofrece el negocio de la finca raíz en Colombia.
 
 
 
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