| 6/8/2006 12:00:00 AM

Mayor capacidad

La construcción de bodegas en Bogotá y sus alrededores está disparada. Durante los últimos 3 años ha crecido en promedio 175% en m2, y el fenómeno —al parecer— es nacional. Hay demanda para rato.

Apartir del segundo semestre de 2004, la construcción de bodegas en Cundinamarca inició una reactivación que muy pocos esperaban. Contra todos los pronósticos, tras 5 años de estancamiento y con precios de venta y arrendamiento por el suelo, la demanda por estos inmuebles inició una carrera ascendente que está muy cerca de convertirse en auge. "Gracias a las expectativas generadas por el Tratado de Libre Comercio (TLC) con Estados Unidos, y por el mejor momento de la economía colombiana, las perspectivas de este negocio cambiaron. Hace 4 años, el arriendo de una bodega costaba alrededor de $3.000 mensuales, por m2; ahora, una equivalente está en $12.000", asegura Gabriel Díaz, presidente de Oikos.

De acuerdo con las cifras más recientes publicadas por Camacol Cundinamarca, a marzo de este año el área total iniciada para construir bodegas completó 201.772 m2 —en 12 meses—, pese a que 5 años atrás ese mismo indicador estaba en 6.053 m2. No en vano, los crecimientos anuales en áreas iniciadas para bodegas en este departamento han sido de 210,9% en 2004; 160,7% en 2005, y 152,3% este año. "Ahora es fácil arrendar", dice un funcionario de una firma inmobiliaria. Sin duda, la oportunidad está servida.

Pero al aumento inusitado de la demanda, que no refleja más que una clara expectativa por los tratados de libre comercio y la reactivación de la producción, el comercio y la inversión privada en el país, se sumó la certeza de que —al igual que en las grandes capitales del mundo— muy pronto habría restricciones a la entrada de grandes camiones a Bogotá y sería necesario para esos automotores descargar en lugares circundantes de la ciudad o en el mejor de los casos, en la vía o cerca de las terminales de transporte aéreo o terrestre.

Esta realidad puso en la mira de constructores y operadores logísticos del país los terrenos cercanos al aeropuerto y a la terminal de buses; pero en mayor medida, aquellos ubicados en las afueras de la capital colombiana.



Puntos estratégicos

Muy pronto tomó vuelo la construcción de bodegas en municipios aledaños a Bogotá, como Mosquera, Cota, Madrid, Funza e, incluso, Chía. "El que más fuerza ha tomado es Cota, pues ofrece las mejores condiciones a los constructores, quienes ahora se benefician con 5 años de exención de impuestos de Industria y Comercio si ubican sus bodegas en la zona industrial de ese municipio. Mucha gente se pasó para allá", asegura un empresario del sector constructor.

Precisamente, la oportunidad de negocio que hoy ofrece la construcción de bodegas en las afueras de la capital del país dio vida al proyecto de terminal de carga más grande de Colombia, el cual empezó ventas en diciembre pasado, tendrá 160.000 m2 y por la buena oferta en servicios públicos que encontró estará ubicado en Siberia (entrada noroccidental de Bogotá, sobre la Autopista Medellín). "Pensamos que en Colombia no había terminales de carga, y el éxito del proyecto nos ha dado la razón: en la primera de sus 3 etapas, que debía llegar a punto de equilibrio (60%) en julio próximo, ya hemos vendido el 97%; en la segunda, prevista para arrancar en julio, ya vendimos el 70%, y en la tercera, que empezaría en diciembre, vamos por el 25%", cuenta Gabriel Díaz, de Oikos, la constructora que lidera el proyecto.

La llamada Terminal Terrestre de Carga de Bogotá (TCB), que tiene como anécdota haber logrado en un solo día vender 13 bodegas, contará con 120 bodegas en total, 50 locales comerciales, 80 oficinas y un hotel para 100 personas. "Cabrán 500 tractomulas y estará listo a finales de 2007", agrega Díaz. La idea inicial es vender las bodegas, pero pronto comenzarán a arrendarlas; incluso, tienen prevista otra etapa de 180.000 m2 que comercializarían totalmente en la modalidad de arriendo. Porque hacia allá va el mercado. "Entre las buenas alternativas de inversión, hoy está el arriendo de bodegas. Eso da rentabilidades entre el 1% y el 1,2% mensual del valor del inmueble. Es decir, un 14% o 15% efectivo anual nominal", afirma una fuente del sector.

Otros corredores de bodegas que se están desarrollando en la capital quedan al lado del aeropuerto Eldorado y sobre la salida a Medellín, en la Calle 80, señaló un vocero de la constructora Megaterra.

La tendencia al auge de las bodegas es recurrente en las principales ciudades colombianas. "Ha influido positivamente la actual estabilidad jurídica del país en materia de arrendamiento. Al analizar las cifras del Dane, vemos en Colombia un incremento del 30% en construcción de bodegas, comparando este semestre con el mismo período del año anterior. Eso demuestra que estamos recuperando el tiempo perdido, y todo gracias a la confianza que se vive hoy entre los empresarios, la cual los lleva a decidir utilizar cada vez más espacio en las bodegas", explica Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas.



Más beneficiados

Pero la construcción de bodegas va más allá del viejo modelo de edificar galpones inmensos con puertas grandes, a conceptos mucho más avanzados, tecnificados y personalizados, pues así lo requieren las compañías modernas. De ahí que el fenómeno creciente de construcción de bodegas haya impactado positivamente al sector de los operadores logísticos. "Nosotros también somos parte del boom, y por eso estamos o remodelando o comprando inmuebles", anuncia Robinson Vásquez, vicepresidente de operaciones de Almagrán.

Esta compañía invirtió el año pasado US$5 millones para 'repotenciar' sus bodegas, y en 2006 invertirá la misma cantidad con el mismo fin. "Hay mucha tecnología asociada al almacenamiento. En 2 años, hemos duplicado nuestra capacidad y la idea es duplicarla de nuevo en los próximos 2 años. Antes nuestro negocio era almacenar las cosas. Por eso, yo tenía mucho metro cuadrado y una puerta; ahora es mucho más que eso", agrega Robinson Vásquez, de Almagrán.

El buen momento del sector logístico en Colombia parte de varios factores: el crecimiento económico del país; la tendencia de las empresas a tercerizar en manos expertas sus procesos logísticos; la búsqueda de mejores prácticas y desarrollo de infraestructura, que genere ventajas competitivas para las compañías clientes, y la tendencia hacia las soluciones a la medida (bodegas a gusto del cliente).

En consecuencia, el negocio está disparado, la demanda de bodegas crece y los empresarios exploran más oportunidades en Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cúcuta, Barranquilla, Santa Marta, Cartagena y Buenaventura. Y eso que aún no arrancan los principales tratados de libre comercio.
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